Pourquoi monter une SCI d’attribution ?
Une société civile immobilière d’attribution offre la possibilité à ses associés qui la constituent de viser des projets immobiliers à capital social très élevé.
Qu’est-ce qu’une SCI d’attribution ?
Plus communément nommé via son sigle SCIA, une société civile immobilière d’attribution correspond à une forme de SCI classique, à la différence que ce modèle spécifique concerne davantage les projets immobiliers particulièrement conséquents. Les frais onéreux de construction ou d’acquisition peuvent ainsi être répartis entre tous les associés (deux au minimum) qui, une fois le programme acheté, peuvent se le partager. Comme par exemple un immeuble dont la possession des appartements serait séparée entre toutes les parties prenantes.
Plusieurs modalités sont acceptées pour que les concernés fournissent leur financement :
- Un apport en industries : cela représente des compétences, de la technicité ou du savoir-faire, mais n’appelle pas à du monétaire ;
- Un apport en nature : des biens immobiliers ou mobiliers ;
- Un apport en numéraire : des liquidités.
En échange de la valeur de ce qu’ils ont versé, les associés recueillent des parts sociales qui seront formalisées concrètement lors de l’acquisition du programme et de sa répartition successive. Ce partage et sa description complète doivent obligatoirement être clairement spécifiés dans les statuts constitutifs de la société civile immobilière d’attribution.
Une fois le bien immobilier obtenu, les associés en deviennent copropriétaires. Trois formes de division peuvent intervenir :
- En jouissance : un associé peut jouir d’un logement dont un autre associé est propriétaire et en recevoir les loyers perçus ;
- En nue-propriété : un associé détient la possession d’un lot au sein du programme immobilier mais ne peut nullement l’utiliser ;
- En pleine propriété : un associé est propriétaire d’une habitation et détient les pleins pouvoirs sur ses parties privatives.
A noter !
Aucun montant minimum de capital social n’est légalement imposé pour fonder une SCI d’attribution qui, en grande majorité, se révèle à capital variable.
Le fonctionnement de la SCI d’attribution
Tous les associés impliqués dans une SCI d’attribution participent activement à son fonctionnement et sa gestion en votant, selon leur quote-part au sein de la structure, les décisions importantes lors d’assemblées générales (AG).
Si les concernés le désirent, ils peuvent modifier le droit de vote proportionnel normalement d’usage en instituant par exemple qu’un associé corresponde à une voix. Cette règle doit néanmoins être lisiblement définie dans les statuts de la société civile.
Le rôle du gérant
Les associés de la SCIA, doivent impérativement élire un ou plusieurs gérants, qu’ils soient associés ou non. Ce dernier devient alors le représentant légal de l’entité et, à ce titre, détient l’autorisation règlementaire d’effectuer toutes les tâches et missions de gestion quotidienne. L’étendue de ses pouvoirs, modérée ou affirmée, est référencée au sein des statuts constitutifs.
Une dissolution lors du partage
Une SCI d’attribution n’a concrètement vocation qu’à durer le temps que le programme immobilier soit acquis ou qu’il sorte de terre dans le cadre d’une construction. Une fois le projet abouti et le partage des lots réalisé, la société civile s’en retrouve automatiquement dissoute.
La responsabilité illimitée
Contrairement à de nombreuses formes juridiques de sociétés qui tendent à protéger la responsabilité propre de chaque associé en la minimisant, dans le cadre d’une SCIA il en est tout autre. La responsabilité de chacun est considérée illimitée. Ainsi, dans les faits, si la structure développe des dettes pour non paiement et qu’elle ne peut inverser sa mauvaise situation financière en réussissant à honorer ses échéances manquées, le patrimoine personnel de chaque associé pourra être saisi pour rembourser les créanciers.