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L’immobilier neuf bientôt réservé aux acquéreurs expérimentés ?

Pourquoi les professionnels de l’habitat se mobilisent en urgence ?

Fin novembre, la FFB (Fédération Française du Bâtiment) et son pôle Habitat ont énoncé leur vive inquiétude face au contexte fortement dégradé du secteur de l’immobilier. Damien Hereng, président de la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles, n’a d’ailleurs pas hésité, à cette occasion, à employer les termes poignants de « précarité patrimoniale » et de « bombe sociale« . 

Ce bilan maussade dressé par la FFB cible les actions gouvernementales concernant le logement, ou plus précisément, le manque de décisions pro-actives en faveur de l’avenir de l’immobilier. Les destinées de la loi Pinel et du PTZ ont notamment été évoquées. Ces deux dispositifs, en faveur de la défiscalisation des bailleurs privés pour l’un, et des primo-accédants pour l’autre, sont sur la sellette, et ne connaissent pas encore leur issue à l’horizon 2024. Or, ils font partie des dernières béquilles consolidant le peu d’avantages financiers en faveur des acquisitions de logements neufs, dans un contexte qui réduit le champs des possibles des jeunes acquéreurs et des bailleurs privés. 

Toutefois, Olivier Salleron, Président de la FFB, se veut optimiste. Travaillant en étroite collaboration avec le Gouvernement sur la problématique des bailleurs privés, il encourage les projets en cours sur la question de la mise en place d’un régime universel d’investissement locatif privé et d’un statut dédié aux bailleurs privés.

Néanmoins, rien n’est encore défini à ce sujet, malgré la volonté affichée d’Olivier Klein, ministre du Logement, de travailler en étroite collaboration avec les acteurs concernés, afin d’avancer efficacement sur les problématiques actuelles.

Comment rétablir le marché du logement neuf ?

Plusieurs pistes sont mises en exergue par la FFB pour redonner du souffle à l’écosystème du logement en France, très fortement affaiblit depuis le début de la crise sanitaire et du conflit ukrainien.

Nous le disions, le PTZ est un facteur central permettant aux marchés de capter une large cible de jeunes acheteurs dans l’immobilier neuf. Son pouvoir est renforcé par temps de crise, puisqu’il peut être l’élément déclencheur de l’obtention d’un prêt immobilier face à des obstacles bancaires de plus en plus sévères. Le Sénat lui a d’ailleurs accordé toute son importance en votant l’augmentation du financement des projets concernés à hauteur de 25 %, et faisant, ainsi, face au refus catégorique de Gabriel Attal, qui explique ne pas souhaiter traiter la question du PTZ dans le cadre de la loi de Finances 2023. En réalité, le Gouvernement redoute la flambée du coût du prêt à taux zéro pour les caisses de l’Etat, suite à l’augmentation des taux d’emprunt, et ce, malgré un discours beaucoup plus enjolivé de la part du ministre du Logement. 

Olivier Klein, ministre du Logement, au sujet du PTZ

 Sa pertinence est renforcée en phase de remontée des taux […].

Bien plus catégorique, la FFB, quant à elle, demande une révision de la quotité du PTZ à 40 %. Dans la foulée, les syndicats professionnels réclament la réforme du taux d’usure, un des facteurs principaux responsable du blocage de l’obtention des prêts de presque 40 % des futurs acquéreurs. La troisième requête énoncée, concerne l’instauration de garanties, prenant modèle sur les systèmes de cautions élaborés pour les locations, qui permettraient aux propriétaires d’obtenir plus facilement leurs moyens de financement. Enfin, toujours dans l’idée de redonner du jus au pouvoir d’achat des acheteurs immobiliers, durement sacrifiés durant cette crise économique, Pôle Habitat souhaite instaurer une APL accession.

Evolution du marché : quels risques pour les acheteurs ?

Comme toujours dans l’histoire des crises économiques, ce sont indéniablement les ménages les moins biens lotis qui en paient les conséquences en premier. Les primo-accédants notamment. Pénalisés par le taux d’usure trop bas et l’augmentation rapide des intérêts d’emprunts immobiliers, ils sont nettement plus à la peine que les profils expérimentés.

Avec moins d’acquéreurs sur le marché donc, les promoteurs et les constructeurs commencent à changer leur fusil d’épaule. Leur but : stabiliser le niveau de leurs ventes, et pourquoi pas même tenter de de faire repartir à la hausse. Un point qui questionne notamment la FFB, craignant que cette tendance encourage le clivage social dans l’immobilier.

En effet, pour palier aux problématiques de financement rencontrées par les primo-accédants, certains professionnels font le choix d’upgrader leurs offres, et de se tourner vers une cible plus solide et moins vulnérable.

Le marché des résidences secondaires est un secteur idéalement indiqué, qui leur permet de monter en gamme et d’écarter définitivement les bambins de l’immobilier. Certains, au contraire, persistent et préfèrent encore rogner sur la superficie des logements pour accéder à la propriété quoi qu’il en soit. Ainsi, selon le Pôle Habitat de la FFB, 4 mètres carrés seraient en moyenne sacrifiés depuis l’année 2022 pour permettre à certains acquéreurs immobiliers d’obtenir leurs financements. 

Damien Hereng, président de la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles

Cette politique de France des locataires transforme peu à peu l’accession en privilège réservé aux élites

En résumé

• La FFB (Fédération Française du Bâtiment) et le Pôle Habitat, se sont réunis fin novembre.
• Ils mettent en avant les difficultés rencontrées dans le monde de la construction, que ce soit du côté des professionnels ou des particuliers qui peinent à acheter un logement neuf.
• Le Sénat vote une augmentation de la quotité du PTZ à 25 %, primordial selon la FFB au marché des primo-accédants.
• La FFB souhaiterait que cette valeur soit revue à hauteur de 40 % et que le fonctionnement du taux d’usure soit repensé.