Déclaration d’impôt et SCI : mode d’emploi

Chaque année, les associés d’une SCI doivent déclarer les revenus perçus via leur SCI. La déclaration d’impôt de la SCI doit être réalisée en même temps que la déclaration de revenus. Elle comporte toutefois quelques spécificités. Mode d’emploi pour bien déclarer les revenus issus d’une SCI.

Comment sont imposés les revenus fonciers d’une SCI ?

Par défaut, la Société Civile Immobilière (SCI) est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Elle peut, sur demande des associés, être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

L’imposition à l’IR de la SCI

La SCI soumise à l’IR ne paie pas directement d’impôt. Ce sont les associés, à titre personnel, qui paient des impôts sur la part de revenus fonciers perçus. En effet, les revenus fonciers sont répartis entre les associés en fonction de leur participation dans le capital de la Société Civile Immobilière. Les recettes perçues sont donc imposées à titre individuel à hauteur du taux marginal de l’IR auquel s’ajoute 17.2 % de prélèvements sociaux.

À savoir

Les revenus fonciers, issus des activités de la SCI et déclarés par l’associé, sont susceptibles d’augmenter le taux marginal d’imposition de l’associé et donc de modifier sa tranche d’imposition.

Si, après déduction des frais, le résultat global de la SCI est négatif, le déficit est également imputé au revenu global de l’associé. Le montant restant du déficit est reportable sur les années suivantes. Il s’agit ici d’un moyen efficace de réduire ses impôts durant plusieurs années. Attention, toutefois, il convient de garder à l’esprit que la situation déficitaire de la SCI est temporaire.

L’imposition à l’IS de la SCI

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) doit remplir d’autres obligations déclaratives puisque, dans ce cas, c’est la société et non les associés, qui est redevable de l’impôt. Le choix de l’IS est irrévocable et implique une imposition des revenus générés par l’activité de la Société Civile Immobilière (SCI) au niveau de la société. Le taux appliqué dépend du montant des bénéfices réalisés par la SCI. À noter, le taux normal d’IS est baissé progressivement pour atteindre 25 % d’ici 2022 pour toutes les sociétés.

Par la suite, les associés sont imposés, à titre personnel, uniquement sur les revenus redistribués par la SCI, dans la catégorie « revenus de capitaux mobiliers ». Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement de 40 %.

Impôt : quand et comment déclarer sa SCI ?

La SCI doit déposer une déclaration de résultat chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N, pour les loyers perçus en N-1.

Quel que soit le mode d’imposition choisi, les associés d’une SCI, particuliers ou entreprises, sont tenus de déclarer chaque année :

  • Au titre d’associé, pour sa quote-part, les revenus afférents à cette activité en revenus fonciers sur sa déclaration n° 2044.
  • Au titre de la SCI, une déclaration des résultats à l’aide d’un formulaire n° 2072 C ou 2072 S selon les cas.

Désormais, la déclaration des revenus fonciers de la SCI s’effectue obligatoirement en ligne, sur l’espace personnel des associés de la SCI et sur l’espace personnel créé spécialement pour la SCI, sur le site impots.gouv.fr. En cas de difficultés pour réaliser votre déclaration d’impôt, vous pouvez également faire appel à un professionnel qui vous aidera dans vos démarches.

Les formulaires à remplir

Chaque associé doit joindre à sa déclaration de revenus personnelle, le formulaire n°2044, sur lequel il reporte les sommes perçues au titre de sa quote-part dans la SCI. Cette obligation s’applique lorsque les associés reçoivent une part des revenus fonciers issus de l’activité de la société. Ce formulaire ne s’applique pas aux associés possédant uniquement des parts de SCI soumise à l’IS.

Parallèlement, la SCI doit déclarer ses résultats. À cet effet, deux formulaires sont disponibles sur le site de l’administration fiscale : le formulaire n°2072 C ou le formulaire n°2072 S.

Vous devez opter pour le formulaire n°2072 C si :

  • les associés sont des particuliers ou si les associés sont au régime micro BIC- micro-BA ou au BNC ;
  • la SCI n’est propriétaire d’aucun immeuble spécial (cas des Monuments Historiques) ;
  • la SCI ne possède aucun bien en nue-propriété ;
  • la SCI n’a opté pour la déduction au titre de l’amortissement pour aucun des logements (dispositifs « Périssol », « Besson neuf », « Robien classique et Robien ZRR classique » ou « Robien recentré et Robien ZRR recentré », « Borloo neuf »).

Vous devez opter pour le formulaire n°2072 S si la SCI est propriétaire :

  • d’un immeuble spécial (monuments historiques) ;
  • d’un bien en nue-propriété ;
  • d’un logement pour lequel une déduction est pratiquée au titre de l’amortissement (« Périssol », « Besson neuf », « Robien classique et Robien ZRR classique » ou « Robien recentré et Robien ZRR recentré », « Borloo neuf ») ;
  • un associé au moins est au régime réel BIC ou BA ou à l’impôt sur les sociétés.

Cas particulier : SCI et location meublée

Si l’activité de la SCI consiste à louer des logements ou des locaux meublés, les règles d’imposition diffèrent. Les revenus tirés des locations meublées sont imposables en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers. En effet, les locations meublées représentent des prestations de services réalisées à titre commercial. De ce fait, la SCI est obligatoirement soumise à l’IS en son nom propre (et non au nom des associés). Dès lors qu’une SCI met un bien meublé en location, elle doit déposer une déclaration n°2065 et ses annexes (2033 et suivants ou 2050 et suivants).

Déclaration de revenus d’une SCI : les obligations des associés

Dans le cas où l’associé possède des parts dans la SCI, mais ne perçoit aucun revenu provenant de la SCI, il doit uniquement déclarer sa quote-part de résultat sur le formulaire n°2042, dans la rubrique dédiée aux revenus fonciers (case 4BA).

En revanche, dans le cas où l’associé perçoit des sommes issues des revenus dégagés par la SCI, il doit également remplir le formulaire n°2044 (ou n°2044-SPE). Il doit y reporter :

  • Les revenus bruts (ligne 111),
  • Les frais et charges (ligne 112),
  • Les intérêts d’emprunt (ligne 113)
  • Le bénéfice ou le déficit (ligne 114).

Les charges déductibles des revenus d’une SCI

Les charges déductibles de l’imposition foncière (articles 29 et 31 du code général des impôts) s’appliquent également dans le cadre d’une SCI. Il s’agit notamment :

  • des dépenses d’entretien et de réparation,
  • des primes d’assurance,
  • des dépenses supportées par le propriétaire, pour le compte du locataire et dont il n’a pas obtenu remboursement,
  • des provisions pour charges de copropriétés,
  • des dépenses d’amélioration,
  • des intérêts d’emprunt,
  • des frais de gestion des immeubles.

Fiscalité des revenus d’une SCI : synthèse

Fiscalité des revenusSCI à l’IRSCI à l’IS
Imposition des loyersperçuscourus
Charges déductibles
du résultat imposable
Frais réels
Charges financières dans un certaine limite
Frais d’acquisition
Amortissements
Charges financières sans limite
ImpositionÀ la charge de l’associéÀ la charge de la SCI
DéficitImputable sur le revenu global et reportable
dans une certaine limite
Report illimité sur les bénéfices des années suivantes
Taux d’imposition
des bénéfices
Barème de l’IR + prélèvements sociaux15 %, 26.3 % et 27.5 % pour 2021 en fonction du CA

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