La loi Pinel à Strasbourg : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Bien qu’elle ne possède ni le doux climat du Sud, ni le tourisme des villes côtières de l’Ouest, Strasbourg décroche la palme de l’agglomération de plus de 250 000 habitants la plus attractive de France. Sa qualité de vie est l’un de ses atouts majeurs. Ce sont les parcs et pistes cyclables qui marquent la différence, de même que l’offre culturelle de cette métropole trop souvent réduite à son statut de capitale européenne. Attractive, aussi car le prix de l’immobilier y est bien plus abordable qu’à Lyon, Nice ou Nantes, Strasbourg était une ville bien côté pour investir en loi Pinel.

La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025

Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, telle que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Je défiscalise avec la loi Denormandie

Comment fonctionnait le dispositif Pinel à Strasbourg ?

La loi Pinel, entrée en vigueur en 2014 sous l’impulsion de la ministre du Logement, est un dispositif de défiscalisation qui permettait de réduire ses impôts tout en se construisant un patrimoine immobilier. Soumis au plafonnement des niches fiscales, le dispositif Pinel s’appliquait aux logements neufs situés dans certaines zones géographiques définies précisément par la loi. Autrement dit, le propriétaire d’un appartement neuf situé à Strasbourg pouvait bénéficier d’un avantage fiscal s’il louait son bien pendant une certaine période, dans la limite des 10 000 € (plafond annuel niches fiscales) autorisés par l’administration fiscale.

Durée de mise en location	Réduction d’impôt en 2023	Réduction d’impôt en 2024	Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans	10,5 %	9 %	12 %
9 ans	15 %	12 %	18 %
12 ans	17,5 %	14 %	21 %

EXEMPLE d’un investissement Pinel à strasbourg
Victor a acheté un appartement neuf à Strasbourg pour 175 000 € et souhaite bénéficier de l’avantage fiscal en loi Pinel. Il décide donc de mettre son bien en location pendant 9 ans. Sa réduction d’impôt sera alors de 12 %, soit 21 000 €.

Les conditions du dispositif

Le dispositif Pinel offrait donc la possibilité de défiscaliser tout en étant propriétaire d’un bien immobilier. Était éligible au dispositif Pinel, tout investisseur domicilié fiscalement en France qui souhaitait acquérir un bien neuf ou en VEFA. Cependant, pour en bénéficier le propriétaire devait respecter plusieurs conditions relatives au locataire et au bien immobilier. En cas de non-respect de ces dernières, le bénéficiaire de la réduction d’impôts devra rembourser l’intégralité de la somme perçue au fisc.

Le locataire

Certains critères concernent les conditions de location du bien immobilier. Si le propriétaire est libre de choisir son futur locataire, Français ou étranger, le candidat doit, toutefois, remplir les conditions suivantes :

Ne pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
Avoir des revenus inférieurs aux plafonds fixés dans le cadre de la loi Pinel.

> A lire également : la location Pinel

Les plafonds de ressources Pinel à Strasbourg

Les plafonds de ressources sont fixés par la loi en fonction de la situation géographique du bien concerné. Selon le zonage Pinel, Strasbourg se situe en zone B1. Voici les plafonds de ressources à prendre compte pour les logements Pinel strasbourgeois :

Composition du foyer	Zone A
Personne seule	43 953 €
Couple	65 691 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	78 963 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	94 585 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	111 971 €
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge	126 001 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+ 14 039 €

Mis à jour le 01/01/2025– Source : Bofip

A lire également : les plafonds de la loi Pinel

Le logement

Au moment d’investir dans un bien immobilier éligible au dispositif Pinel, il était nécessaire de vérifier que le logement remplit bien les conditions nécessaires. Le fait que le bien soit neuf n’était pas la seule contrainte imposée par le dispositif. Un logement Pinel devait aussi respecter les normes de construction et être peu énergivore (normes BBC 2005 et RT 2012). Lors de sa mise en location, il ne doit pas être meublé. Enfin, le propriétaire doit s’assurer qu’il constituera la résidence principale de son occupant. Une fois cette check-list vérifiée, il reste à fixer le montant du loyer. Ce dernier est, lui aussi, plafonné. À Strasbourg, pour savoir quel est le montant maximal du loyer d’un logement Pinel, il faut se référer au prix du mètre carré pour la zone B1.

Tableau des plafonds de loyer en région strasbourgeoise

Zone	A
Prix au mètre carré	14,49 €

Mis à jour le 07/01/2025 – Source : Bofip

CALCUL DU LOYER PINEL
Surface habitable x 14,49 € x coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur est fixé par le dispositif et varie en fonction de la surface habitable du bien concerné par le calcul.

