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Immobilier : les collectivités locales, les grandes oubliées de la crise

Publié le 23 Août 2023

horloge Lecture de 4 min.

Rédigé par Maëva Floricourt

Thématique : Actualités

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La crise immobilière qui secoue le marché a laissé de nombreuses victimes dans son sillage, mais une catégorie d’acteurs semble être passée sous le radar : les collectivités locales. Alors que l’attention se concentre souvent sur les ménages, les agents immobiliers et les promoteurs, les collectivités, en particulier les départements, subissent, elles aussi, des pertes considérables. Cette situation résulte en grande partie de la diminution des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO), communément appelés frais de notaire, qui représentent jusqu’à 30 % des revenus fiscaux de certains départements.

Jusqu’à 30 % de DMTO en moins dans les caisses des départements

La crise immobilière a, en effet, frappé de plein fouet les départements français, mettant en péril une partie significative de leurs ressources. Les DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux), qui ont drastiquement diminué en même temps que le nombre des transactions immobilières, font, en effet, partie des principales sources de revenus des collectivités locales. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, cette taxe payée par l’acquéreur lors de la signature du compromis de vente ne va pas intégralement dans les poches des notaires. Ceux-ci perçoivent à peine un peu plus de 1 % du prix de la transaction, alors que 1,2 % revient aux communes et 4,5 % aux départements (sauf dans l’Indre, où le taux est de 3,8 %).

Ces droits représentent jusqu’à 30 % des recettes fiscales des départements. La crise du logement ne laisse personne de marbre et le réajustement qu’elle impose est d’autant plus complexe après cette période que certains qualifient comme étant « l’âge d’or de l’immobilier ». La dernière décennie qui a vu l’explosion des transactions immobilières et de la hausse des prix, a, en effet, pleinement profité aux collectivités locales. C’est dans ce contexte que les droits de mutation ont généré 21,4 milliards d’euros en 2022, dont environ 70 % ont profité aux départements et environ 30 % au secteur communal. 

Cette fiscalité est souvent critiquée, accusée d’entraver la mobilité des ménages. On lui reproche également d’être une source de revenus volatile et incertaine, notamment pour les départements, pour qui, la perte de revenus a été spectaculaire, reculant de près de 18 % à fin juillet par rapport à l’année précédente. La quasi-totalité des territoires (100 des 101 départements) est actuellement touchée, même ceux qui avaient échappé à cette situation au printemps dernier.

21,4 milliards €

Part des droits de mutation dans les recettes des départements en 2022

Paris, deux fois plus fragilisée par la chute des transactions immobilières

Sans grande surprise, Paris se distingue des autres communes en affichant le plus grand déficit financier. Les chiffres sont pharamineux : selon Le Canard Enchaîné, les recettes de la capitale ont été amputées de plus de 500 millions d’euros. Cette perte concerne principalement les droits de mutation, dont les recettes se sont élevées à 1,745 milliard d’euros en 2022. Ces chiffres sont en cohérence avec les données publiées par les Départements de France qui estimaient à la fin du mois d’avril une baisse de 12,5 % des recettes de la mairie de Paris par rapport à l’année précédente. 

En parallèle, les prévisions de la capitale étaient, en revanche, toutes autres. La commune avait, en effet, anticipé une stabilité quasi totale de ses recettes de droits de mutation pour 2023 (1,652 milliard d’euros), comme indiqué dans son rapport d’orientations budgétaires. Cette prévision est surprenante étant donné la chute des ventes qui sévit depuis plus d’un an et demi. Avec les incertitudes qui planent sur l’année prochaine, la mairie de Paris fait cette fois preuve de plus de prudence en prévoyant une augmentation de 1,5 % des droits de mutation pour 2024 et 2025. 

À savoir

La dette de la mairie de Paris approche les 8 milliards d’euros et continue de croître.

L’impact de la crise immobilière sur les recettes de la ville risque d’aggraver davantage ses finances déjà précaires. L’opposition craint les conséquences de ce manque à gagner en affirmant que les ménages parisiens seront les premiers à payer les pots cassés. À ce jour, la mairie de Paris reste silencieuse sur le sujet.

Une baisse de recettes qui pouvait être anticipée

La diminution des recettes liées aux droits de mutation pour les collectivités locales, y compris pour les départements, n’est en rien une surprise. La crise immobilière, marquée par une baisse des ventes et une stagnation voire une diminution des prix, aurait dû être un levier et l’occasion de mettre en place un plan d’action financier alternatif. Malheureusement, la plupart des collectivités, y compris la mairie de Paris, semblent avoir sous-estimé l’ampleur de l’impact des fluctuations du marché immobilier sur leurs budgets

Pourtant, des alertes avaient été lancées. En 2021, l’enthousiasme du marché a fortement stimulé les DMTO, générant des recettes estimées à 16,2 milliards d’euros pour les départements. Les six premiers mois de 2022 avaient affiché des taux de croissance tout aussi favorables. Le second semestre a, en revanche, vu les premiers signes de ralentissement du marché immobilier. Première alerte. 

Puis, le rapport sur la situation des finances publiques locales, publié en même temps que le Projet de Loi de Finances 2023, avait estimé une diminution des recettes issues des DMTO de l’ordre de 10 % pour l’année 2023. Deuxième alerte. Compte tenu de cette dégringolade des ventes qui dure depuis plus d’un an, il est devenu évident que des stratégies d’anticipation et de diversification des revenus de la part des collectivités locales auraient été essentielles pour atténuer les conséquences financières de cette crise. 

Il est clair que cette situation soulève des questions cruciales sur la gestion des finances publiques et la nécessité pour les collectivités de se doter de plans de contingence pour faire face à des circonstances économiques imprévisibles.

En résumé

  • La chute drastique des transactions immobilières a d’importantes conséquences sur les finances des collectivités locales ;
  • Les droits de mutation, inclus dans les frais des transactions immobilières, représentent près de 30 % des recettes fiscales des départements ;
  • Parmi les communes les plus impactées par cette imputation, Paris a vu ses recettes diminuer de près de 500 millions d’euros, dont une grande partie concerne les DMTO ;
  • Le rapport sur la situation des finances publiques locales, publié en même temps que le Projet de Loi de Finances 2023 avait prévu une importante baisse des droits de mutation ;
  • Cette imputation sur le budget des départements soulève d’importantes questions sur la gestion des finances publiques et sur leur vulnérabilité face à la crise immobilière.

En savoir davantage sur la crise du logement

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Maëva Floricourt

RÉDACTRICE WEB, SPÉCIALISÉE EN ÉCONOMIE, FINANCE ET GESTION DE PATRIMOINE

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