Comment transmettre un bien Pinel à ses enfants ?

Lorsqu’un investisseur acquiert un bien par l’intermédiaire d’un dispositif de défiscalisation, tel que la loi Pinel, il s’engage à le donner en location sur une période définie. L’avantage fiscal qui résulte du dispositif est conditionné par cette conservation du bien.

La donation-partage est une solution permettant à un particulier de transmettre son patrimoine à ses héritiers avant son décès. Comme son nom l’indique, la donation-partage permet de transmettre son patrimoine de son vivant en le répartissant entre les différents bénéficiaires. Le patrimoine peut être divisé dans sa totalité ou seulement en partie, puis transmis aux descendants (enfants, petits-enfants, etc.). La donation-partage peut être effectuée « avec réserve d’usufruit » : les héritiers ne reçoivent que la nue-propriété du bien. Cela permet notamment aux parents de conserver l’usufruit du bien. Afin de transmettre son bien Pinel à ses enfants, un particulier peut donc s’interroger sur la possibilité de recourir à une donation-partage. Cela permet au donateur de conserver l’usufruit du bien et continuer à louer son bien Pinel conformément au dispositif. La nue-propriété est ainsi transmise à ses enfants.

Néanmoins, si acquérir un bien via le dispositif Pinel apporte effectivement une obligation de mise en location du bien, il existe également une obligation de conservation de la pleine propriété. Un investisseur qui acquiert un bien éligible au dispositif Pinel s’engage à le conserver pour l’intégralité de la durée de l’avantage fiscal. La jurisprudence informe ainsi qu’une donation de la nue-propriété du bien a pour conséquence un redressement fiscal, avec la nécessité de procéder au remboursement de l’avantage fiscal perçu. Ainsi, si vous procédez à une donation-partage de votre bien Pinel avant la fin de la période de conservation liée au dispositif, l’administration fiscale vous sommera de rembourser les sommes perçues. Le démembrement de propriété en direct est donc impossible dans le cadre du dispositif Pinel.

Investir dans un bien éligible au dispositif Pinel est possible par l’intermédiaire d’une SCI. La société acquiert en son nom le bien et les différents propriétaires de parts peuvent profiter de la réduction d’impôt : la réduction est déterminée en fonction du pourcentage de parts détenues. Si vous possédez des parts de SCI Pinel, vous pouvez être amené à vouloir préparer votre succession et les transmettre à vos héritiers.

À savoir

Le démembrement est possible pour les parts de SCI. Un propriétaire de parts d’une SCI peut séparer la nue-propriété de l’usufruit.

Investir en SCI est une excellente idée pour préparer la transmission de votre patrimoine. Les parts de SCI ne sont pas soumises aux mêmes obligations pour une transmission ou une donation. Ainsi, investir dans des parts de SCI plutôt qu’acquérir un bien en direct permet de transmettre plus facilement le patrimoine. En effet, la transmission de parts de SCI subit moins de pression fiscale : les droits de mutation sont moins élevés.

Si le démembrement n’est pas autorisé en direct pour préparer une succession, l’investisseur est en droit de se demander s’il est autorisé pour les parts de SCI. Malheureusement, investir en SCI ne permet pas de transmettre les parts avant la fin du dispositif. Le propriétaire de parts d’une SCI ayant acquis un bien Pinel est dans l’obligation de détenir ses parts en pleine propriété jusqu’à la fin du dispositif, sous peine de rembourser l’avantage fiscal qui lui a été accordé.

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Le démembrement, qu’il soit direct ou indirect, n’est donc pas envisageable pour la transmission de son bien Pinel. Si vous désirez conférer la nue-propriété à vos enfants, vous perdrez l’avantage fiscal auquel vous êtes éligible. Il existe toutefois une exception à cette interdiction. En cas de décès d’une des deux personnes du couple, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause si l’autre partenaire reprend le dispositif.

Réglementation

« Le décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune au cours d’une des années suivant celle où le droit à réduction d’impôt est né n’a pas pour conséquence la reprise des réductions d’impôt pratiquées. » BOI-IR-RICI-80-40-20180730

Le dispositif Pinel est un placement sur le long terme. Lorsque vous investissez dans ce dispositif, vous vous engagez sur une période minimum de 6 ans. Vous êtes donc dans l’obligation de conserver votre bien sur l’intégralité de la période nécessaire, de 6 à 12 ans. N’hésitez pas à prendre contact avec nos conseillers en gestion de patrimoine afin d’anticiper votre investissement et être guidé tout au long de votre projet.

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