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Comment résilier un bail de location Pinel à la fin de la période d’engagement ?

Vous louez un bien Pinel et vous souhaitez mettre fin au bail de location ? Bien que vous soyez propriétaire du logement, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire comme bon vous semble. Voici les règles à respecter quand est propriétaire.

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Dans quelles situations ai-je le droit de résilier le contrat de location Pinel ?

Pour pouvoir donner congé à son locataire en toute légalité, le propriétaire d’un bien Pinel doit généralement attendre la date d’échéance du bail de location. Il doit donner un préavis de 6 mois à son locataire pour une location vide. Même en suivant cette procédure, le propriétaire ne peut récupérer son logement que dans des situations bien précises :

  • pour le vendre
  • pour son propre usage
  • pour motif sérieux et légitime justifiant le non-renouvellement du bail de location

Comment donner congé pour vendre ?

Le propriétaire d’un bien mis en location a le droit de donner congé à son locataire s’il souhaite vendre le logement. Ce “congé pour vendre” vaut offre de vente au locataire. En effet, ce dernier bénéficie d’un droit de préemption, sous certaines conditions et peut, s’il le souhaite, acheter le logement. Il dispose de 2 mois pour se porter acquéreur. Une fois ce délai expiré, le propriétaire peut proposer le bien à d’autres acheteurs.

La lettre donnant congé au locataire doit être envoyée par courrier avec accusé de réception. Elle doit préciser le motif du congé, le prix et les conditions de vente du bien et de ses éventuelles annexes louées, décrire précisément le logement et ses dépendances, contenir les 5 premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et être accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Comment donner congé pour habiter ?

Une des raisons valables de donner congé à son locataire quand on est propriétaire est la volonté d’habiter le logement soi-même ou d’y loger un parent proche. Attention, la loi Pinel stipule qu’il est possible de louer son bien à un ascendant ou un descendant. La notion de parent proche dans le cadre de ce dispositif est restreinte si le propriétaire ne souhaite pas perdre son avantage fiscal. En revanche, s’il récupère son bien pour son propre compte, il perdra nécessairement la réduction d’impôt Pinel.

La lettre de congé doit mentionner le motif du congé, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise et une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise. Depuis le 1er janvier 2018, la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit obligatoirement être jointe au courrier.

Comment donner congé pour motif légitime et sérieux ?

Donner congé en fin de bail de location pour motif légitime et sérieux est également possible. Toutefois, cette raison peut être invoquée si et seulement si le locataire ne remplit pas l’une de ses obligations (paiement irrégulier et tardif des loyers, nuisances de voisinage, sous-location sans autorisation, etc).

Le motif de non-renouvellement du bail doit être stipulé dans la lettre de congé envoyée au locataire. En cas de contestation du locataire, ce sera donc au juge de décider si le bail peut être résilié ou non pour le motif donné par le propriétaire.

Comment mettre fin à une location Pinel en cours de bail ?

Si, en théorie, un propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire en cours de bail, il existe, toutefois, des exceptions à la règle. En cas de non-paiement du loyer ou des charges, le propriétaire peut faire jouer la clause résolutoire du bail qui prévoit une résiliation automatique du bail en cas de défaut de paiement.

Attention, avant de faire jouer cette clause, le propriétaire est tenu d’envoyer une injonction de payer délivrée par un huissier au locataire. Par la suite, le locataire a 2 mois pour payer ou demander un délai de paiement auprès d’un juge. Cette clause peut aussi être activée en cas de défaut d’assurance habitation de la part du locataire.

Commentaires (16)

  • Ziriab

    Répondre

    Comment changer de bail a la fin de la période d’engagement Duflot ? Le loyer actuel étant largement en dessous de la moyenne.

    • Maxime Keroyant, Rédacteur web, spécialisé en économie, finance et gestion de patrimoine.

      Bonjour Ziriab,

      La révision du montant du loyer d’un bail en cours est possible chaque année, mais est limité. L’augmentation est possible selon l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).
      Si vous louer votre bien à un nouveau locataire, il vous sera possible de refixer le loyer en fonction du prix du marché. Attention toutefois à vérifier que votre bien n’est pas situé dans une zone d’encadrement des loyers.

      Bien à vous,

  • Fred 38

    Répondre

    bonjour,
    J’ai récupéré les clefs de mon appartement en octobre 2017, et mon premier locataire est arrivé le 15 dec 2017. La defiscalisation pinel a donc démarrer en 2017 et 2022 sera donc la 6ème année de defiscalisation pinel. Quand puis-je récupérer mon logement ? En janvier 2023? en Octobre 2023 ? ou en décembre 2023?

    • Maxime Keroyant, Rédacteur web, spécialisé en économie, finance et gestion de patrimoine.

      Bonjour Fred 38,

      Pour un début d’engagement locatif en décembre 2017 et pour une durée de 6 ans, cet engagement à louer sera théoriquement respecté en décembre 2023.
      Vous pouvez vérifier cette information auprès de votre Centre des Impôts.

      Une fois cet engagement respecté, vous pourrez effectivement reprendre votre bien pour le revendre ou pour y habiter. Vous pouvez aussi conserver le bien pour une location classique, mais également renouveler votre engagement locatif pour 3 ans, ce qui vous permettra de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel pour trois années supplémentaires. Nous vous invitons à faire le point avec un Conseiller en gestion de patrimoine Selexium pour déterminer la solution la plus intéressante selon votre profil. Pour ce faire, n’hésitez pas à nous contacter par message !

