Transmettre son patrimoine via une Société Civile Immobilière (SCI) familiale

La SCI familiale est un outil incontestable d’optimisation du patrimoine immobilier. Au sein d’une famille, elle peut constituer un levier pour les parents qui souhaitent anticiper leur succession en évitant l’indivision tout en conservant certains pouvoirs. Il s’agit également d’un formidable projet de conservation du patrimoine familial sur plusieurs générations. Mais attention les avantages de la SCI familiale s’accompagnent également de quelques inconvénients. Le point sur comment transmettre son patrimoine via une SCI familiale.

Qu’est-ce que la SCI familiale et comment cela fonctionne ?

Une Société Civile Immobilière familiale est une société civile créée entre des associés qui possèdent un lien de parenté (ou d’alliance). Le statut de SCI familiale est particulièrement intéressant pour les familles nombreuses désirant protéger et transmettre les biens immobiliers familiaux.

Concrètement, la SCI familiale fonctionne comme une SCI classique. Les associés détiennent des parts sociales en contrepartie de leur apport au capital de la société. Son objectif est la gestion de biens immobiliers. Toutefois, la différence réside dans le fait que la SCI familiale s’attache généralement à concentrer et gérer le patrimoine familial déjà existant.

Quels sont les avantages de la SCI familiale pour gérer son patrimoine ?

Cette forme de SCI est particulièrement prisée par les contribuables français car elle présente plusieurs avantages dans le cadre de la gestion de biens immobiliers familiaux.

Conserver et développer le patrimoine familial

La SCI familiale constitue un outil puissant pour éviter la division du patrimoine familial en cas de succession. En effet, constituer une SCI au sein d’une même famille permet d’échapper à l’indivision successorale et de conserver les biens immobiliers entiers par le biais de la SCI. La gestion des biens familiaux reste alors uniforme. Dans le cas d’une succession classique, chaque héritier pourrait prendre sa part du patrimoine et le gérer comme il le souhaite. Avec la SCI, cette option n’est pas possible puisque les associés possèdent des parts et non des parties de biens.

Réduire les coûts de succession

Pour anticiper sa succession et réduire le coût fiscal qui s’y rattache, la SCI est une solution qui permet d’optimiser la transmission de son patrimoine. La SCI peut être créée par les parents qui effectuent, par la suite, une donation de parts sociales à leurs héritiers. Ainsi, en plus d’échapper aux droits de mutation liés à la succession, cette méthode permet de bénéficier de l’abattement fiscal en cas de donation parent-enfant et donc de réduire à zéro l’impôt normalement dû sur la transmission de patrimoine. Si cette méthode d’optimisation fiscale n’est pas appliquée, il est intéressant de savoir que la transmission de parts sociales, dans le cadre d’une succession, est moins taxée qu’une transmission de biens immobiliers.

Organiser avec subtilité les droits et pouvoirs de chacun

La Société Civile Immobilière familiale constitue un moyen de conserver ou de répartir le pouvoir sur les biens immobiliers familiaux. Le cas le plus courant est la conservation de l’usufruit par les parents et la transmission de la nue-propriété aux enfants. De cette manière, les parents jouissent de leur patrimoine et conservent le pouvoir de gestion, tout en préparant la succession.

Il est également possible, via une SCI, de favoriser certains héritiers en leur attribuant le pouvoir de gestion de la SCI ou en répartissant inégalement les parts sociales. Attention, toutefois, les règles de fonctionnement et de répartition des parts doivent être clairement indiquées dans les statuts de la SCI, et donc admises par tous les associés. Le partage est, ainsi, facilité et anticipé entre les éventuels héritiers. Cette forme juridique permet, en somme, d’éviter les conflits relatifs à la répartition de l’héritage en cas de succession.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

La relative souplesse de la SCI donne la possibilité à la fois d’impliquer toute la famille dans un projet, mais également d’organiser le rôle de chacun. Cependant, cette forme de société ne convient pas à toutes les situations et comporte quelques inconvénients non-négligeables.

Mésentente familiale

Une SCI familiale requiert la participation de plusieurs membres d’une même famille. Si les relations ne sont pas au beau fixe au sein du groupe, il vaut mieux éviter ce type de structure. De même la SCI familiale peut également être source de tensions entre plusieurs associés. Dissoudre une SCI possède un certain coût. Si les enfants ne s’entendent pas ou pourraient entrer en conflit, mieux vaut renoncer à la création d’une SCI familiale car la cession de parts sociales de SCI familiale est difficile dans la mesure où les statuts freinent l’entrée d’associés extérieurs.

Taxation des plus-values en cas de cession

Attention, si la constitution de la SCI implique l’apport d’un bien immobilier (apport en nature) existant au sein du patrimoine familial, la taxation des plus-values s’applique. Une exception est faite si l’apporteur détient le bien depuis au moins 30 ans.

Lourdeurs administratives

La création d’une SCI familiale, au même titre que n’importe quelle société, implique des démarches administratives et juridiques. Ce processus est souvent fastidieux et coûteux. Avant de créer une SCI, il faut donc bien se renseigner et mesurer les bénéfices de cette forme de société pour vos projets patrimoniaux. À noter également que la responsabilité des associés est engagée indéfiniment dans la SCI. Ce projet nécessite donc une confiance mutuelle entre les associés. Il ne s’agit pas d’une simple formalité.

