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Hausse des loyers et baisse des ventes, le vent est-il en train de tourner pour l’immobilier ?

Vers un rééquilibrage du marché résidentiel ?

Les chiffres du marché immobilier pour le premier trimestre 2023 confirment les tendances annoncées par les météorologues du secteur depuis plusieurs mois. Certains spécialistes parlent même d’un nouveau cycle, mettant un point d’arrêt à 20 ans de hausse des prix de vente dans l’ancien. Si le budget des ménages pour investir dans la pierre n’est plus au beau fixe chez les usagers résidant dans l’hexagone, le volume des transactions immobilières pâtit lui aussi de la situation.

Mais dans cette tourmente immobilière, directement insufflée par des mois d’incertitude et de lutte économique pour maintenir le pays à flot au cœur des tempêtes géopolitique et climatiques, certains voient un véritable renouveau. C’est le cas des notaires, pour qui la baisse des prix dans l’immobilier est une fenêtre de tir permettant un rééquilibrage du marché. 

Si la pilule ne passe pas du côté des vendeurs, ayant du mal à lâcher du lest sur le prix de leurs biens, ils vont devoir se faire à l’idée. Le marché immobilier change, malgré la résilience encore constatée sur certains projets, expliquant probablement la baisse encore modérée des prix (-1 % sur les prix nationaux selon Vincent Desruelles, dont les propos sont relayés par les Échos). Le directeur d’études chez un grand groupe d’analyse économique sectorielle Français, revient sur l’impact de la situation sur le volume de transactions, bien plus en marée basse que les prix (-10 % à -15 % des ventes immobilières en France).

Est-ce que l’immobilier va continuer de baisser en 2023 ?

La situation du marché immobilier actuel fait débat. Chute des prix pour certains, quand pour d’autres, ils continuent d’augmenter, qu’en est-il vraiment ? Meilleurstaux.fr publiait à ce sujet il y a quelques jours, les chiffres attestant d’une réelle baisse du marché immobilier en France. C’est le cas pour de nombreuses métropoles, ayant connu il y a peu, un emballement des prix de vente. 

Les prix immobiliers à Rennes chutent ainsi de -14 %, suivi de Metz à -13 %, de Nantes à -11 %, puis de Bordeaux à -10 %. Plus incroyable encore, la ville de Paris ferait le dos rond, avec des prix au m² glissant doucement, mais sûrement, en dessous de la barre des 10 000 €. Le marché immobilier parisien subirait une décote de -6 % selon le journal référent. 

Certaines villes affichent encore une hausse des prix immobiliers

Si le marché immobilier se grippe dans quelques-unes des villes hexagonales, la contagion n’a pas atteint la totalité du territoire, loin de là. Des métropoles comme Marseille, Caen, Cannes, Brest ou encore Reims, montrent des signes de résistance. La hausse des prix immobiliers à Caen est la plus spectaculaire compte tenu du contexte fragile actuel, avec une augmentation de +14 % sur les dernières transactions réalisées.

Toutefois, lorsque les statistiques donnent certaines villes gagnantes sur la hausse des prix du marché immobilier, elles cachent un volume des ventes fragilisé par le manque d’acheteurs potentiels. Amputés d’une bonne partie de leur pouvoir d’achat, les Français n’ont plus les mêmes moyens qu’avant pour investir dans l’immobilier. Les premiers touchés sont les primo-accédants et les investisseurs de classe moyenne pour qui l’inflation, combinée à la hausse des taux, est un véritable coup de massue pour leur projet immobilier. 

Comment compenser la baisse du pouvoir d’achat immobilier ?

La désertification des acquéreurs immobiliers fragilise tout un écosystème à la fois professionnel et sociétal. Le secteur des agents immobiliers déplore une baisse de leur activité de -40 % à -50 % sur les transactions immobilières depuis le début d’année 2023. 

L’immobilier ancien n’est pas le seul à mordre la poussière. Le marché de l‘immobilier neuf ne fanfaronne pas, face aux chutes vertigineuses des réservations d’appartements neufs à vendre. L’inflation s’installant et creusant durablement leurs difficultés financières, elle enfonce le clou. L’augmentation des taux n’étant pas prête de s’arrêter, attendue aux alentours des 4,5 %, elle enterre définitivement le projet immobilier de nombreux des concitoyens. La révision du taux d’usure mensuelle est malheureusement insuffisante et selon Loïc Cantin, président de la Fnaim, la baisse des prix n’est pas encore assez significative pour faire revenir les Français dans la course du marché immobilier. D’après lui, pour que le marché immobilier reparte, les vendeurs devraient accepter de baisser leurs prix de -15 % à -18 %. 

