Loi Pinel : défiscaliser via l’immobilier neuf locatif
La loi Pinel était l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus des Français. La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, telle que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.
Jusqu’à 63 000 € d’économies d’impôt avec Denormandie !
- 12 %, 18 % ou 21 % de réduction d’impôt
- Je garde les avantages du Pinel, avec plus de potentiel grâce à Denormandie
- Je poursuis ma stratégie immobilière sans apport
La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025
Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, telle que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.
L’essentiel
- La loi Pinel a pris fin au 31 décembre 2024, remplacée par la loi Denormandie qui offre jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt dans l’immobilier ancien.
- Le dispositif Pinel permettait de défiscaliser en investissant dans un logement locatif neuf, avec un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
- Le dispositif comprenait également le Pinel Plus, instauré en 2023, qui reprenait les avantages fiscaux de Pinel avec des critères supplémentaires en termes d’écologie et de confort du logement.
- Les zones éligibles au dispositif étaient les zones Abis, A et B1, avec des plafonds de loyers et de ressources spécifiques à respecter pour les locataires.
- Depuis 2025, pour défiscaliser dans l’immobilier locatif, il est conseillé de se tourner vers la loi Denormandie, qui reprend des principes similaires avec un focus sur la rénovation de l’ancien.
Date de mise à jour : 16/06/2025
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
Le dispositif Pinel, décrit dans l’article 199 novovicies du Code général des impôts, a été mis en place en septembre 2014 pour relancer la construction de logements neufs. Il était le successeur d’un ancien dispositif d’incitation à l’investissement locatif : le dispositif Duflot. Rien qu’entre 2014 et 2017, 131 000 logements ont été déclarés sous le dispositif Pinel.
Pour les propriétaires, la loi Pinel permettait un avantage fiscal sous la forme d’une réduction d’impôt, qui pouvait atteindre 63 000 €. Elle était soumise à des conditions d’éligibilité, dont l’engagement du propriétaire à louer le logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Initialement prévu jusqu’en 2017, le dispositif a été renouvelé une première fois jusqu’en 2021. Il a été prolongé une seconde fois par la loi de finances pour 2020 et restait accessible jusqu’au 31 décembre 2024. Cette même loi indiquait que seuls les logements situés au sein de bâtiments collectifs d’habitation etaient éligibles au dispositif.
Fin de la loi Pinel, la loi Denormandie prend le relais
Depuis le 1er janvier 2024, la loi Pinel ne fait plus partie des dispositifs de défiscalisation immobiliers en vigueur. Pour pouvoir continuer à profiter d’une réduction d’impôt tout en devenant propriétaire d’un bien immobilier locatif, un mécanisme fiscal créé en 2019 offre encore cet avantage : la loi Denormandie. Imaginé pour revitaliser le parc immobilier ancien dans les villes moyennes, le dispositif Denormandie est en tout point similaire à la loi Pinel. L’avantage fiscal s’applique sur une période de location de 6, 9 ou 12 ans avec une réduction d’impôt proportionnelle, soit 12 %, 18 % ou 21 %. Pour pouvoir en bénéficier, le propriétaire s’engage à louer son bien durant 6 ans minimum et à respecter le plafond de loyers ainsi que celui des revenus des locataires, mis à jour chaque année par l’État.
Investir en Denormandie offre une opportunité de devenir propriétaire d’un appartement ancien à rénover, dans une commune à taille humaine, pratiquant des prix de vente bien inférieurs à ceux des grandes métropoles. Ainsi, le taux de rentabilité pour ce type de projet immobilier est particulièrement attractif, grâce à un prix d’achat peu élevé et une revalorisation du patrimoine importante, permettant d’augmenter la plus-value à la revente. Car une des caractéristiques de la loi Deormandie, est d’acheter un bien à rénover pour lequel 25 % du projet financier sera alloué à l’amélioration du logement (travaux thermiques compris). Cette condition propre au dispositif s’inscrit dans la ligne de conduite fixée par le gouvernement pour atteindre ses objectifs environnementaux et réduire l’impact écologique de l’immobilier. Mais la loi Denormandie a également pour but d’encourager les communes dans leur développement urbain et social, en offrant un parc immobilier locatif de qualité à leurs habitants.
