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IFI : l’impôt sur la fortune immobilière a continué son ascension en 2023 selon le dernier rapport de la DGFiP

Comment les prix de l’immobilier ont-ils évolué en France ?

Selon le dernier rapport de la DGFiP, le marché immobilier français a continué d’évoluer dans un contexte de hausse des prix en 2023. Cette hausse, estimée à 2,9 % en moyenne entre les premiers trimestres de 2022 et 2023 selon les indices de l’Insee, a été particulièrement significative dans les zones urbaines et dans les régions prisées par les investisseurs. Cette croissance s’est traduite par une augmentation du patrimoine immobilier taxable de 7,1 %, pour un total atteignant près de 434 milliards €. 

La DGFiP rapporte que cette hausse est principalement attribuable à l’augmentation de 3,6 points de pourcentage du patrimoine relatif aux immeubles détenus directement. Les résidences principales, les biens immobiliers détenus indirectement et les biens divers ont également contribué à cette hausse, respectivement de 2,2, 1,8 et 0,1 points. À noter, en revanche, que l’augmentation des dettes liées à ce patrimoine a légèrement atténué la croissance nette avec une contribution négative de 0,6 point.

Ces chiffres sont toutefois à nuancer, car selon les derniers chiffres de l’Insee, les prix des logements neufs et anciens connaissent une tendance baissière sur le dernier trimestre 2023, soit -1,7 % par rapport au trimestre précédent.

434 milliards €

Patrimoine immobilier taxable en 2023

Qui sont les nouveaux contribuables de l’IFI en 2023 ?

La majorité des contribuables de l’IFI en 2023 réside en Île-de-France ou dans des régions touristiques, des zones qui reflètent la concentration de la valeur immobilière. Ces foyers, dont l’âge moyen avoisine 70 ans, ont vu leur patrimoine immobilier dépasser le seuil de 1,3 million €, principalement en raison de l’appréciation des biens immobiliers. 

La DGFiP note que le nombre de foyers entrants dans l’IFI en 2023 (29 700) a dépassé celui des sortants (17 600), avec un patrimoine moyen plus faible pour les nouveaux entrants (2 millions €) en comparaison avec les sortants (2,4 millions €). L’entrée de ces nouveaux foyers dans l’IFI souligne parfaitement la dynamique du marché immobilier et son effet sur la composition de la fortune en France.

Comment le marché immobilier réagit-il à la courbe des prix et à l’IFI ?

Avec une progression de plus de 20 % des prix de l’immobilier sur une décennie et un seuil d’imposition ainsi que des taux qui sont restés inchangés depuis ceux de l’ISF en 2013, l’IFI a vu son rendement s’accroître de façon significative. Cette stabilité fiscale, combinée à la croissance constante des valeurs immobilières, a entraîné une augmentation mécanique du nombre de propriétaires imposables. En conséquence, l’impôt dû à l’administration fiscale a également progressé.

Cette situation a poussé les propriétaires et les investisseurs à reconsidérer leurs stratégies d’investissement immobilier. Certains cherchent à diversifier leurs actifs, tandis que d’autres envisagent de restructurer leur patrimoine pour optimiser leur charge fiscale. La DGFiP indique que le montant total des actifs imposables au taux marginal le plus élevé de 1,5 % (pour les patrimoines supérieurs à 10 millions €) n’a augmenté que de 1,8 %. Ce constat traduit l’attitude prudente des foyers les plus aisés face à l’évolution de l’IFI.

À savoir

La loi de finances 2024 a introduit des changements significatifs dans le calcul de l’IFI. Ils concernent les biens immobiliers détenus par les sociétés. Ces changements limitent la déduction des dettes à celles directement liées aux actifs immobiliers, telles que les emprunts immobiliers, les dépenses de rénovation, la taxe foncière et les apports financiers. De plus, deux nouveaux plafonds ont été instaurés pour la déclaration de l’IFI : la valeur déclarée ne peut excéder ni la valeur nette totale des biens immobiliers ni la valeur réelle de la société détentrice. 

• En savoir plus sur le nouveau mode de calcul de l’IFI

Quelles tendances et évolutions peut-on anticiper pour le marché immobilier et l’IFI ?

Côté impôt, le nouveau calcul de l’IFI pourrait entraîner une augmentation de la valeur imposable pour certains contribuables, potentiellement supérieure à la valeur vénale de leur patrimoine. Pour rappel, cette mesure a été instaurée par la loi de finances 2024 et vise à uniformiser l’imposition directe et indirecte du patrimoine immobilier et à faciliter le contrôle fiscal. 

Il y aura des contribuables perdants et des contribuables gagnants en fonction de l’affection mobilière ou immobilière des dettes.

Jean-François Desbuquois, avocat associé au cabinet Fidal et membre du Cercle des fiscalistes

Côté marché immobilier, les signes de reprise observés au premier trimestre 2024 sont prometteurs, bien que le secteur reste confronté à des défis majeurs. La prudence des acquéreurs face à un environnement économique incertain et les politiques du logement nécessitent des ajustements pour encourager une reprise durable. 

Une chose est sûre, les tendances actuelles révèlent un besoin impératif de mesures concrètes pour favoriser l’accessibilité au logement et stimuler l’activité du marché dans un contexte post-crise toujours fragile. Reste à savoir si le nouveau projet de loi Logement qui devra être débattue à l’Assemblée nationale en juin prochain apportera suffisamment d’outils pour relancer la machine.

En résumé

• En 2023, l’IFI a généré une recette de 1,9 milliard €, soit une augmentation de 6 % par rapport à l’année précédente.
• Le marché immobilier a connu une hausse des prix de 2,9 % en moyenne, ce qui a entraîné une progression de 7 % du patrimoine immobilier taxable.
• La majorité des nouveaux contribuables résident en Île-de-France. 1 assujetti à l’IFI sur 4 vit à Paris.
• Pour 2024, le nouveau calcul de l’IFI pourrait impacter les statistiques, mais pourrait être atténué par la reprise prudente du marché immobilier.