Immobilier : les résultats du logement neuf en souffrance en 2023

Publié le 22 Août 2023

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Rédigé par Thomas Saint-Antonin

Thématique : Actualités

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Plombé par la hausse des taux d’intérêt, le marché de l’immobilier neuf traverse une crise inédite. La réservation de logements neuf a notamment dégringolé de 40 % en un an, quand le pouvoir d’achat des ménages baisse, au même titre que leur capacité d’emprunt amputée de dizaines de milliers d’euros. Mais ce contexte créé encore de belles opportunités à saisir du côté des investisseurs. Explications.

Les réservations de logements neufs en nette baisse

Le logement neuf est dans le dur. Au deuxième trimestre 2023, la réservation de logements neufs a chuté de 10,4 % par rapport au trimestre précédent. C’est déjà la cinquième baisse trimestrielle consécutive. Dans les faits, seulement 18 000 logements neufs ont été réservés par des particuliers pendant cette période. Plus significative encore, la réservation de logements neufs auprès des promoteurs immobiliers a chuté de 39,9 % en un an. Des chiffres bien inférieurs à ceux observés pendant la crise du Covid. En effet, le nombre de réservations est inférieur de 18 % à celui enregistré pendant le deuxième trimestre 2020. De quoi illustrer encore un peu plus le marasme ambiant qui tourmente le secteur de l’immobilier neuf.

-44,9 %

La baisse de réservations des maisons neuves est la plus spectaculaire. La chute atteint -44,9 % sur un an par rapport au deuxième trimestre 2022.

La baisse drastique de réservations de logements neufs concerne principalement les zones les plus denses. Autrement dit, là où la demande est supérieure à l’offre. Paris, l’Île-de-France et la Côte-d’Azur sont notamment concernées. On dénombre seulement 964 maisons individuelles réservées sur l’ensemble de la France au deuxième trimestre 2023. Concernant la commercialisation, le nombre de logements mis en vente dépasse difficilement les 21 000, soit une baisse de 29,5 % par rapport à la même période en 2022.

À l’inverse, une petite éclaircie subsiste. La zone C comprenant majoritairement des petites communes enregistre une remontée du nombre de logements neufs mis en vente : +15,7 % au deuxième trimestre 2023.

Comment expliquer ce coup de mou ?

Le contexte économique reste défavorable, que ce soit pour les promoteurs immobiliers ou pour les ménages souhaitant accéder à la propriété. La remontée significative des taux d’intérêt bloque toujours l’accès au crédit pour de nombreux acheteurs potentiels qui pouvaient encore espérer décrocher un prêt quelques mois en arrière. En un an, la classe moyenne a perdu plus de 60 000 € de capacité d’emprunt. Même dans certains cas exceptionnels, la durée d’emprunt autorisée n’excède plus les 25 ans, les banques sont de plus en plus frileuses à l’idée d’octroyer un crédit immobilier. La capacité d’emprunt d’un ménage reste bloquée à 33 % de leur salaire, ce qui limite grandement les perspectives.

À savoir

Chez Vinci, les réservations de logements neufs ont chuté de 36 % au premier semestre 2023. Dans le même temps, la branche immobilière du géant Bouygues a vu son chiffre d’affaires dégringoler de 14 %.

Autre problème, la montée en flèche des coûts de construction qui ne permet pas aux promoteurs de proposer des prix abordables. La suppression programmée du dispositif de défiscalisation Pinel en 2025 et le rabotage du prêt à taux zéro (PTZ) offrent également de moins en moins de possibilités aux ménages. Aujourd’hui, le prix moyen d’un logement collectif neuf atteint 4 800 €/m2, soit une hausse de 4,1 % sur un an. Du côté des maisons individuelles neuves, on observe toutefois un léger recul des prix par rapport au premier trimestre 2023 (-2,1 %). Pour autant, la Banque centrale européenne (BCE) ne semble pas prête à réduire la voilure concernant sa politique monétaire plus que restrictive. Même si un tassement, puis une légère baisse des taux sont envisagés pour la rentrée, le ciel reste relativement menaçant au dessus de la tête des acteurs du secteur.

Pinel, promotions… le logement neuf n’a pas dit son dernier mot

Le dispositif de défiscalisation Pinel, permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt sera supprimé, mais seulement à l’issue de l’année 2024. Ce qui laisse un laps de temps plus que conséquent aux nouveaux investisseurs souhaitant en profiter. Outre la réduction d’impôt, ce dispositif permet de réaliser un investissement durable dans un bien immobilier neuf et de qualité, tout en générant des revenus locatifs supplémentaires. Aujourd’hui, le Pinel offre des plafonds de défiscalisation permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt de 10,5 %, 15 % ou 17,5 % en fonction de la durée d’engagement choisie, 6, 9 ou 12 ans. Enfin, le « Pinel Plus« , lui, permet d’investir dans des logements plus verts, engagés dans une démarche durable. Il offre un avantage fiscal à taux plein : 12 % pour une durée locative de 6 ans, 18 % pour 9 ans et enfin 21 % pour 12 ans. Mais la défiscalisation n’est pas le seul avantage du logement neuf en 2023.

En effet, les promoteurs immobiliers n’hésitent plus à mettre en avant de larges offres de promotions afin de s’adapter au contexte actuel. De quoi envisager de belles opportunités pour un investissement immobilier, ou tout simplement pour acheter sa résidence principale. BNP Immobilier propose des ristournes jusqu’à 54 000 €, 40 000 € chez Coffim, ou 27 000 € de remise chez Nexity. Il n’est pas rare de voir les promoteurs offrir les frais de notaire, ce qui représente une économie substantielle sur le prix d’achat, même si ces derniers demeurent réduits dans le secteur du neuf (3 % généralement). Certains promoteurs proposent également des réductions en fonction du nombre de pièces, par exemple -2000 € par pièce. Au total, sur un T3 à 200 000, vous pouvez d’ores et déjà envisager une économie de 6 000 €, non négligeable en ces temps d’inflation galopante et de hausse des taux d’emprunt. Sachez également que pour l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), il est tout à fait possible de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière. Cet abattement est temporaire, vous pouvez en profiter pendant une durée de 2 ans à partir du 1er janvier suivant celle de l’achèvement des travaux de construction.

En résumé

  • Les réservations de logements neufs ont chuté de près de 40 % en un an ;
  • Cette diminution du nombre de réservations dans le neuf concerne majoritairement les zones urbaines à forte densité de population comme la région parisienne ou la Côte d’Azur ;
  • Le dispositif de défiscalisation Pinel et les promotions des constructeurs permettent au logement neuf de conserver d’encourageantes perspectives.

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Thomas Saint-Antonin

Rédacteur web, spécialisé en économie et gestion de patrimoine.

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