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Exonération fiscale : la donation familiale pour un achat immobilier fortement encouragée par le fisc !

L’essentiel

• Le fisc accorde jusqu’à 100 000 € d’exonération d’impôt par donateur dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire.
• Cette aide est réservée aux achats immobiliers neufs, en VEFA ou destinés à la rénovation énergétique d’une résidence principale.
• Le bien doit être occupé en tant que résidence principale pendant 5 ans et les versements doivent être justifiés par le bénéficiaire.
• Ce dispositif est valable du 15 février 2025 au 31 décembre 2026 pour les donations familiales directes.

Comment fonctionne l’exonération d’impôt d’un don pour un achat immobilier ?

Pour encourager l’accession à la propriété et certains travaux, la loi a créé une exonération temporaire de droits sur les donations familiales (droits de mutation à titre gratuit) pour certains dons de sommes d’argent réalisés en pleine propriété entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

Parlons chiffres. Cette exonération d’impôt permet de transmettre jusqu’à 100 000 € par donateur et ce, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire. Suite au durcissement bancaire pour l’emprunt immobilier et des montants d’apports personnels exigés de plus en plus faramineux, l’aide familiale pour devenir propriétaire de sa résidence principale est un passage indispensable pour beaucoup de jeunes acquéreurs en 2025.

100 000 €

Le plafond d’aide exonérée pour une donation destinée à un achat immobilier.

Le principe de cet avantage fiscal temporaire est simple. L’argent de la donation doit servir à l’un de ces trois cas de figure pour pouvoir bénéficier de l’exonération fiscale :

• L’achat d’un logement neuf ;
• L’acquisition d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• La rénovation d’une résidence principale.

À savoir

Pour être exonéré, le don doit financer des travaux et dépenses éligibles à MaPrimeRénov’. Le logement doit être situé en France, appartenir au donataire et être affecté à sa résidence principale. Attention au non-cumul : l’exonération ne s’applique pas aux dépenses pour lesquelles le donataire a bénéficié de MaPrimeRénov’, d’un crédit d’impôt visé par la loi ou d’une déduction de charges au titre de l’impôt sur le revenu pour ces mêmes dépenses.

Dans son dernier bulletin officiel paru le 4 septembre dernier, le fisc précise également que les terrains à bâtir et les projets de constructions individuelles ne rentrent pas dans l’éligibilité de l’exonération d’impôt. Autre point important à retenir, le bien en question devra être conservé en tant que résidence principale par le donataire durant au moins 5 ans.

• Si le don finance l’achat d’un logement neuf/VEFA : le donataire doit, pendant 5 ans, soit occuper le logement comme résidence principale, soit le mettre en location à usage de résidence principale. En cas de location, le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire.
• Si le don finance des travaux de rénovation énergétique : le logement ayant bénéficié des travaux doit être affecté à la résidence principale du donataire pendant 5 ans à compter de la date d’achèvement des travaux (pas d’option location dans ce cas).

Quant aux délais, l’administration a clarifié un point essentiel sur le sujet. La date retenue pour apprécier le délai de 6 mois est celle de la signature de l’acte authentique d’achat et non celle du compromis ou du contrat de réservation. Cette précision est cruciale pour les transactions de biens en VEFA, souvent échelonnées sur plusieurs mois.

Enfin, le donataire doit être en mesure de justifier la date du versement des sommes et leur affectation à son projet immobilier, sans quoi il risque de perdre l’exonération d’impôt qui lui est affectée et devra s’acquitter rétroactivement des droits de donation.

Quels sont les bénéficiaires concernés par cette donation ?

L’exonération d’impôt sur les donations familiales pour l’achat d’un bien immobilier n’est pas accessible à tous. Ce dispositif temporaire cible avant tout les transmissions intrafamiliales suivantes :

• Les enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants du donateur ;
• Les neveux ou nièces lorsque le donateur n’a pas de descendance directe.

Le fisc ajoute également une précision concernant cette dernière catégorie de bénéficiaires. Il doit s’agir uniquement des enfants du donateur et non de ceux de son conjoint, qu’ils soient mariés ou non. Les neveux et nièces par alliance ne sont donc pas éligibles à cette exonération.

Quant aux versements, ils doivent être réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal et l’ensemble des justificatifs (actes notariés, factures, attestations de versement) doivent être conservés par le donataire durant 5 ans.

L’exonération temporaire de dons familiaux est un véritable booster en faveur du patrimoine immobilier, mais également bénéfique à l’optimisation de sa transmission patrimoniale. Elle s’adresse donc à tous les Français ayant les ressources pour aider leurs proches à réaliser leur projet d’achat immobilier en 2025 et 2026.