IFI et exonération des biens professionnels : mode d’emploi

Publié le 09 Avr 2021

horloge Lecture de 4 min.

Rédigé par Julie François

Thématique : Impôts

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La question de l’exonération des biens immobiliers est bien souvent délicate à trancher. Récemment la Justice et le ministère de l’Économie et des Finances ont apporté quelques précisions sur les conditions d’exonération de certains types de biens immobiliers à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Explications.

Impôt sur la fortune immobilière : les critères d’assujettissement

Pour trouver la réponse à la question : « quels biens immobiliers sont exonérés d’IFI ? » Il vous suffit, en quelques clics de vous rendre sur le site officiel de l’administration fiscale, impots.gouv.fr. Une page dédiée distingue les biens imposables des biens exonérés.

On peut donc lire sur cette page : « Sont totalement exonérés les biens et droits immobiliers considérés comme des biens professionnels dès lors les conditions suivantes sont remplies :

  • Les biens ou droits immobiliers doivent être utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. L’activité concernée doit correspondre à l’exercice effectif d’une véritable profession (exercice, à titre habituel et constant, d’une activité de nature à procurer à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence).
  • Sont également exonérées, les parts ou actions représentatives de biens immobiliers affectés à l’activité industrielle, commer­ciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu ou d’une société soumise à l’im­pôt sur les sociétés lorsque le propriétaire des parts ou actions (ou un membre de son foyer fiscal) exerce dans la société son activité professionnelle à titre principal. »

À priori, la réponse est donc claire : les biens professionnels sont les seuls pouvant bénéficier d’une exonération d’impôt. Mais, attention, une ligne en bas du paragraphe doit attirer l’attention du contribuable : « L’énumération des biens exonérés ainsi que leurs conditions d’exonération présentées ici ne sont pas exhaustives. » C’est justement cette information qui vient semer la confusion et qui justifie l’affaire traitée par le tribunal judiciaire de Nanterre, le 11 mars dernier.

Cette affaire ne porte pas sur des biens professionnels mais sur une péniche d’habitation dont le propriétaire est soumis à l’IFI. Ce dernier avait demandé le dégrèvement de la fraction d’IFI correspondant à la taxation de ce bien, faisant valoir la « nature mobilière » de sa péniche. Sa demande rejetée par l’administration fiscale, il a poursuivi l’affaire en justice demandant la décharge et le remboursement de l’impôt contesté. Le tribunal judiciaire lui a finalement donné raison. Conclusion, rien n’est écrit. En effet, dans sa décision du 11 mars, le tribunal rappelle que l’article 965 du Code général des impôts ne donne aucune définition des biens et droits immobiliers constituant cette assiette. La définition des biens et des droits immobiliers doit être appréciée conformément aux dispositions du Code civil.

Le cas particulier des biens professionnels exonérés d’impôt

Néanmoins, le cas des biens professionnels reste, quant à lui, clairement défini. Pour bénéficier de l’exonération de l’IFI, les biens immobiliers concernés doivent remplir plusieurs conditions au 1er janvier de l’année d’imposition :

  • Les biens professionnels visés doivent être utilisés dans le cadre de la profession principale du contribuable. Il s’agit donc des activités exercées à titre habituel et constant, à but lucratif.
  • L’activité professionnelle doit être par le propriétaire des biens ou droits immobiliers ou son conjoint, ou son partenaire de Pacs, ou son concubin ou les enfants mineurs sous adminis­tration légale.
  • Les biens doivent être nécessaires à l’exercice de la profession.

À savoir

Le loueur en meublé professionnel (LMP) est exonéré de l’IFI si les revenus issus de cette activité représentent plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.

La question des biens professionnels mixtes a également été clairement définie par l’administration fiscale : seule la quote-part de la valeur du bien non affectée à l’activité professionnelle sera taxable à l’IFI.

Pour déclarer votre patrimoine taxable à l’IFI, vous devez remplir une déclaration n°2042-IFI. Détaillez vos biens sur les annexes 1 à 6, le cas échéant et reportez les montants totaux sur votre déclaration d’IFI. Vous n’avez pas à joindre de justificatifs.

Des conditions d’évaluation souvent problématiques

Si la nature des biens immobiliers imposables à l’IFI peut être assez vite tranchée, le problème de l’évaluation de ces biens est souvent plus complexe. Depuis la création de l’impôt sur la fortune immobilière, c’est la commission publique mixte de conciliation sur les valeurs qui tranche régulièrement ces questions qui touchent souvent les biens immobiliers professionnels.

Il y a environ deux ans, le 11 juin 2019 exactement, le ministère de l’Économie et des Finances était interrogé par un membre de l’Assemblée nationale sur la façon dont un bien professionnel pouvait être exonéré d’IFI dans le cas où il faisait partie d’un groupe. La réponse, publiée le 2 février dernier, au Journal Officiel, indique que « dans le cas particulier exposé de détention via une holding animatrice contrôlant et animant la filiale opérationnelle à laquelle le bien immobilier est affecté, il ne pourra être répondu avec précision qu’après exposé détaillé auprès de l’administration de la situation de fait concernée, par la présentation d’une demande de rescrit ». Autrement dit l’administration fiscale ne prend pas pour acquis l’exonération d’IFI de l’immobilier détenu dans une société sans lien capitalistique avec le groupe opérationnel. C’est donc à la société, via une demande de rescrit, de faire valoir ses droits.

Conclusion, l’exonération s’applique aux seuls biens et droits immobiliers affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale de la société constitutive de l’outil de travail du redevable. Les biens détenus par le redevable affectés à une société autre que constitutive de son outil professionnel ne peuvent pas bénéficier de l’exonération, comme le précise le ministère de l’Économie et des Finances, dans sa réponse. Une précision qui n’avait jamais été faite auparavant.

En résumé

  • La Justice et le ministère de l’Économie et des Finances viennent d’apporter quelques précisions quant aux conditions d’exonération des biens immobiliers soumis à l’IFI.
  • Les biens professionnels doivent remplir divers critères pour pouvoir être exempts de cet impôt.
  • Si les conditions d’évaluation et d’exonération sont facilement identifiables, de nombreux cas posent problème à l’administration fiscale et demandent un examen plus approfondi de la situation. En revanche, la question de la holding a été tranchée récemment.

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Julie François

Rédactrice spécialisée en gestion de patrimoine, économie, finances

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