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Immobilier ancien : bilan et perspectives

Le millésime 2019, un cru exceptionnel

Ce qu’on retiendra de l’année 2019, côté immobilier, se sont les chiffres, ou plus exactement deux chiffres : le nombre de ventes et le prix du mètre carré. Fin décembre, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) estimait le volume total de vente à 1 075 000 unités dans l’ancien. Il s’agit de la cinquième année consécutive de hausse du nombre de ventes. Une nouvelle qui, à priori, ne devrait pas marquer les esprits si ce n’est le chiffre enregistré. En 2019, le nombre de ventes a dépassé le million. Cet engouement pour la pierre a été stimulé par une politique active des taux bas et un assouplissement des critères d’octroi de crédit bancaire de la part des banques.

L’autre grande tendance à retenir de l’année passée sur le marché de l’ancien est incontestablement la hausse des prix de l’immobilier. Paris obtient le palmarès avec un mètre carré qui a dépassé le seuil des 10 000 € au cours de l’été. Derrière la capitale, les dix plus grandes villes ont connu aussi une forte progression des prix en 2019. Mais ce phénomène a également gagné les zones rurales. La hausse des prix a toutefois été compensée par la baisse des taux et l’augmentation du revenu disponible par ménage. Conclusion, le pouvoir d’achat immobilier est en légère hausse. Dans un contexte économique et politique incertain (mouvement des gilets jaunes, réforme des retraites, Brexit, …), les Français ont opté pour la pierre, placement peu risqué et à forte rentabilité sur le long terme.

Les chiffres à retenir

2.632 euros,

c’est le prix auquel se négocie en moyenne le prix du mètre carré, au 1er janvier 2020, en progression de 2,2 % sur un an, selon l’IPI, indice des prix immobiliers Meilleurs Agents « Les Echos »

11 % pour Lyon, 9.5 % pour Nantes et 7.3 % pour Toulouse

ce sont les métropoles, derrière Paris, qui ont vu le prix de l’immobilier grimper en flèche en 2019 et dans lesquelles on peut espérer un belle plus-value.

10 300 €/m2 en janvier 2020,

ce sont les prévisions des notaires concernant le marché de l’immobilier parisien.

2020 : hausse ou baisse des prix ?

Selon la Fnaim, la conjoncture du marché du logement continue d’être très bien orientée en ce début d’année. Et les perspectives s’annoncent plutôt positives pour 2020 selon les experts. Si certains avaient parié sur une hausse des taux pour la nouvelle année, il semblerait qu’ils se soient trompés, car la tendance perdure et fait office d’anticyclone. Le ciel du marché de l’ancien devrait donc rester sans nuage. En effet, toujours selon la note du Laboratoire Economique du Logement de la FNAIM, la confiance des ménages dans la situation économique continue de s’améliorer. Le marché de l’immobilier devrait donc continuer sur sa lancée en 2020.

Un petit grain de sable pourrait venir enrayer un des rouages de cette mécanique qui semblait jusqu’à présent bien huilée. Le mois de janvier 2020 a, pour le moment, apporté quelques éléments de réponses sur les causes d’un hypothétique ralentissement. En fin d’année, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rappelé à l’ordre les établissements bancaires quant aux conditions d’obtention d’un crédit immobilier (limitation de la durée du crédit, hausse du montant de l’apport personnel, respect du plafond du taux d’endettement,…). Des mesures qui pourraient ralentir la demande et donc le nombre de transactions.

Vers une pénurie de biens immobiliers ?

Et si malgré tout, l’effervescence sur le marché de l’immobilier ancien perdurait, la demande augmentant toujours plus, pourrait-on se trouver face à une pénurie de biens ? C’est éventuellement un autre grain de sable envisageable. Ce dernier concernerait seulement les grandes villes dynamiques qui voient leur démographie exploser. Mais rien ne sert de paniquer pour autant, le marché est d’une flexibilité infinie. Face à des prix trop élevés, les acheteurs se tournent vers des villes dites « secondaires« , c’est-à-dire proches des grandes villes, mais avec un cadre de vie différent et un marché de l’immobilier souvent plus accessible. Des villes auparavant délaissées comme Orléans ou Rouen sont devenues de véritables alternatives aux prix parisiens. Si le marché de l’ancien présente une très bonne santé générale, il ne faut pas perdre de vue qu’il comporte de nombreuses disparités géographiques. Le processus de métropolisation observé dans plusieurs pays montre que la demande ne cesse de s’orienter vers les zones les plus denses. Un marché de l’immobilier à double vitesse qui va probablement continuer à creuser le fossé.

En résumé

• L’année 2019 a été exceptionnelle pour le marché de l’immobilier ancien avec un volume de ventes dépassant le million d’unités.
• Le prix du mètre carré a été, en 2019, et est, en ce début 2020, toujours en hausse en région parisienne mais aussi dans les principales métropoles françaises.
• Les experts sont plutôt confiants pour 2020 : les taux d’intérêt continuent de chuter et la confiance des ménages en l’avenir augmente. L’effervescence du marché va donc se poursuivre.