Quels sont les avantages du dispositif ?
La réduction d’impôt
Le dispositif Pinel était une loi de défiscalisation immobilière qui donnait droit à une réduction d’impôt.
Cette dernière permettait une diminution de votre impôt sur le revenu allant jusqu’à 4 375 € par an. Cette réduction dépendait de la période d’engagement choisie :
- 6 ans : 9 % ;
- 9 ans : 12 % ;
- 12 ans : 14 %.
Puis, au 1er janvier 2023, le montant de la réduction d’impôt a évolué. La loi de finances pour 2021 a modifié le dispositif de défiscalisation immobilière. Le taux de réduction d’impôt a été revu à la baisse pour 2023 et 2024 :
| 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|
| Engagement sur 6 ans | 12 % | 12 % | 10,5 % | 9 % |
| Engagement sur 9 ans | 18 % | 18 % | 15 % | 12 % |
| Engagement sur 12 ans | 21 % | 21 % | 17,5 % | 14 % |
Toutefois, sous respect de nouvelles conditions complémentaires, les investisseurs pouvaient escompter une réduction d’impôt plus importante, allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. En effet, dans le cadre du dispositif complémentaire Pinel Plus, la réduction d’impôt pouvait atteindre :
- 12 % pour un engagement à louer de 6 ans ;
- 18 % pour un engagement à louer de 9 ans ;
- 21 % pour un engagement à louer de 12 ans ;
À savoir
Le montant de la réduction Pinel était directement déduit de l’impôt et non pas du revenu à déclarer. Ainsi, la réduction d’impôt Pinel permettait de diminuer directement et efficacement le montant de votre impôt. En cas de forte réduction, il était même possible que le montant de votre impôt soit nul.
Les autres avantages
Devenir propriétaire sans apport
Dans le contexte actuel, investir dans l’immobilier locatif permet encore d’investir sans apport. Les établissements prêteurs sont en effet plus enclins à soutenir ce type de projets immobiliers puisque les revenus issus de la location apportent une certaine garantie de remboursement. Le prêt contracté pour obtenir le bien est remboursé par l’avantage fiscal, les loyers perçus et l’effort d’épargne.
Se constituer un patrimoine
Investir dans la pierre permet de vous constituer un patrimoine solide et durable qui prend de la valeur avec le temps quoi qu’il arrive. En choisissant le dispositif de défiscalisation Pinel, l’investisseur bénéficiait d’avantages immédiats, mais aussi à plus long terme. En effet, la revente du bien immobilier permettait de réaliser une plus-value intéressante.
Préparer sa retraite
À la fin de la période d’engagement, vous êtes libre de disposer de votre bien comme bon vous semble. Vous pouvez donc continuer de le louer et percevoir des loyers, le revendre afin de récupérer une plus-value, ou l’utiliser en qualité de logement principal ou secondaire. Quelle que soit l’option choisie, vous pouvez sécuriser votre avenir.
Tout savoir sur la revente de votre bien Pinel
Protéger sa famille
La loi Pinel présentait un avantage que peu de dispositifs de défiscalisation immobilière offrent : la location à un proche. Tant que votre engagement court, vous pouvez donc louer votre bien à vos enfants, petits-enfants ou encore vos parents ou grands-parents sous la loi Pinel. De même, l’assurance de prêt protège vos proches en cas d’accidents de la vie. Il s’agit d’un investissement malin et utile, notamment si vos enfants sont sur le point de faire des études supérieures.
En 2024 : investir avec le nouveau dispositif Pinel plus
La fin du dispositif Pinel a été actée au 31 décembre 2024. Le Gouvernement et sa ministre du Logement de l’époque, Emmanuelle Wargon avaient, néanmoins, pris conscience de la nécessité de conserver un dispositif équivalent à Pinel afin de stimuler l’investissement locatif dans le neuf. Pour préparer l’après-Pinel, une consultation des professionnels de l’immobilier a donc été menée par le Gouvernement. Le but était de récolter les besoins de chacun afin de proposer un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement des particuliers dans l’immobilier neuf. Le projet fut baptisé dans un premier temps « Super Pinel ».