Surface habitable	Coefficient multiplicateur
Inférieure à 38 mètres carré	1,2
Supérieure à 38 mètres carré	0,7+19/surface habitable

Les zones où il fallait investir en Pinel

La classification de la capitale de la région Grand Est en zone B1 et en zone A la place parmi les villes à fort potentiel pour l’investissement locatif. Avec des loyers et prix d’achat modérés, elle possède tous les éléments pour une opération réussie. Bien que Strasbourg soit l’une des villes les plus attractives de France, ce n’était pas la seule à être éligible au dispositif Pinel dans le département du Bas-Rhin. Petit tour d’horizon des communes qui étaient éligibles.

A-B-C/ Achenheim (67204), Bernolsheim (67170), Bischheim (67800), Bischwiller (67240), Brumath (67170), Barr (67021), Benfeld (67028), Breuschwickersheim (67065)
D-E-F/ Eckbolsheim (67201), Entzheim (67960), Eschau (67114), Fegersheim (67640), Dingsheim (67097), Drusenheim (67106), Duppigheim (67108), Ernolsheim-Bruche (67128)
G-H/ Geispolsheim (67118), Haguenau (67500), Hoenheim (62800), Holtzheim (67810), Gambsheim (67151), Griesheim-sur-Souffel (67173), Hangenbieten (67182), Herrlisheim (67194), Hœrdt (67205), Hurtigheim (67214)
I-J-K/ Illkirch-Graffenstaden (67400), Krautwiller (67170), Ittenheim (67226), Kilstett (67237)
L-M-N/ Lampertheim (67450), Lingolsheim (67380), Lipsheim (67640), Mittelhausbergen (67206), Mundolsheim (67450), Niederhausbergen (67207), Marlenheim (67282), Molsheim (67300), Mutzig (67313)
O-P-Q/ Oberhausbergen (67205), Obernai (67210), Oberschaeffolsheim (67203), Ostwald (67540), Plobsheim (67115), Oberhausbergen, (67343) Pfulgriesheim (67375)
R-S-T/ Reichstett (67116), Saverne (67700), Schiltigheim (67300), Souffelweyersheim (67460), Rosheim (67411), Schweighouse-sur-Moder (67458), Sélestat (67462), Stutzheim-Offenheim (67485), Truchtersheim (67495)
U-V-W/ Vendenheim (67550), Wahlenheim (67170), La Wantzenau (67610), Wolfisheim (67202), Wasselonne (67520), Weyersheim (67529)

> A lire également : les zones Pinel

Exemple d’un investissement Pinel à Strasbourg
Elsa connaît bien Strasbourg et souhaite acheter un bien immobilier éligible au dispositif Pinel dans le centre. Elle trouve un deux-pièces de 55 mètres carrés dans le quartier de la gare pour 189 500 €. Elle s’engage donc à le mettre en location pendant 6 ans, ce qui lui donne accès à une réduction d’impôt de 9 % du prix d’achat de son bien. Elle va donc économiser 17 055 €, soit 2 843 €/an.
Elsa souhaite louer cet appartement à son petit frère, Jérémy, qui vient de signer un CDI à Strasbourg. Comme Jérémy n’appartient pas au même foyer fiscal qu’Elsa, il peut louer l’appartement de sa sœur, à condition qu’il respecte le plafond de revenus Pinel. Jérémy est célibataire et gagne 1 850 € nets par mois. Il possède le profil pour louer l’appartement d’Elsa. Même s’il s’agit de son frère, Elsa louera son appartement à 836,80 €/mois afin de respecter le plafond de loyer de la loi Pinel.

Les programmes neufs à Strasbourg :

Programme neuf réf. 014-67-3816
Investir à MITTELHAUSBERGEN

du T4 au T5

À partir de :

422 000 €

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Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Strasbourg ?

Strasbourg est appréciée pour son cadre de vie, mais aussi pour sa proximité avec la frontière allemande et son accessibilité facilitée par le TGV. La capitale alsacienne est la destination idéale pour les jeunes actifs, les étudiants et les investisseurs, avec son pôle universitaire et ses nombreuses institutions européennes. Profitant de l’essor économique de la ville, le marché de l’immobilier strasbourgeois se porte bien. Il faut environ 35 jours pour trouver un locataire. Strasbourg est donc la ville où il faut investir en immobilier locatif.

Strasbourg : un marché de l’immobilier en pleine forme.

