SCI de location (SCIL) : définition, conditions et fonctionnement

Les sociétés civiles immobilières (SCI), dans leur objectif prioritaire de rassembler financièrement ou en nature des associés autour d’un projet immobilier commun, peuvent recouvrir plusieurs formes. Parmi elles, la SCI de location (SCIL) qui, comme sa dénomination l’indique explicitement, a vocation à realiser de l’investissement locatif tout en bénéficiant de la souplesse administrative, des atouts et de la fiscalité, propres au modèle de la SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI de location ?

Une SCI de location a pour but de mettre un programme immobilier acquis en totale location en nue-propriété afin d’en dégager des revenus. Si l’entité conserve la propriété globale du bien, les associés, eux, sont distingués de parts sociales relatives au capital qu’ils ont injecté dans le financement du projet. En retour, ils sont rétribués proportionnellement sur les loyers perçus.

Pourquoi créer une société civile immobilière de location ?

Fondée par au minimum deux associés, la société civile immobilière de location offre dans son type spécifique des avantages indéniables à ses membres.

Multiplier les capacités d’investissement

En se regroupant, plusieurs individus mettent sur la table des capitaux distincts et potentiellement inégaux, mais qui possèdent l’attrait d’être forcément supérieurs à la somme globale qu’une personne seule serait parvenue à dégager pour mener à bien un projet d’acquisition immobilière. Les capacités d’investissement s’en retrouvent, ainsi, logiquement augmentées.

Faciliter l’obtention de prêts bancaires

En succession au point précédent, il devient donc plus aisé de se présenter auprès d’institutions bancaires qui auraient pu se montrer plus regardantes envers une personne plus fragile financièrement. Connu des établissements prêteurs, le modèle de la SCI confère une certaine confiance et recouvre plus de poids autant juridiquement qu’économiquement puisque l’incidence financière sera partagée entre plusieurs associés.

Dégager des revenus supplémentaires

Dans son ambition de louer en nue-propriété les habitations comprises dans le programme immobilier acheté, la SCI de location permet à chacun de ses membres de répartir équitablement selon leur quote-part les loyers perçus. Tous les associés peuvent ainsi prétendre à des revenus supplémentaires, et là réside très justement tout l’intérêt de s’approprier ce système juridique particulier.

Entretenir une relation indirecte avec les locataires

Substantiel avantage par rapport à un propriétaire particulier au sens strict du terme, louer par le biais d’une SCI offre la possibilité de laisser à la structure tout le soin de se charger de la gestion résidentielle et de rester ainsi très discret par rapport à ses locataires sans entrer dans des détails incommodants tels que des petits travaux à effectuer ou des retards de paiement de loyers. Par ailleurs, toute décision entourant l’ensemble immobilier est actée par sécurité en assemblée générale (AG).

Profiter d’un régime fiscal attractif

En outre, pencher pour une SCI de location pour concrétiser son projet permet également de profiter de son régime fiscal avec notamment l’appui de dispositifs intéressants tels que le Robien ou le dispositif Pinel pour déclarer ses revenus fonciers.

Autre point fiscal non négligeable, il est possible dans le cadre d’une volonté de transmission de distribuer en plusieurs fois à ses héritiers les parts-sociales détenues au sein de la SCI de location. Ainsi, par corrélation, les droits de succession s’en retrouvent tout naturellement amoindris.

Performer la rentabilité des investissements

Enfin, en guise de conclusion morale quant au choix de cibler ce modèle de la société civile immobilière de location, les investissements de chaque membre de l’entité ne sont jamais perçus comme vains ou inutiles, ils auront rempli avec efficacité leur vocation initiale essentielle qui est d’optimiser la rentabilité des investissements originels. Postulat qui n’est pas toujours facile à dégager pour un investisseur locatif évoluant en solitaire.

Le fonctionnement d’une SCIL

A l’image de toute SCI classique, celle de location reste soumise aux mêmes règles habituelles de fonctionnement. Seule change, en définitive, la notion importante de “mise en location et gestion de biens” à annoter dans l’objet moral des statuts constitutifs de l’entité. Le gérant est le seul autorisé réglementairement à piloter la vie locative quotidienne du programme. Exception faite si le bien est confié aux bons soins d’un mandataire immobilier. Les autres associés, eux, sont complètement délestés de cette charge opérationnelle, ils ne font que percevoir les revenus générés par les loyers.

Comment créer une SCI de location ?

Dans les faits, la création d’une SCIL pourrait ressembler en tout point à la fondation d’une SCI traditionnelle. Seules diffèrent finalement les quelques rares pièces justificatives à fournir pour établir le caractère strictement locatif :

  • La rédaction des statuts : ceux-ci doivent faire apparaitre très clairement le nom de l’entité, sa forme juridique, son adresse postale, sa temporalité (durée d’un maximum de 99 ans), son objet et son capital social, la désignation identitaire et la responsabilité de chacun des membres-associés, ses règles d’organisation et de fonctionnement ;
  • Une fois les statuts adoptés, la création de la SCI de location doit faire l’objet d’une annonce officielle au JAL (journal d’annonces légales). Une procédure qui a un coût de 200€ en moyenne (2021) ;
  • L’immatriculation de la structure au RCS (Registre National du Commerce et des Sociétés) avec acquittement des frais de greffe.

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