Le nom retenu pour le dispositif a finalement été Pinel plus. Il fut effectif en janvier 2023 et proposait un avantage fiscal identique à celui du Pinel initial. Les deux dispositifs ont donc cohabité de janvier 2023 au 31 décembre 2024.
Le Pinel plus vous permettait durant deux ans, de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant de votre investissement, soit 63 000 €. Le tout, sous réserve du respect de conditions supplémentaires en termes d’écologie et de confort du logement :
Une double exposition obligatoire pour les T3 et plus.
Une surface habitable minimum selon la typologie du logement.
Un extérieur obligatoire pour les T3 et plus.
En savoir plus sur fin de la loi Pinel, faut-il se lancer avant 2024 ? Et sur notre comparatif pour investir en Pinel en 2022 ou en 2023
Quelles sont les conditions du dispositif Pinel ?
Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, il y avait un certain nombre de critères à respecter. Les conditions d’éligibilité du logement au dispositif Pinel étaient les suivantes :
- Le logement devait être acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il pouvait également être un logement ancien réhabilité et rénové.
- À partir du 1er janvier 2021, le logement devait être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
- Le logement devait être en zone géographique éligible : A bis, A ou B1.
- Le bien devait être achevé dans les 30 mois à compter du début des travaux et loué dans les 12 mois qui suivait sa livraison.
- Les normes énergétiques en vigueur étaient une condition du dispositif Pinel. Les normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 devaient être respectées.
- Les investissements Pinel etaient limités à 2 par an et plafonnés à 300 000 € par an et 5 500 €/m².
En savoir plus sur notre outil de test d’éligibilité à la loi Pinel
Quelles sont les conditions liées à l’engagement locatif ?
Lors de la déclaration de son bien sous le dispositif Pinel, le propriétaire devait tout d’abord s’engager sur une période de location. L’engagement initial pouvait être de 6 ou 9 ans et l’engagement final de 6, 9 ou 12 ans. Il déterminait le montant de la réduction fiscale dont pouvait bénéficier le propriétaire : 9 %, 12 % ou 14 % dans le cadre du dispositif Pinel simple en 2024, ou 12 %, 18 % ou 21 % si l’investisseur choisissait un bien répondant à plus de critères énergétiques notamment via la loi Pinel plus.
L’engagement à louer le logement pris par les propriétaires était obligatoire et la location devait être effectuée dans l’année qui suivait la livraison du logement. Si cette condition n’était pas respectée, l’investissement n’était pas éligible au dispositif. Concernant les baux de location Pinel, il s’agissaient des mêmes que pour des locations classiques. Le bail de location d’un bien soumis au dispositif Pinel était un bail classique.
En savoir plus sur la location Pinel
À savoir
Les avantages fiscaux de la loi Pinel restent acquis pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024, même si le dispositif n’est plus accessible aux nouveaux investisseurs depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Ainsi, toutes les déclarations et acquisitions actées avant cette date continuent de bénéficier des réductions d’impôt selon les conditions prévues initialement
Quels sont les plafonds des loyers Pinel 2025 ?
Pour s’assurer de l’éligibilité des locataires, les propriétaires, dont l’engagement Pinel court toujours, peuvent leur demander de fournir certains justificatifs, listés par un décret de novembre 2015.
Afin que les logements Pinel soient facilement accessibles aux foyers modestes, le propriétaire doit, également, respecter des plafonds de loyer. L’idée est aussi d’éviter que les loyers explosent.
| Zones | A bis | A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|---|
| Prix au m² | 19,51 € | 14,49 € | 11,68 € | 10,15 € |
Date de mise à jour : 21/03/2025
Source : Bofip
Quels sont les plafonds de ressources des locataires 2025 ?
L’un des objectifs de la loi Pinel était de permettre à des ménages modestes de se loger décemment. Afin d’éviter que des personnes ayant les moyens de se loger facilement ne viennent occuper ces logements Pinel, une régulation des ressources perçues par les potentiels locataires a été mise en place. Ces plafonds de ressources varient selon la zone où se situe le bien.