Risque d’abus de droit

La SCI familiale fait souvent l’objet d’un contrôle tout particulier de la part de l’administration fiscale. En effet, les Sociétés Civiles Immobilières familiales sont parfois poursuivies pour abus de droit. Cette surveillance particulière est destinée à détecter les donations déguisées, notamment lorsque la SCI est créée en même temps que les parts sociales font l’objet d’une donation. Il faut donc être vigilant et remplir assidûment les formalités administratives relatives au fonctionnement de la SCI familiale (comptabilité, assemblées générales, etc.)

Dans quels cas faut-il créer une SCI familiale ?

La création d’une SCI familiale doit découler d’un projet immobilier. Les deux cas les plus courants sont la transmission d’un patrimoine familial existant ou la volonté d’acquérir un bien immobilier dans le but de développer le patrimoine familial. En aucun cas, la création d’une SCI ne doit être motivée par la seule idée d’optimiser sa fiscalité, car la notion d’abus de droit pourrait vous être opposée. L’optimisation fiscale est seulement une conséquence du fonctionnement de la SCI.

Pour constituer ou développer un patrimoine familial

La SCI familiale permet de faciliter l’acquisition de biens immobiliers. En effet, les apports des différents associés permettent de constituer un capital souvent plus important que deux personnes seules. Ainsi, grâce à une SCI, il est plus aisé d’obtenir un crédit immobilier pour financer un projet. Les associés peuvent également contracter des prêts à titre personnel pour augmenter leur apport dans la SCI et déduire ensuite les intérêts d’emprunt des revenus fonciers perçus.

Le choix de la SCI pour réaliser un investissement locatif permet aussi de déléguer la gestion du bien et de concrétiser des projets plus importants du fait du nombre d’associés engagés.

Pour transmettre un patrimoine

Grâce à ses avantages fiscaux et successoraux, la SCI familiale est un choix qui fait sens lorsqu’on souhaite transmettre un patrimoine à des membres de sa famille. Cette forme de société permet à la fois de contourner les règles fiscales en matière de succession mais également de modifier les règles du jeu. En effet, via la création d’une SCI familiale, un parent peut privilégier certains de ses enfants ou même transmettre une partie de son patrimoine à une personne autre que ses héritiers directs. Il s’agit donc d’une solution intéressante pour anticiper sa succession tout en imposant ses règles.

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Comment se passe la succession avec une SCI ?

Les démarches en cas de décès d’un associé

En cas de décès d’un associé, la SCI familiale peut continuer avec les héritiers, sauf si les statuts sociaux ne prévoient rien pour ce genre de situation. Deux cas de figure sont alors envisageables :

  • Si les héritiers sont déjà associés de la SCI, ils hériteront également des parts sociales du défunt.
  • Si les héritiers ne font pas partie de la SCI avant le décès de l’associé, ils entrent dans la structure dès récupération des parts sociales du défunt.

Dans certains cas, les statuts de la SCI familiale prévoient des restrictions à l’intégration de nouveaux associés. Dans ce cas, l’entrée des parts sociales d’héritiers se fera uniquement sur agrément des associés. Cet agrément doit être statué lors d’une assemblée générale. L’acceptation ou le refus d’agréer de nouveaux associés se décide à la majorité requise par les statuts de la SCI.

Si les héritiers refusent les parts sociales, les clauses statutaires prévoient la possibilité de rachats des parts par les associés ou la SCI familiale, dans un délai de 3 mois à compter du refus. Les héritiers ont droit à une indemnité égale à la valeur des parts sociales détenues par l’associé décédé.

La fiscalité

En cas de décès d’un des associés, la SCI familiale présente des avantages fiscaux notables. En effet, les droits de mutation sont calculés sur la base de la valeur des parts sociales détenues par le défunt.

À savoir

Les statuts de la SCI peuvent prévoir que le décès d’un des associés entraîne la dissolution de la SCI. Dans ce cas, les règles fiscales de dissolution d’une SCI s’appliquent.

Les questions-réponses

Quelles sont les différences entre une SCI familiale et une SCI classique ?

La SCI familiale est composée d’associés qui ont un lien de parenté (jusqu’au 4e degré) ou d’alliance, alors qu’une SCI classique peut être créée par des associés n’ayant aucun lien entre eux. Sur le fonctionnement d’une SCI, les deux formes (classique et familiale) répondent aux mêmes règles et impératifs.

Que choisir entre une SARL de famille et une SCI ?

Le choix de la forme juridique à adopter dépend du but de la société. La principale différence entre une SARL de famille et une SCI réside dans la pratique ou non d’une activité commerciale. Une SCI familiale ne peut, en principe, pas pratiquer d’activité commerciale, alors que la SARL de famille est une société commerciale. Il existe, cependant, des exceptions à cette règle. Par exemple, il est possible de faire de la location meublée via une SCI. Attention, ce type d’activité a des conséquences fiscales importantes puisque la SCI est obligée, dans ce cas, d’opter pour l’IS. Il convient donc de choisir la bonne forme juridique de société afin d’optimiser la fiscalité de l’entreprise mais aussi des associés.

Autre point à prendre en compte, la SCI est davantage destinée à la gestion de patrimoine immobilier. En revanche, la SARL de famille peut permettre de développer son patrimoine et tirer des bénéfices de l’activité. Chaque forme de société possède son lot d’avantages et d’inconvénients.

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