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Impôts 2024 : ce nouveau calcul de l’IFI pourrait vous coûter une fortune

Qui est concerné par ce nouveau calcul de l’IFI ?

La déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière concerne les contribuables dont la valeur du patrimoine immobilier dans son ensemble (biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement) dépasse 1 300 000 € au premier janvier de l’année en cours. En 2023, plus de la moitié des foyers à l’IFI détenaient leurs biens immobiliers par le biais d’une entité tierce, telle qu’une SCI, SCPI ou OCPI. 

Si vous en faites partie, soyez attentifs en remplissant votre déclaration d’impôt. Les modalités de calcul ont changé en 2024 avec la nouvelle loi de finances, et vous ne pourrez pas seulement actualiser le montant déclaré cette année. Qu’est-ce qui change concrètement ? La prise en compte du passif déductible des biens détenus par une SCI, une société commerciale ou une holding patrimoniale (à l’immobilier non exonéré). 

À savoir

La déclaration de l’IFI est à effectuer en même temps que la déclaration de revenus. Les dates limites de déclaration sont donc les mêmes, soit entre le 23 mai et le 6 juin 2024, selon votre département de résidence. Vous avez ensuite jusqu’à mi-novembre pour payer votre IFI en ligne.

Une nouvelle assiette d’imposition pour estimer la valeur d’un patrimoine immobilier

Jusqu’à l’année dernière, vous pouviez intégrer quasiment toutes les dettes associées à la société détenant les biens immobiliers au passif déductible et ainsi optimiser votre déclaration. Une possibilité que Bercy a souhaité supprimer dans le but d’uniformiser les règles de déductibilité des dettes. 

Cette année, les calculs ont changé. Désormais, pour limiter votre assiette d’imposition, vous ne pouvez déclarer avec votre IFI que les dettes concernant les actifs, comme : 

• La somme de l’emprunt immobilier à rembourser ;
• Les dépenses liées à la rénovation du bien ;
• La taxe foncière ;
• Les apports ayant servi au financement de ces actifs immobiliers soumis à l’IFI.

Contrairement à 2023, dans le cas d’une société détentrice tierce, vous ne pourrez pas déclarer d’autres dettes. De nouvelles règles entrent ainsi en compte en 2024. Une fois que vous avez calculé le montant des dettes que vous avez le droit de déduire de la valeur vénale de votre société, vous devez y appliquer un coefficient immobilier. Ce dernier correspond à la part de patrimoine immobilier dans le total de la valeur vénale de votre société. 

En cas de difficulté à appliquer cette nouvelle méthodologie de calcul, notamment sans comptabilité bilancielle à jour ou parce que les chaînes de participation sont complexes, il est possible de faire appel à des experts en gestion de patrimoine.

À savoir

Avec ce nouveau calcul, il est possible que le résultat de votre calcul indique une valeur théorique de votre patrimoine imposable supérieure à sa valeur vénale.

Deux nouveaux plafonds à respecter pour déclarer la valeur de l’IFI

Pour éviter de déclarer un montant supérieur à la valeur réelle de vos biens, la loi de finances pour 2024 a créé deux nouveaux plafonds : 

• La valeur déclarée à l’IFI ne peut pas dépasser la valeur nette totale des biens immobiliers ;
• La valeur déclarée à l’IFI ne peut pas dépasser la valeur réelle de la société.

À savoir

Vous avez le choix entre ces deux plafonds, afin de choisir le plus faible des deux et d’optimiser tout de même votre déclaration dans les règles.

Ce nouveau calcul associé à ces deux plafonds permet à l’administration fiscale d’envisager l’imposition directe et indirecte du patrimoine immobilier de la même manière : les charges déduites ne peuvent être relatives aux biens assujettis, que vous soyez un particulier ou une société. Le fisc dispose de chiffres uniquement liés aux biens immobiliers détenus, et peut donc contrôler plus facilement – voire procéder à des redressements.

En résumé

• La loi de finances pour 2024 implique un changement du calcul de l’IFI pour les biens immobiliers détenus par des sociétés tierces ;
• Les contribuables concernés ne peuvent désormais déclarer que les dettes relatives à l’immobilier détenu par la société ;
• Il est possible de choisir entre deux plafonds pour optimiser légalement votre déclaration IFI ;
• Cette nouvelle modalité de calcul est applicable dès la déclaration 2024.