Afin de savoir si une personne est éligible à la location d’un bien Pinel, le propriétaire se basera sur ses revenus fiscaux de référence de l’année N-2, voir N-1 si ces derniers sont plus avantageux. Ainsi, comme pour les loyers, le montant des ressources de ce potentiel locataire ne devra pas dépasser les plafonds fixés correspondant à la composition du foyer fiscal du locataire.
En savoir plus sur les plafonds Pinel
| Composition du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Personne à charge supplémentaire | 15 335 € | 14 039 € | 10 273 € | 9 243 € |
Date de mise à jour : 21/03/2025
Source : Bofip
Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?
Créée initialement en 2003 dans le cadre du dispositif Robien et révisée pour la dernière fois en 2014, la classification par zones est régie par un critère de tension du marché immobilier local (niveau de loyer, évolution démographique, prix pratiqués…). Le zonage était utilisé pour la loi Pinel, mais également pour d’autres dispositifs.
De manière générale, la tension d’un marché immobilier se mesure par le niveau d’adéquation entre l’offre et la demande de logements disponibles. Le territoire français est donc découpé en cinq zones, de la plus tendue à la moins tendue : Abis, A, B1, B2 et C. Lorsque vous souhaitiez investir dans un logement en Pinel, il était donc important de vérifier qu’il se situait au sein d’une zone éligible au dispositif Pinel, à savoir les zones A bis, A et B1.
En savoir plus sur le zonage pinel
Dans quelle commune acheter un appartement neuf Pinel ?
En loi Pinel, une fois le type de bien immobilier souhaité défini et la zone choisie, il était important de bien cibler la ville où investir. Pour cela, des palmarès des villes où investir étaient établis. On y retrouvait à chaque édition les mêmes villes où il faisait bon investir… Toulouse qui offrait de belles opportunités, Paris et sa demande locative toujours en progression, ou encore Bordeaux où il faisait bon vivre. Pour ces études, étaient pris en compte des critères économiques et immobiliers, comme la progression des loyers, l’évolution du nombre d’étudiants ou même le montant de la taxe foncière. L’essentiel était de choisir une destination prisée et attractive afin que votre logement puisse être loué vite et bien !
En savoir plus sur les villes où investir en loi Pinel
Découvrir les promoteurs pour investir dans l’immobilier neuf
Vous avez défini votre projet d’investissement ? Reste à trouver le promoteur immobilier de confiance qui vous accompagnera dans cette aventure. De nombreux constructeurs français, déployés sur tout le territoire, élaborent des programmes immobiliers éligibles au neuf. Découvrez les principaux promoteurs pour investir dans l’immobilier neuf en France.
En savoir plus sur la liste des promoteurs immobiliers pour investir en loi Pinel
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Quels sont les pièges à éviter lors d’un investissement ?
Il est primordial, pour le succès de votre investissement, de prendre en compte tous les paramètres qui pourraient vous empêcher de mener votre projet à bien. La majorité des avis négatifs relatifs à un investissement immobilier proviennent d’une négligence des pièges à prendre en compte avant de se lancer dans un tel projet. Parmi les trois pièges principaux :
- Ne pas se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ;
- Ne pas prendre en compte le plafond annuel des niches fiscales ;
- Ne pas négocier son crédit immobilier.
Attention, il existe d’autres pièges à éviter lorsque vous investissez dans la pierre. Pour éviter les arnaques, faites-vous accompagner par un professionnel.
En savoir plus sur les pièges à éviter avant d’investir en loi Pinel
Comment faire sa déclaration d’impôt Pinel ?
Les investisseurs qui louent un logement en Pinel doivent effectuer une déclaration à l’administration fiscale afin de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal procuré par le dispositif. Il est important de remplir les bons documents : Cerfa 2044 EB, le formulaire 2044 ou 2044 SPE, le formulaire 2042 C, etc. Si vous craignez de commettre des erreurs, vous pouvez tout à fait vous adresser à un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous épauler pour remplir votre déclaration en loi Pinel et vous éviter des écueils auprès de l’administration fiscale.
