Tout savoir pour investir en loi Pinel Outre-mer en 2024

Défiscaliser en investissant dans l’immobilier en Outre-mer, c’est possible avec la loi Pinel. Le dispositif s’applique dans les mêmes conditions qu’en métropole sauf que la réduction d’impôt est plus importante. Un réel avantage pour les investisseurs qui se lancent dans l’aventure. Le point sur ce volet méconnu du dispositif de défiscalisation Pinel.

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Qu’est-ce que la loi Pinel Outre-mer ?

La loi Pinel Outre-mer suit le modèle du dispositif de défiscalisation immobilière en métropole : un investisseur, qui acquiert un logement neuf ou en VEFA pour le mettre en location, peut bénéficier d’une réduction d’impôt durant toute la période d’engagement. Ce dispositif a pour objectif d’encourager les investisseurs à se tourner vers les départements d’Outre-mer afin d’augmenter l’offre locative dans ces zones où la demande est forte.

Pour rendre le dispositif plus attractif qu’en métropole, la loi Pinel Outre-mer offre de nombreux avantages, dont une réduction d’impôt plus conséquente. Elle concerne les départements et territoires d’Outre-mer suivants : Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française ainsi que Wallis-et-Futuna.

Il s’inscrit dans le cadre d’un plan logement dédié à l’Outre-mer qui a débuté en 2015 et qui est prolongé jusqu’au mois de décembre 2024. Pour pallier les difficultés liées à l’éloignement avec la métropole, le gouvernement avait appelé à une mobilisation urgente pour accroître l’offre locative. Il vient remplacer le dispositif Duflot avec des conditions qui se veulent être plus avantageuses pour les investisseurs et s’inscrit dans le projet de loi sur l’égalité réelle initié par l’ancienne ministre des Outre-mer, George Pau-Langevin.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif en Pinel Outre-mer ?

Outre le soleil et l’environnement digne d’une carte postale, un investissement Pinel en Outre-mer présente de nombreux avantages. Le premier et de loin le plus important, la réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 32 % du montant de l’investissement (contre 18 % en métropole). Mais ce type d’investissement peut aussi être envisagé comme un placement à long terme préparant la retraite de l’acquéreur. Au terme de l’engagement Pinel, il est tout à fait possible de récupérer le logement pour en faire sa résidence principale ou secondaire. Un cadre idyllique pour profiter de la retraite !

L’avantage fiscal en loi Pinel Outre-mer est un atout de taille. En effet, pour encourager les investissements des particuliers, le gouvernement a placé la barre haute :

• Une réduction d’impôt de 23 % sur le montant de l’investissement pour un engagement de location de 6 ans.
• Une réduction d’impôt de 29 % sur le montant de l’investissement pour un engagement de location de 9 ans.
• Une réduction d’impôt de 32 % sur le montant de l’investissement pour un engagement de location de 12 ans.

La loi de finances pour 2021 proroge le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel jusqu’au 31 décembre 2024. Elle vient également abaisser le taux de réduction d’impôt pour la loi Pinel Outre-mer pour les années 2023 et 2024 :

• Pour 2023, il sera de 21,5 % pour un engagement de 6 ans, 26 % pour un engagement de 9 ans et 28,5 % sur 12 ans.
• Pour 2024, il sera de 20 % pour un engagement de 6 ans, 23 % pour un engagement de 9 ans et 25 % sur 12 ans.

Cet abaissement ne concerne toutefois pas les logements « situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un certain niveau de qualité, notamment en matière de performance énergétique et environnementale, devant être défini par décret ».

Autre avantage non-négligeable d’un investissement Pinel Outre-mer : le plafonnement des niches fiscales est majoré. En métropole, il est de 10 000 € par an, par contribuable. Dans les territoires et départements d’Outre-Mer, ce plafond est relevé à 18 000 €. La défiscalisation est donc bien plus intéressante en Outre-Mer qu’en métropole.

Les territoires d’Outre-mer possèdent un marché locatif déséquilibré où la demande est beaucoup plus forte que l’offre. La forte croissance démographique contribue à la demande croissante en logements. En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez donc bénéficier d’un marché dynamique où la vacance locative est très faible.

Les conditions du dispositif

Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel Outre-mer, l’acquéreur doit s’assurer que le bien immobilier visé soit conforme aux critères imposés. Il doit, en outre, respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires en vigueur.

À l’instar de la loi Pinel en métropole, l’investisseur doit résider fiscalement en France et acquérir un logement qui remplit les critères imposés par le dispositif en vigueur.

