Les risques d’un investissement en SCPI

L’investissement dans une société civile de placement immobilier (SCPI) peut être séduisant. Attention, son potentiel rendement élevé cache également de nombreux risques comme la faible liquidité des parts ou encore une fiscalité assez agressive qui doit entrer en ligne de compte dans votre réflexion. Découvrez tous les risques que comportent l’investissement en SCPI.

1/ L’investissement n’est pas garanti en capital

Les investissements en SCPI ne sont pas garantis et ne sont pas sécurisés. Autrement dit, vous pouvez perdre votre capital investi autant que vous pouvez lui ajouter des plus-values intéressantes. Il est simplement nécessaire d’avoir conscience du risque. Un courtier peut vous aider dans votre démarche pour ne pas perdre votre capital et vous offrir un taux de rendement positif et à la hauteur de vos attentes.

2/ Les parts de SCPI ont une faible liquidité

Il n’est pas aussi facile de vendre une part de SCPI qu’une action, sachez-le. Les parts de SCPI ne sont pas liquides car elles sont un investissement immobilier à long terme. Sachez que la société de gestion en charge de la SCPI ne garantit en aucun cas le rachat des parts, il faudra donc trouver un acheteur potentiel pour revendre vos parts, ce qui peut prendre du temps. Le délai moyen oscille entre deux semaines et quelques mois. Pour faire face à ce manque de liquidité des parts de SCPI, il est primordial de ne pas investir son épargne de précaution pour éviter toute mauvaise surprise en cas de coup dur et de besoin urgent de fonds.

À lire sur ce sujet : investir en SCPI en temps de crise, bonne ou mauvaise idée ?

3/ Négliger la fiscalité des revenus SCPI

Attention lorsque vous investissez dans une SCPI. L’administration fiscale considère cet investissement comme relevant du régime fiscal des revenus fonciers et non pas comme un placement financier. De facto, la fiscalité n’est pas du tout la même et le procédé apparait comme bien moins avantageux. Vos revenus locatifs sont triplement imposés. D’abord au taux marginal d’imposition, ensuite au taux de 17,2 % en raison des prélèvements sociaux, enfin, au taux de l’IFI pour les contribuables concernés.

4/ Les risques liés à la location

Un risque important reste lié aux rendements locatifs. Notamment en raison de la diminution du taux d’occupation financier (TOF) d’un bâtiment, ou alors, d’une baisse des loyers versés par les locataires. De facto, les revenus locatifs versés par la SCPI à ses associés investisseurs pourraient être diminués. Un TOF inférieur à 85 % peut provoquer une diminution du montant global des loyers versés par les locataires et donc, une baisse du rendement pour les détenteurs des parts de SCPI.

5/ Le risque de mauvaise gestion

Il est primordial de se renseigner sur la société de gestion qui encadre votre SCPI. Notamment concernant ses agréments, performances ou encore son ancienneté, car cette dernière peut tout à fait faire faillite. Pour éviter ce genre de situation, choisissez un intermédiaire distributeur de SCPI de confiance. L’Etat, lui aussi, a la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’AMF à une autre société de gestion agréée si l’une d’entre elles connaît des difficultés.

6/ La non-diversification au sein de la SCPI

Opter pour des SCPI diversifiées permet de sécuriser votre capital. Si votre portefeuille d’actifs immobiliers ne subit pas les effets des crises d’une seule manière, cela limite l’impact sur votre investissement, on parle alors de compensation. Les SCPI occupant des niches protégées comme les secteurs de la santé ou de la logistique sont aujourd’hui particulièrement recherchées.

En résumé, ne mettez pas toutes vos économies dans une SCPI dont la stratégie est trop restrictive. Il est préférable de diversifier avec des SCPI généralistes, ou alors, répartissez votre capital entre plusieurs SCPI thématiques. Autre option : diversifier géographiquement avec des SCPI européennes.

7/ La non-diversification de votre portefeuille

Il est primordial de diversifier votre portefeuille pour assurer une bonne performance. Comme pour tout investissement, concentrer une part trop importante de votre patrimoine sur une seule SCPI, un seul secteur ou une seule zone augmente votre exposition. Répartir entre plusieurs SCPI et plusieurs classes d’actifs peut aider à lisser certains risques, sans les supprimer.

Comment éviter au mieux les pièges lors d’un investissement en SCPI ?

Le rendement sans risque n’existe pas. Avant d’investir, lisez la documentation réglementaire (dont le Document d’Informations Clés – DIC) et vérifiez notamment :

La durée de détention recommandée,
Les frais (souscription, gestion, arbitrages) et leur impact,
La stratégie (secteurs, zones), la diversification et la qualité du patrimoine,
Les indicateurs d’exploitation (TOF, durée résiduelle des baux, concentration locataires),
l’endettement et la sensibilité au contexte de taux ;
La liquidité (revente/retrait non garanti) et les modalités de sortie.

Des escroqueries existent (usurpation d’identité, faux sites, rendements irréalistes, RIB à l’étranger, etc.). Selon l’AMF, les montants perdus peuvent être très élevés (préjudices moyens de l’ordre de plusieurs dizaines de milliers d’euros). Avant tout investissement, vérifiez l’autorisation de l’intermédiaire et consultez les listes noires et les mises en garde publiées par l’AMF mises à jour régulièrement.