Les autres dispositifs similaires au Pinel
La loi Denormandie
Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie est venu compléter et soutenir le dispositif Pinel dans l’ancien, dans le but de favoriser et développer le marché locatif dans les villes moyennes ayant un besoin fort de revitalisation urbaine.
En savoir plus sur le dispositif de défiscalisation Denormandie
Loc’Avantages
Accessible jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif de défiscalisation Cosse est ouvert à la plupart des logements présents en France. Également nommé « dispositif Loc’Avantages », il offre un coup de pouce fiscal aux propriétaires qui louent leur bien à des ménages possédant des revenus modestes. Il s’agit d’une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers.
En savoir plus sur loi Cosse
La loi Duflot
C’est de la loi Duflot que découlait le dispositif Pinel. En effet, ce dispositif, venant lui-même remplacer le dispositif Scellier, a été mis en place en janvier 2013 afin de développer l’investissement locatif intermédiaire. L’objectif de cette loi était de faciliter l’accès au logement des ménages modestes en leur proposant une offre plus large de logements au sein des zones tendues. Les investissements éligibles réalisés entre 2013 et 2016 donnaient droit à une réduction d’impôt de 18 %.
En savoir plus sur la loi Duflot
La loi Pinel dans l’ancien
La loi Pinel permettait de défiscaliser en achetant un bien neuf, mais aussi un bien dans l’ancien, dans la mesure où certaines conditions étaient respectées. Tous les types de logements n’y étaient pas éligibles : l’état du bien avant et après travaux était contrôlé et un certain nombre de documents devait être fourni. La loi Pinel dans l’ancien s’est éteinte en même temps que la loi Pinel au 31 décembre 2024.
En savoir plus sur le Pinel ancien
Réduisez votre impôt grâce à la défiscalisation immobilière
La défiscalisation immobilière vous permet non seulement de diminuer le poids de vos impôts, mais aussi de développer un patrimoine sur le long terme. Selon votre situation, plusieurs dispositifs peuvent être mis en place (LMNP, loi Denormandie, déficit foncier, etc.), chacun offrant des avantages spécifiques.
Pour tirer le meilleur parti de ces opportunités, l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine est essentiel. Son rôle : analyser votre profil fiscal et patrimonial, identifier les solutions adaptées à vos objectifs, et vous guider dans la mise en place de votre stratégie. Avec la bonne approche, vous bénéficiez à la fois d’une réduction d’impôt immédiate et de la constitution d’un patrimoine pérenne, tout en sécurisant votre investissement.
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Pour vous guider pas à pas dans votre projet d’investissement, nos experts ont conçu un guide PDF détaillé. Mis à jour régulièrement, il contient des informations essentielles, mais aussi des conseils pour éviter les pièges et réussir son investissement. Téléchargez-le sans plus attendre pour tout savoir sur ce dispositif de défiscalisation.
En savoir plus sur le guide de la loi Pinel en 2025
Questions et réponses
A-t-on le droit de vendre un logement Pinel avant la durée obligatoire d’engagement ?
Oui et non. Il est, dans les faits, possible de vendre un bien immobilier éligible au dispositif Pinel avant la fin de la période d’engagement, mais cette décision n’est pas sans conséquences. La revente d’un logement Pinel avant la fin de la durée obligatoire d’engagement entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal perçu. En d’autres termes, le propriétaire devra rembourser la réduction d’impôt qu’il aura reçue depuis l’acquisition de son bien immobilier.
Comment trouver des programmes immobiliers éligibles à l’immobilier neuf ?
Pour trouver les meilleurs programmes immobiliers éligibles à l’immobilier neuf, il est recommandé de s’adresser à des professionnels de l’immobilier. Vous pouvez donc contacter un conseiller en gestion de patrimoine, un promoteur immobilier ou une agence immobilière.
Peut-on transmettre à ses enfants un logement Pinel ?
La transmission d’un bien Pinel à ses enfants est tout à fait possible. Attention, cependant, selon les modalités de transmission (donation ou héritage), le donateur peut perdre l’avantage fiscal. Il convient donc de se renseigner et de bien choisir le mode de transmission qui vous convient.
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