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De nouveaux indicateurs pour une meilleure lecture des rendements des SCPI

Le TDVM remplacé par le taux de distribution

Jusqu’alors utilisé pour mesurer, de façon assez complexe, le rendement d’une SCPI, il semblerait que nous puissions désormais dire adieu au TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Peu compris par les associés alors qu’il s’agit d’une donnée importante dans le suivi du rendement d’une SCPI, sa modification était donc un véritable enjeu pour offrir une meilleure lecture aux investisseurs. La plupart du temps peu familiers avec le vocabulaire spécifique dédié à l’investissement pierre-papier, ces derniers avaient vite fait de se perdre en recherchant des informations. Ils confondaient ou mélangeaient notamment régulièrement les données du TDVM avec celles du TRI (Taux de Rendement Interne), communiquées le plus souvent au même moment.

L’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) a donc fait le choix de mettre un terme au TDVM pour le remplacer dès 2022 par le « taux de distribution ». Si ce nouveau terme appelle à une meilleure compréhension de la part des associés puisque plus clair, ce n’est pas tout. En effet, le changement opéré est plus profond encore puisque l’ASPIM a également pris la décision d’en modifier la méthode de calcul. Désormais, il faudra diviser le montant des dividendes bruts de toute fiscalité reçus durant l’année par le prix de souscription de la part au 1er janvier de la même année. Auparavant, dans le cadre du TDVM, c’est la valeur moyenne de la part sur l’année qui était retenue. En plus d’être plus lisible, le « taux de distribution » mettra donc également plus en valeur le rendement affiché par la SCPI sur l’année.

• En savoir plus sur les indicateurs pour choisir son support en SCPI

Exemple de calcul du taux de distribution

Pour un dividende de 5 € perçu en 2020 et tenant compte du fait que la part de SCPI s’élevait à 100 € au 1er janvier 2020, puis à 113 € à la fin de la même année, le calcul du TDVM aurait permis de mettre en avant un rendement à 4,69 %. Dans le cadre du nouveau « taux de distribution », il sera désormais possible d’afficher un rendement à 5 %.

SCPI internationales : le rendement brut de fiscalité

Toujours dans l’idée de simplifier la lecture aux investisseurs, l’ASPIM s’est également prononcée sur la mise en place d’une nouvelle mesure concernant l’affichage du rendement des SCPI internationales.

À ce jour, les SCPI ayant fait des acquisitions dans des pays européens comme l’Italie, la Belgique, l’Espagne ou encore l’Allemagne, affichent des taux de rendement nets de fiscalité étrangère. Elles s’acquittent en effet des impôts dus sur les loyers perçus directement dans les pays concernés. D’où l’affichage proposé aux investisseurs français. Néanmoins, à partir de 2022, c’est un taux de distribution brut de fiscalité étrangère qui devra être mis en avant. Une bonne opération finalement pour ces SCPI qui pourront dès lors rivaliser plus facilement avec les taux de rendement des SCPI françaises.

Nouvelles SCPI : pas de communication sur le rendement la première année

Enfin, parmi toutes les nouveautés actées par l’ASPIM, on retrouve également le principe concernant les SCPI nouvellement créées : elles n’auront plus la possibilité de communiquer sur un taux de rendement annuel sur leur première année d’activité.
Jusqu’à présent, il leur était possible, même en n’ayant que quelques mois d’activité, de calculer leur rendement sur ces quelques mois, puis de le transposer sur une année. Affichant ainsi des taux très élevés et quelque part trompeurs aux yeux des associés.

Dès 2022, il leur sera possible de communiquer uniquement sur le dividende qu’elles auront réellement versé à leurs associés durant ces premiers mois d’activité, sans mentionner un taux de rendement.

Une mesure affichant une fois de plus la volonté de l’ASPIM de clarifier la lecture des performances des SCPI aux yeux des investisseurs et associés afin de leur permettre d’investir au plus juste.

En résumé

• Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) qui permettait jusque-là d’afficher le rendement d’une SCPI sur l’année va être remplacé en 2022 par le « taux de distribution ». Calculé plus justement, il permettra une meilleure lecture des rendements des SCPI.
• À compter de 2022, les SCPI internationales et plus particulièrement européennes, devront afficher un rendement brut de fiscalité. Il sera ainsi plus facile de comparer leurs performances à celles des SCPI françaises.
• Une SCPI nouvellement créée dans l’année pouvait jusque-là afficher un rendement annuel même si elle n’avait que quelques mois d’existence. Ce ne sera plus possible à compter de 2022. En remplacement, les investisseurs pourront consulter le dividende réellement versé sur ces premiers mois d’activité.