Les étapes pour constituer une Société Civile Immobilière (SCI)

La SCI est la forme adéquate pour vos projets immobiliers ? Vous souhaitez créer votre propre Société Civile Immobilière ? Si les démarches sont relativement simples, il faut prendre garde à bien respecter les règles permettant à la SCI de fonctionner correctement. Voici les étapes à respecter pour monter une SCI en toute sérénité.

Pourquoi créer une SCI pour transmettre son patrimoine ?

La Société Civile Immobilière est une forme de société très appréciée en France dans le cadre d’un ou plusieurs projets immobiliers. La forme la plus courante est la SCI familiale. Elle permet de transmettre un patrimoine de génération en génération tout en échappant à la fiscalité sur les successions. Monter une SCI pour transmettre son patrimoine immobilier permet également de faciliter la répartition entre les différents héritiers et d’éviter ainsi d’éventuels conflits découlant du partage de la succession. Créer une SCI est aussi un moyen d’avantager un descendant ou un conjoint. En deux mots, créer une SCI afin de transmettre son patrimoine pourrait être LA solution pour anticiper sereinement sa succession.

Quelles sont les 3 étapes clés pour monter une SCI ?

La création d’une SCI est un processus formel qui requiert l’intervention de professionnels. Il est donc indispensable de bien préparer son projet avant de se lancer. La première étape consiste donc à trouver les différents associés qui participeront à la Société Civile Immobilière afin de se mettre d’accord sur l’objectif final de cette SCI. Viennent ensuite les trois étapes administratives indispensables à la création d’une SCI.

1- La rédaction des statuts

Pour déterminer les modes de fonctionnement de la SCI, les associés doivent, dans un premier temps, rédiger les statuts qui permettront de donner vie à la société. Il s’agit d’un document signé par l’ensemble des associés. Attention, il ne faut rien omettre au moment de la rédaction, car ce sont les statuts qui détermineront les règles de la SCI tout au long de sa vie.

Si la loi n’impose que peu d’obligations en matière de contenu des statuts d’une Société Civile Immobilière, certains éléments sont obligatoires et doivent apparaître (article 1835 du Code civil) :

  • La dénomination sociale
  • La durée de vie de la SCI
  • L’objet social de la SCI
  • L’adresse du siège social
  • L’identité des associés
  • Le montant des apports au capital
  • Le montant du capital social
  • L’identité du ou des gérants de la SCI

Il est, toutefois, possible d’ajouter d’autres dispositions, notamment concernant les règles de vote en assemblée ou bien les modalités de cession des parts sociales. On parle alors de mentions supplétives et de mentions facultatives. Pour rédiger correctement les statuts de votre SCI, nous vous recommandons de faire appel à un notaire compétent en création de SCI. En cas d’apport en nature au capital social (immeuble), les statuts sont obligatoirement rédigés par acte authentique.

Par la suite, les associés doivent constituer le capital de la SCI en constituant le capital social (en cas d’apports numéraires, sur un compte bancaire dédié). Que les apports soient numéraires ou en nature, il s’agit alors d’un transfert de patrimoine de chaque associé vers la société. Pour plus de fluidité dans la gestion de la vie de la SCI, nous recommandons également aux associés de prendre le temps de rédiger un règlement intérieur fixant les règles d’occupation des biens immobiliers appartenant à la société.

À savoir

Pour éviter la modification des statuts de la SCI au cours de sa vie en cas de changement, les associés peuvent joindre un pacte d’associés de SCI. Il s’agit d’un document annexe régissant les relations entre associés (cession de parts, départ de la SCI, etc.).

2- L’avis de création

Comme toute autre forme de société, la SCI est tenue, par la loi, d’informer les tiers de sa création. Pour ce faire, la publication d’un avis de création au journal d’annonces légales du département est de rigueur et doit être effectuée dans le mois qui suit la signature des statuts. Cet avis de création doit comporter un certain nombre d’informations. Ensuite, la SCI se verra remettre une attestation de parution que les associés devront joindre au dossier d’immatriculation à adresser au greffe en vue de l’immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

À savoir

Depuis le 1er janvier 2015, il n’est plus obligatoire d’enregistrer les statuts de la SCI au Service des impôts des entreprises (SIE), sauf en cas d’apport d’un immeuble au sein de la SCI ou si les statuts de la société ont été rédigés par acte authentique.

3- L’immatriculation

L’étape finale de création d’une SCI consiste à déposer un dossier de demande d’immatriculation au Centre de formalités des entreprises (CFE). Il sera ensuite adressé au greffe du tribunal de commerce du département afin d’obtenir une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Enfin, pour clôturer la création de la Société Civile Immobilière, les associés doivent procéder à la déclaration fiscale d’existence auprès du service des impôts, dans les délais suivants :

  • dans les 90 jours qui suivent la signature des statuts si la société opte pour la « semi transparence fiscale », c’est-à-dire que chaque associé est imposé à titre personnel en fonction du nombre de parts sociales qu’il détient.
  • dans les 30 jours si la société opte pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés.

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Les questions-réponses

Peut-on créer une SCI tout seul ?

En principe, monter une SCI seul n’est pas possible, puisque la loi, par application de l’article 1832 du Code civil, impose au minimum deux associés. Toutefois, il existe un cas de SCI unipersonnelle. En effet, la pratique admet qu’au cours de la vie d’une SCI, un seul associé détienne toutes les parts sociales (suite à une ou plusieurs cessions). En revanche, il est impossible de procéder à la création d’une SCI seul. Si vous souhaitez constituer une société seul, vous devrez opter pour une SASU ou une EURL.

Quand faut-il créer une SCI ?

Il y a plusieurs réponses possibles à cette question. Une Société Civile Immobilière peut être créée, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier. Elle peut également être montée en prévision d’une transmission de patrimoine. Les biens immobiliers détenus par un des associés sont alors transférés à la SCI. Le moment propice à la création d’une SCI dépend donc de l’objectif de cette structure.

Combien coûte la création d’une SCI ?

La création d’une SCI a un coût qui est supporté par les associés. Si certaines démarches administratives sont gratuites, d’autres, en revanche, sont payantes. Parmi les coûts à prendre en compte, on peut citer la rédaction des statuts dont le prix varie (notamment si vous optez pour l’acte authentique chez le notaire) entre zéro et plusieurs milliers d’euros. Il faut ensuite ajouter les coûts liés aux démarches administratives de déclaration de création de la SCI, tels que la publication de l’avis de création et les frais d’immatriculation.

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