Les prix restent abordables dans la Capitale de l’Europe. Le mètre carré se vend en moyenne à 3 800 € dans le neuf. Strasbourg affiche donc des prix plus bas que d’autres grandes métropoles. Un atout pour les investisseurs qui verront leur achat vite rentabilisé. Car, trouver un locataire n’est pas difficile. La demande locative reste forte à Strasbourg bien que le marché profite aux locataires, avec une offre plus élevée que la demande. Parmi les biens les plus recherchés, le deux-pièces arrive en tête. Plus de 36 % des Strasbourgeois qui cherche un logement penchent pour ce type de bien immobilier.

A lire également : Où devenir propriétaire à Strasbourg

Les meilleurs lieux où investir dans l’immobilier à Strasbourg

Si investir à Strasbourg est un bon plan, certains quartiers sont plus intéressants que d’autres. En effet, l’emplacement est un point essentiel dans le choix de logement des locataires. L’investisseur a donc tout intérêt à bien se renseigner sur le quartier, le réseau de transports et les commerces à proximité avant d’acheter.

Le quartier de l’Orangerie

L’Orangerie est l’un des quartiers les plus huppés de Strasbourg. Il abrite le Conseil de l’Europe ainsi que le Parlement européen. Conséquence, chaque année de nouveaux diplomates s’y installent. Proche du centre-ville et des universités, ce secteur de la ville est stratégique et ne connaît pas la crise. Cependant, les biens immobiliers de cette zone se situent plutôt dans la fourchette haute des prix. Le mètre carré tourne autour des 5 400 €.

Le quartier de la gare

Situé entre l’A4 et la gare centrale, le secteur est apprécié pour être justement le carrefour de mobilité des Strasbourgeois. Mélangeant des immeubles de toutes les époques, il attire les actifs en quête de commerces de proximité et d’un réseau de transports efficace. La demande de studios et de deux-pièces y est toujours supérieure à l’offre. C’est donc le quartier idéal pour un investissement locatif.

Le quartier de l’Esplanade

Située à l’ouest de Strasbourg, l’Esplanade est un quartier récent qui possède de nombreuses écoles et centres universitaires. Les familles ainsi que de nombreux étudiants ont adopté ce quartier bien desservi malgré sa situation géographique. De plus, les prix de l’immobilier y sont raisonnables avec des prix oscillants autour des 3 600 €/m2. Ce quartier s’adresse donc à un plus grand nombre d’acquéreurs potentiels.

Les quartiers de Strasbourg

Secteur	Quartiers
Centre	Centre République Gare Kléber Conseil des XV Bourse Esplanade Krutenau
Nord	Robertsau Wacken
Est	Neudorf Schluthfled Musau Port-du-Rhin
Sud-Est	Neuhof Stockfeld Ganzau
Sud	Meinau
Sud-Ouest	Koenigshoffen Montagne-verte Elsau
Ouest	Cronenbourg Hautepierre Poteries Hohberg

Pour mener à bien votre projet d’investissement locatif à Strasbourg, nos conseillers en gestion de patrimoine sont disponibles pour vous accompagner.

Les projets immobiliers en cours à Strasbourg

L’attractivité qui fait sa renommée pousse Strasbourg à s’adapter et agrandir son parc immobilier. Plusieurs projets de construction sont en cours et de nombreux programmes neufs sortent de terre à Strasbourg et dans les communes environnantes, comme Lingolsheim, Achenheim ou encore Otswald.

Le principal acteur et créateur de ces nouveaux logements n’est autre que le célèbre promoteur Bouygues Immobilier. Le groupe a misé sur Strasbourg pour construire le logement de demain. En effet, il s’engage à livrer des habitations de qualité, connectées et agréables à vivre.

Découvrir les programmes neufs de Strasbourg

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs immobiliers neufs à Strasbourg

Bouygues Immobilier
Cogedim
Nexity
Vinci

Centre des impôts et adresses utiles

Découvrez quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Strasbourg ou :

Centre des Finances Publiques de Strasbourg : 35, avenue des Vosges BP 1013 67070 Strasbourg Cedex – 03 88 52 48 59
Chambre des notaires du Bas-Rhin : 2, Rue des Juifs 67000 Strasbourg – 03 88 32 10 55
ADIL du Bas-Rhin : 5, Rue Hannong 67000 Strasbourg – 03 88 21 07 06
Union Nationale des Propriétaires Immobiliers du Bas-Rhin : 42, rue de la Première Armée BP2 67064 Strasbourg – 03 88 24 24 99