      Nous restons à votre disposition si vous souhaitez plus d’informations.

      Bien cordialement,

  • RINAUDO

    Répondre

    Mon propriétaire va vendre mon appartement en location , je n’ai pas été informé que celui ci était en defiscalisation à la signature du bail il y a 6 ans….existe t’il un recours ?

    • Maxime Keroyant, Rédacteur web, spécialisé en économie, finance et gestion de patrimoine.

      Bonjour,

      En théorie, rien n’oblige un propriétaire à informer son locataire que le bien est loué dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation.

      Bien à vous,

  • aelj

    Répondre

    Bonjour.Je compte louer mon appartement en location meublée à la fin de mon engagement Pinel.
    Le bail devant se terminer à la même période, est-ce possible d invoquer ce motif pour ne pas le renouveler
    Merci pour votre réponse
    Mme Elj

    • Maxime Keroyant, Rédacteur web, spécialisé en économie, finance et gestion de patrimoine.

      Bonjour,

      Un bail de location contient, en règle générale, une clause de tacite reconduction. Vous devrez donc attendre le départ de votre locataire pour mettre en place un nouveau bail et pouvoir louer en LMNP.

      Bien à vous,

  • Dédé34

    Répondre

    Bonjour,
    Je suis en loi Pinel pour 6 ans, j’arrive bientôt à la fin de cette période et je souhaite reprendre mon bien à l’issue de cette dernière pour y habiter. Lorsque je vais informer mon locataire avec un préavis de 6 mois avant la date du fin du bail il pourra partir s’il trouve un logement immédiatement. Il me manquera alors 6 mois de location puisque la loi pinel impose une location minimale de 6 ans. Si j’attends les 6 ans de location Pinel, je repars sur un bail de 3 ans. Comment faire, existe t’il une dérogation en fin de loi pinel pour reprendre le bien même s’il manque quelques mois de location ?
    Merci par avance
    Bien cordialement

    • Elodie Fuentes, Rédactrice web, spécialisée en économie, finance et gestion de patrimoine

      Bonjour,

      En effet, si vous récupérez votre bien Pinel avant la fin du contrat vous engageant à le louer dans le cadre du dispositif de défiscalisation, vous devrez rembourser le montant global correspondant à la réduction d’impôt perçue depuis l’achat du logement. Vous ne pourrez vous en acquitter qu’une fois votre engagement respecté jusqu’à la date butoir.

      Bien à vous

  • Vévébou

    Répondre

    Ma situation financière ayant changé, mon mari passe en invalidité et viens de perdre son emploie.
    Je souhaite donc vendre mon investissement avant son terme, comment cela va t il se passer

    • Emilie Gardes, Rédactrice spécialisée en Economie, Finance et Immobilier

      Bonjour Vévébou,

      Il vous est possible de revendre votre bien immobilier Pinel avant la fin de votre engagement locatif pour 3 cas de force majeure :

      – Une maladie ou un accident engendrant l’invalidité du propriétaire ;
      – Le licenciement du propriétaire ;
      – Le décès du propriétaire ;

      Ainsi si, tout comme vous, votre mari est bien propriétaire du bien immobilier Pinel que vous louez, vous rentrez dans le cadre de la loi et pouvez vendre votre logement en toute légalité.

      Très cordialement,

  • Catherine

    Répondre

    Bonjour, Nous louons un appartement dans le cadre de la loi Dufflot, le dispositif arrive à son terme en août 2023. Nous souhaitons garder le locataire en place et ne pas revendre notre appartement. Toutefois le montant du loyer étant minoré puisque qu’il s’agit d’une défiscalisation, comment procéder pour l’augmenter et revenir au prix du marché locatif, est-ce possible?
    Merci pour votre conseil.

    • Elodie Fuentes, Rédactrice web, spécialisée en économie, finance et gestion de patrimoine

      Bonjour,

      Lorsque vous arrivez au terme des droits locatifs prédéfinis par un dispositif de défiscalisation, et que vous souhaitez garder le locataire en place, vous n’êtes pas autorisé à augmenter le montant du loyer en cours de bail. Vous devez vous référer à l’indice de référence des loyer (IRL) publié par l’Insee, pour connaître le montant de la révision du loyer applicable dans votre zone. Enfin, vous devez vous référer à la clause de révision de loyer inscrite dans le bail de location, pour connaitre la date à laquelle vous pourrez appliquer cette augmentation.

      Cordialement

  • Mme maloum

    Répondre

    Bonjour je loue actuellement un appartement sous la loi Pinel mon propriétaire m’a signé un bail pour trois ans aujourd’hui il me demande de quitter l’appartement au 31 décembre 2022 car il a un parent en situation de précarité qu’il voudrait reloger dans l’appartement a-t-il le droit de me sortir de l’appartement merci de votre réponse sachant qu’il m’a donné un mois pour vider l’appart’

    • Emilie Gardes, Rédactrice spécialisée en Economie, Finance et Immobilier

      Bonjour Mme Maloum,

      Dans le cadre de la loi Pinel, un propriétaire-bailleur peut effectivement récupérer son logement pour le louer à un parent proche. Par contre, il ne peut le faire qu’à compter de la fin du bail de 3 ans et ce, si et seulement si il vous a envoyé une lettre vous donnant congé au moins 6 mois avant la fin de votre bail. Nous vous invitons à lire cet article officiel pour y voir plus clair : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929/personnalisation/resultat?lang=&quest0=0&quest=

      Très cordialement,

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