Quels sont les indicateurs à connaître pour choisir les bons supports en SCPI ?

Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) est un ancien indicateur de rendement des SCPI. Il rapportait le dividende brut versé au prix moyen acquéreur de la part.

Il a été remplacé dans la méthodologie de l’ASPIM par le taux de distribution, applicable depuis le 1er janvier 2022, afin notamment d’harmoniser la comparaison entre les SCPI. Le TDVM peut encore apparaître dans les historiques de performances antérieurs à cette évolution méthodologique, mais il ne constitue plus l’indicateur de référence pour comparer les performances annuelles actuelles.

• La SCPI : Conseils, rendement et fiscalité

Le taux de distribution d’une SCPI permet de mesurer le niveau de distribution sur une année. Depuis le 1er janvier 2022, cet indicateur remplace le TDVM. Il permet notamment de mieux harmoniser la comparaison entre les SCPI, en particulier lorsque leurs revenus proviennent de plusieurs pays.

Le calcul du taux de distribution consiste à diviser le dividende brut versé au titre de l’année, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, par le prix de référence au 1er janvier. Pour une SCPI à capital variable, il s’agit du prix de souscription au 1er janvier ; pour une SCPI à capital fixe, du prix de part acquéreur moyen de l’année précédente.

Selon l’ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI s’est établi à 4,92 % en 2025, après révision de la donnée initialement publiée à 4,91 %. Au premier semestre 2026, il atteint 2,30 %, contre 2,29 % au premier semestre 2025. Ce taux semestriel correspond aux distributions versées depuis le début de l’année et ne doit donc pas être comparé directement à un taux annuel.

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Le taux de rentabilité interne (TRI) est complémentaire du taux de distribution. Il mesure les dividendes perçus par les investisseurs, mais également l’évolution du prix de la part. Il tient donc compte de la valorisation du patrimoine immobilier. C’est une des raisons pour lesquelles le TRI est calculé sur une période relativement longue, généralement 5, 10 ou 15 ans. Ce taux permet d’avoir un résumé des évolutions passées de la SCPI, mais ne donne aucune indication certaine sur son avenir.

Le TRI reste particulièrement pertinent pour comparer des SCPI sur un horizon de détention long, puisqu’il prend en compte le prix acquéreur à l’entrée, les revenus distribués pendant la période ainsi que la valeur de retrait ou le prix cédant à la sortie.

• En savoir plus sur les nouveaux indicateurs de rendement des SCPI

Le RAN, autrement dit le report à nouveau, correspond aux bénéfices des exercices précédents qui n’ont pas été distribués et restent à disposition de la SCPI. Lorsque le gestionnaire redistribue les revenus aux détenteurs de parts de SCPI, il peut en conserver une partie afin de constituer une réserve destinée notamment à faire face à certaines difficultés futures. Cette technique peut permettre de lisser le niveau de distribution dans le temps.

Le montant du RAN est variable d’une SCPI à l’autre puisqu’il dépend notamment de la politique de gestion. Un RAN important peut offrir une marge de manœuvre supplémentaire pour maintenir une distribution pendant une période moins favorable, mais il ne constitue ni une garantie de rendement ni un indicateur suffisant à lui seul. Il doit être étudié avec le niveau de distribution, le taux d’occupation, la trésorerie, l’endettement et la qualité du patrimoine.

Le taux d’occupation financier (TOF) évalue la performance locative d’une SCPI. Il permet de comparer les loyers et indemnités effectivement facturés avec ceux qui pourraient l’être si l’ensemble du patrimoine était loué dans les conditions prévues par la méthodologie de l’ASPIM. Si le parc est vieillissant et a besoin d’être rénové, le TOF peut notamment baisser en période de travaux ou de vacance locative.

Selon les dernières données annuelles publiées par l’ASPIM en mai 2026, le TOF moyen des SCPI s’établit à 91,3 % en 2025, contre 92,2 % en 2024 et 93,3 % en 2023. Il se compose notamment de 87,3 % de locaux occupés sans franchise de loyers et de 3,5 % de locaux occupés sous franchise. La baisse de 2 points en deux ans traduit notamment des délais de relocation plus longs sur certains segments immobiliers.

Souvent moins surveillé que les autres indicateurs, le taux d’endettement est toutefois intéressant pour les investisseurs, notamment en période de crise. Le taux d’endettement apparaît dans le rapport annuel de la SCPI. La dette permet à la SCPI d’augmenter ses capitaux et donc d’investir dans des biens à forte rentabilité. Selon l’ASPIM, le ratio moyen de dettes et autres engagements (RDAE) s’établit à 18,3 % en 2025, contre 18,4 % en 2024 et 21,4 % en 2023. En 2025, 38 % des SCPI affichaient un ratio compris entre 0 et 10 %, tandis que 52 % se situaient entre 10 et 30 %. Seules 11 % dépassaient 30 %. Il faut donc surveiller que ce taux ne soit pas excessivement haut.

La capitalisation d’une SCPI permet aux acquéreurs de mesurer la taille du véhicule, mais elle ne suffit pas à déterminer son état de santé financière. Une capitalisation importante peut permettre de détenir un nombre plus élevé d’actifs, de locataires ou de zones géographiques et contribuer ainsi à diversifier certains risques.

Il n’existe toutefois pas de seuil réglementaire de 500 millions d’euros ou de 1 milliard d’euros à partir duquel une SCPI pourrait automatiquement être considérée comme plus sûre ou comme une « SCPI de confiance ». La capitalisation doit être étudiée avec les autres indicateurs du fonds, notamment la qualité des actifs, leur diversification, le TOF, l’endettement, la valeur de reconstitution et les conditions de liquidité.

À l’échelle de l’ensemble du marché, la capitalisation des SCPI s’établit à 86 milliards d’euros au 30 juin 2026, contre 89,1 milliards d’euros à la fin de l’année 2025. Cette évolution s’explique notamment par les ajustements intervenus sur certaines SCPI à capital fixe.

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On parle de vacance locative lorsque les biens loués subissent une période d’inoccupation. Le niveau de vacance varie selon la typologie des actifs, leur localisation, leur qualité, les travaux réalisés et l’état du marché locatif. Selon l’ASPIM, les locaux vacants en recherche de locataire représentent 8,3 % du patrimoine des SCPI en 2025, contre 6,4 % en 2023. Les SCPI à prépondérance bureaux sont particulièrement concernées : leur taux d’occupation financier s’établit à 88,8 % en 2025, contre 91,2 % en 2023.

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Les SCPI doivent mettre à disposition des investisseurs un Document d’informations clés (DIC) présentant les principales caractéristiques du placement et ses risques. Ce document permet notamment à l’investisseur de prendre connaissance du niveau de risque avant de souscrire. Le DIC présente notamment un indicateur synthétique de risque compris entre 1 et 7. Le niveau 1 correspond au niveau de risque le plus faible de l’échelle et le niveau 7 au plus élevé. Cet indicateur combine notamment le risque de marché et le risque de crédit. Un niveau faible ne signifie toutefois pas qu’il n’existe aucun risque de perte. Pour une SCPI, l’investisseur doit également tenir compte du risque de liquidité, puisque la société de gestion ne garantit ni le rachat ni la revente immédiate des parts.