Impôt : comment déclarer les revenus issus de SCPI ?

Les revenus distribués par les SCPI sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ils se déclarent en principe sur la déclaration annexe n° 2044 (rubrique « Associés de sociétés immobilières »), dont le résultat est ensuite reporté sur la déclaration n° 2042 (case 4BA en cas de bénéfice). Si vous ne percevez que des revenus de parts de SCPI (sans bien loué nu en direct), l’administration vous dispense de la 2044 : vous pouvez reporter directement le revenu net sur la 2042, en joignant une note détaillant les sociétés concernées et vos éventuels intérêts d’emprunt. En règle générale, les sociétés gérant les SCPI facilitent la tâche des investisseurs en fournissant l’imprimé fiscal unique (IFU) compilant les informations nécessaires à la déclaration. Sur la 2044, il suffit ensuite de recopier les chiffres communiqués dans les bonnes lignes :

• La ligne 111 correspond à votre quote-part de revenus bruts
• La ligne 112 est réservée aux frais et charges déductibles
• La ligne 113 concerne les intérêts des emprunts contractés pour acquérir les parts
• La ligne 114 correspond au revenu net (ligne 111 – lignes 112 et 113)

À savoir

Quand le foyer relève du micro-foncier, il est dispensé de 2044 et déclare ses revenus bruts (y compris sa quote-part de revenus de SCPI) en case 4BE de la 2042 ; la 2044 (ou 2044-SPE pour les SCPI « Robien » ou « Borloo ») concerne le régime réel.

Au-delà de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers de SCPI supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, inchangé en 2026. Les éventuels produits financiers perçus par la SCPI (placement de sa trésorerie) relèvent quant à eux des revenus de capitaux mobiliers. Ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % et, depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, à des prélèvements sociaux de 18,6 %, soit 31,4 % au total (sauf option pour le barème progressif).

Deux régimes d’imposition coexistent. Le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an et que ses conditions sont remplies ; il est toutefois possible d’opter pour le régime réel, l’option étant irrévocable pendant 3 ans. Le réel permet de déduire les charges pour leur montant réel, notamment les intérêts d’emprunt si vous avez financé vos parts à crédit : il peut ainsi être plus intéressant que l’abattement forfaitaire du micro-foncier. Si vous détenez uniquement des parts de SCPI, c’est obligatoirement le régime réel qui s’applique.

Le micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, représentatif des charges. Les porteurs de parts de SCPI n’y ont accès qu’à plusieurs conditions cumulatives : être également propriétaire d’au moins un immeuble donné en location nue en direct, détenir des parts d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, ne pas percevoir de revenus relevant d’un dispositif spécifique (Pinel, Scellier, etc.) et ne pas dépasser 15 000 € de revenus fonciers bruts pour l’ensemble du foyer (biens détenus en direct et quote-part de SCPI).

Parmi vos parts de SCPI, certaines sont composées de bureaux dans d’autres pays ? Ce détail ne complique pas outre mesure votre déclaration. En application de la plupart des conventions fiscales, les revenus fonciers tirés d’immeubles situés à l’étranger sont imposables dans le pays où se trouve l’immeuble. Pour éviter une double imposition, la France applique ensuite, selon la convention, soit la méthode du taux effectif, soit celle du crédit d’impôt égal à l’impôt français.

Ces revenus doivent néanmoins être déclarés en France : ils sont calculés sur la 2044 comme les revenus de source française et détaillés sur la déclaration n° 2047. Lorsqu’ils ouvrent droit à un crédit d’impôt, ils sont reportés en case 4BL (ou 4BK au micro-foncier) et en case 8TK de la 2042 C ; lorsqu’ils relèvent du taux effectif, ils ne sont pas imposés en France mais servent à déterminer le taux applicable à vos autres revenus. Là encore, la société de gestion vous communique la ventilation entre revenus de source française et étrangère dans son document fiscal annuel.

Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en tant que placement immobilier. Là encore, c’est la société de gestion qui vous indiquera le montant taxable qu’il convient de déclarer si vous êtes soumis à l’IFI.

Les règles de déclaration sont les mêmes que dans le cadre d’un bien immobilier en direct, en particulier sur la déductibilité d’un passif lors d’un investissement via un crédit bancaire.