Les propriétaires de passoires thermiques se retrouvent, par ailleurs, contraints de céder aux négociations des acquéreurs participant à la chute des prix immobiliers dans l’ancien. L’accélération des motivations gouvernementales concernant le passage au vert du parc immobilier hexagonal ajoute son grain de sel dans la mouvance du marché. Mais c’est aussi l’occasion de redonner un second souffle aux acquéreurs, pouvant bénéficier de prix plus avantageux pour des biens classés F ou G.

Une note d’optimisme

Malgré le courant d’air froid s’abattant sur le marché immobilier français, le secteur semble suivre son cap et éviter la tempête qui pourrait nous mener tout droit vers le Krach. L’enjeu sociétal, le besoin et l’envie tenace des Français d’investir, pourraient aider l’immobilier à traverser les nuages. 

Un sentiment soutenu par l’analyse de Moody’s (entreprise spécialisée dans les solutions de gestion des risques et d’analyse financières d’entreprises) mettant en lumière le caractère stable des solutions de financement proposées par les établissements bancaires français. Malgré leur envolée, les taux d’emprunt en France ont la particularité d’être des taux fixes, contrairement à certains de nos voisins, comme c’est le cas au Royaume Unis, où les taux variables font des ravages durant des contextes inflationnistes comme nous pouvons les vivre à l’heure actuelle.

Si la situation immobilière marque un temps d’arrêt dans l’hexagone, peu s’accordent à dire qu’elle pourrait véritablement dégringoler et mettre à mal le placement préféré des Français : l’investissement immobilier.

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Pourquoi les loyers augmentent-ils ?

La baisse des prix de l’immobilier enclenchée, nourrit la confusion sociale face aux prix des loyers qui, quant à eux, ne fléchissent pas. 

Un mouvement contraire est en train d’opérer du côté du marché locatif national. La capitale constate une hausse des loyers de +5,5 %, Marseille de +12 % et des villes bien moins denses comme Perpignan ou Nîmes, affichent respectivement une hausse des loyers de +13 % et 12 %. 

Comment expliquer un tel coup de massue pour les locataires ? Nous le disions plus haut, les bailleurs devant engager de lourds travaux pour diminuer leurs notes au DPE (diagnostic de performance énergétique), ils sont contraints d’augmenter leurs loyers pour rentrer dans leurs frais. 

Si des villes comme Paris sont désormais soumises à l’encadrement des loyers, de nombreux propriétaires contournent la réglementation en justifiant leurs tarifs par la rénovation de leur bien, la présence d’un extérieur ou un emplacement privilégié. 

Enfin, le jeu de l’offre et de la demande n’encourage pas les bailleurs à baisser leurs tarifs, pour qui la carence locative est incroyablement faible. L’augmentation des divorces et des séparations, contraignant les Français à vivre seuls, favorise la montée du nombre de familles monoparentales, accentuant le phénomène de pénurie de logements locatifs en France. 

Les retards de livraison du parc immobilier neuf, doublés par la chute des ventes d’appartements destinés à l’immobilier locatif, ne font que renforcer la situation de crise des locataires, pour qui trouver un logement devient un véritable parcours du combattant.

En résumé

• Les acheteurs se font de plus en plus rares et certaines métropoles comme Paris sont contraintes de baisser leurs tarifs de ventes immobilières ;
• Au premier trimestre 2023, la capitale passe sous la barre symbolique des 10 000 € du m² ;
• A contrario, Marseille, Caen ou encore Brest, observent toujours une augmentation des prix de vente dans l’immobilier ;
• Pour offrir un second souffle au marché immobilier en France et faire revenir les acheteurs, les vendeurs doivent se résilier et baisser leurs tarifs ;
• Contournement du plafonnement des loyers, charges plus élevées, lourds travaux pour les passoires thermiques, les propriétaires augmentent de plus en plus leurs loyers.