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Crise du Logement : la surélévation d’immeuble comme solution innovante

La surélévation pour densifier les villes

Pour rappel, la surélévation d’immeuble consiste à ajouter un ou plusieurs étages supplémentaires à un bâtiment existant. Cette technique permet de créer de nouveaux logements sans utiliser de nouvelles surfaces au sol, une solution avantageuse dans les zones urbaines particulièrement denses. En plus de répondre à la demande croissante de logements, la surélévation offre également des avantages financiers aux propriétaires, tout en contribuant à la rénovation des immeubles. Lors de sa visite à Villejuif en février dernier, Gabriel Attal a mis en avant ce procédé de construction comme une des pistes à étudier pour densifier les villes et créer de nouveaux logements. Bien que peu exploitée jusqu’à présent, cette méthode pourrait en partie répondre à l’urgence de la situation actuelle.

Un procédé à l’étude dans plusieurs villes

Des initiatives concrètes sont déjà en cours sur le territoire. Par exemple, Nice a lancé une étude sur le potentiel de surélévation dans ses quartiers. La ville a identifié environ 1 500 bâtiments susceptibles d’être surélevés, ce qui pourrait se traduire par la création de 7 500 à 15 000 nouveaux logements, en fonction du nombre d’étages ajoutés. Une étude similaire a été effectuée pour l’Île-de-France au printemps. À Paris, l’atelier parisien d’urbanisme (Apur) estime que 40 000 logements pourraient être créés grâce à la surélévation. Des villes comme Montpellier et Lyon ont déjà adopté la surélévation avec des résultats prometteurs. À Lyon, les efforts pour identifier des opportunités de surélévation ont permis de prévoir la création de 250 logements supplémentaires à court terme. Ces actions montrent la volonté des collectivités de considérer sérieusement cette approche pour répondre à la crise du logement.

Une opportunité intéressante pour les copropriétés

Sur le plan financier, la surélévation offre des opportunités financières non négligeables et notamment pour les copropriétés. La vente de droits à construire en hauteur permet, en effet, de générer des revenus pour les copropriétaires, revenus qui peuvent être réinvestis dans la rénovation de l’immeuble.

Autre atout de la surélévation : la rapidité de la construction. Les éléments préfabriqués en usine permettent de réduire les délais et les nuisances sur le chantier. Selon Viveo, entreprise spécialisée dans la surélévation, le gros œuvre peut être réalisé en 10 à 15 jours et les travaux de finition en un mois supplémentaire. Le coût moyen est d’environ 2 500 €/m² hors finitions, coût définitivement attractif pour les ménages qui souhaitent agrandir leur logement sans déménager.

Des contraintes techniques importantes

Contre toute attente, les contraintes techniques de la surélévation, bien que surmontables, ne sont pas les plus importantes. Les principaux obstacles sont d’ordre réglementaire et urbanistique. Les recours et l’opposition des architectes des bâtiments de France peuvent par exemple retarder ou annuler des projets.

« C’est un potentiel. Après, il faut étudier les plans locaux d’urbanismes (PLU), convaincre, quand il s’agit de bâtiments privés, les copropriétés. Techniquement, ce n’est pas simple non plus. »

Anthony Borré, adjoint chargé du logement

Par ailleurs, obtenir l’accord des copropriétaires, convaincre les syndics et les riverains est une autre paire de manches. Les projets de surélévation peuvent être mal perçus, notamment en raison de la nuisance potentielle associée à la construction verticale et de la modification de l’apparence des quartiers. Une démarche pédagogique et collaborative avec les habitants et les architectes semble essentielle pour surmonter ces réticences.

À savoir

Pour soumettre un projet de surélévation au vote d’une assemblée générale, il faut désormais l’accord des deux tiers des copropriétaires. Auparavant, l’unanimité était requise.

Les perspectives de la surélévation

À l’échelle des grandes villes, le potentiel de la surélévation est important. Bien que seuls 3 à 5 % des immeubles soient techniquement « surélevables », cela représente des milliers de nouveaux logements possibles. Globalement, les professionnels et les politiques s’accordent sur une approche : pour sortir de la crise, le marché nécessite des « mesures en rafale ». La surélévation en fait partie, sans être une solution miracle. En collaboration avec l’ensemble des acteurs du secteur, elle peut néanmoins se positionner comme une microsolution à cette crise du logement.

En résumé

• La surélévation, promue par Gabriel Attal, est un procédé de construction à la verticale.
• Cette méthode est avantageuse en zone urbaine dense et aide à la rénovation des immeubles.
• Des études sur son potentiel ont été lancées dans certaines villes comme à Nice et à Paris, d’autres, en revanche, l’ont déjà utilisée comme Lyon et Montpellier.
• Si la surélévation comporte des contraintes réglementaires et techniques, son potentiel dans les grandes villes reste significatif.