Les biens immobiliers éligibles au dispositif doivent être :

• des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement
• des logements acquis en vue d’une réhabilitation
• des locaux acquis pour être transformés à usage d’habitation

Le logement doit également répondre aux normes suivantes :

• bénéficier du label écologique BBC 2015 ou RT 2012
• être en cours de construction (par un promoteur ou par l’investisseur)
• être achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC)
• être loué dans les 12 mois suivant l’achat du bien

Les destinations où investir avec le dispositif

La durée de l’engagement de location Pinel est la même qu’en métropole : 6, 9 ou 12 ans. En revanche, les DOM-TOM sont, depuis 2013, classés en zone B1 et sont donc tous éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel.

Les biens immobiliers locatifs éligibles à la loi Pinel Outre-mer doivent se trouver sur un des territoires suivants : la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie Française ou bien les Îles de Wallis et Futuna.

Les plafonds de loyer 2024 du dispositif Pinel Outre-mer

En tant que propriétaire d’un bien Pinel, il faudra respecter plusieurs plafonds spécifiques :

• Le prix d’acquisition du bien ne doit pas dépasser 5 500 €/m².
• Le montant d’investissement soumis à la réduction est de 300 000 € maximum et limité à deux biens par an.

Les biens immobiliers Pinel sont soumis à des plafonds de loyer permettant de rendre accessibles aux plus modestes des logements modernes respectant les dernières normes en vigueur. Suivant les territoires, des prix au mètre carré sont instaurés et revus chaque année.

Prix au mètre carré départements Outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon	Prix au mètre carré Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Wallis-et-Futuna
11,65 €	14,18 €

Les plafonds de ressources des locataires en Pinel Outre-mer

Composition du foyer fiscal	DOM, Saint Martin, Saint Pierre-et-Miquelon	Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis-et-Futuna
Personne seule	31 589 €	34 369 €
Couple soumis à une imposition commune	42 186 €	45 896 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge	50 731 €	55 192 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	61 243 €	66 630 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	72 044 €	78 380 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	81 192 €	88 333 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e personne	+ 9 063 €	+9 859 €

L’exemple d’un investissement en loi Pinel Outre-mer

Un particulier fait l’acquisition d’un deux-pièces de 70 m² à Pointe-à-Pitre, en Guadeloupe, pour la somme de 195 000 €. Il décide de profiter du dispositif Pinel Outre-mer et s’engage à le louer durant 9 ans. Il peut donc bénéficier d’une réduction d’impôt de 26 % du prix d’acquisition, soit 50 700 €. L’heureux propriétaire de ce bien immobilier va donc pouvoir profiter d’un avantage fiscal de 5 633,33 € par an pendant 9 ans.

En respectant les plafonds de loyer et de ressources des locataires, il pourra percevoir un loyer mensuel maximum de 759,80 €. Au bout des 9 ans, en plus de l’avantage fiscal perçu, cette somme couvrira près de 40 % du montant de l’acquisition. Autrement dit, la somme déboursée par le propriétaire pour acheter son bien ne représente qu’une partie réduite du total du projet immobilier.

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Questions-réponses

Quelles sont les différences entre le Pinel métropole et le Pinel Outre-mer ?

La loi Pinel Outre-mer est, en tout point, plus avantageuse que la loi Pinel en métropole. À conditions d’éligibilité égales, les avantages fiscaux sont plus importants dans les DOM-TOM (réduction d’impôt et plafonnement des niches fiscales plus élevés). Les risques de vacance locative y sont plus faibles et le cadre de location permet, à la fin de la durée d’engagement, de faire de la location saisonnière ou de conserver le bien immobilier en résidence secondaire.

Quelles sont les différences avec la loi Girardin ?

Si les deux dispositifs, Pinel Outre-mer et Girardin, concernent les logements neufs construits dans les DOM-TOM, la réduction d’impôt Girardin concerne les investissements locatifs réalisés par des particuliers avant le 31 décembre 2017. La durée de location minimale ainsi que le montant de la réduction d’impôt diffèrent. Le dispositif Pinel Outre-mer, quant à lui, s’applique aux logements acquis avant le 31 décembre 2024.

• En savoir plus sur la loi Girardin

Existe-t-il des difficultés particulières pour un investissement en Outre-mer ?

L’investissement Pinel en Outre-mer ne présente pas plus de difficultés qu’un investissement du même type en métropole, mis à part l’éloignement géographique. Si vous souhaitez investir en Outre-mer, cet écueil peut être comblé par le choix d’un promoteur immobilier présent en métropole et possédant des programmes en Outre-mer.

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Toutefois, les promoteurs locaux connaissent mieux ces territoires, éloignés de la métropole, et, par conséquent, possèdent de nombreuses parts de marché. Travaillant en circuit court, ils favorisent le développement économique des DOM-TOM. Parmi les promoteurs locaux reconnus, on peut citer la groupe Sogerim, présent en Outre-mer depuis 1979, le promoteur Michel Brizard installé en Guadeloupe et à Saint-Martin, ou encore Procodom pour la Martinique.