Quelle est la différence entre les SCPI et les OPCI ?

Un OPCI, ou Organisme de placement collectif immobilier, est un fonds qui associe immobilier, actifs financiers et liquidités. L’OPCI est un placement dont le fonctionnement peut, à première vue, sembler très similaire à celui d’une Société Civile de Placement Immobilier. L’objectif des deux est identique : générer des revenus par l’intermédiaire de l’immobilier locatif. L’investissement est également similaire, l’investisseur acquérant des parts de la société ou de l’organisme. L’épargne ainsi collectée est investie dans l’acquisition de biens immobiliers.

Toutefois, l’OPCI se distingue de la SCPI par la typologie des actifs : un OPCI peut détenir des actifs sous une autre forme que celle de biens immobiliers. Ce type de véhicule d’investissement est toutefois soumis au contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et doit respecter certaines conditions :

• Au moins 60 % de sa capitalisation doit être composée d’investissements immobiliers.
• Au moins 5 % de sa capitalisation est détenue sous la forme de liquidités.
• une partie pouvant être investie dans des actifs financiers, notamment des actions ou des obligations.

En d’autres termes, les OPCI peuvent se présenter en tant qu’une solution complémentaire aux SCPI. Les avantages restent identiques : mutualisation des risques grâce à une collecte d’épargne auprès de multiples investisseurs, investissement plus accessible qu’une acquisition immobilière directe, etc. Le plus des OPCI est leur possibilité d’investir dans des actifs financiers et leur part en actifs liquides. Cela confère une plus grande liquidité par rapport aux SCPI. Les OPCI peuvent être divisés en deux catégories :

• Les Fonds de placement immobilier (FPI).
• Les Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV).

Ne pas confondre OPCI et OPCVM

Un OPCI est principalement orienté vers l’immobilier, tandis qu’un OPCVM (comme un SICAV ou un FCP) investit principalement dans des instruments financiers.

Bien que ces deux véhicules partagent une structure de fonds d’investissement collectif, ils affichent des compositions radicalement différentes. L’OPCI est légalement conditionné à la détention d’au moins 60 % d’actifs immobiliers non cotés, complétés par une poche financière minoritaire et des liquidités. À l’inverse, l’OPCVM n’intègre aucune brique immobilière physique. Il est investi à 100 % sur les marchés financiers à travers des classes d’actifs diversifiées : actions cotées, obligations ou produits monétaires. De fait, la valeur d’un OPCVM fluctue quotidiennement au rythme des bourses mondiales, alors que celle de l’OPCI dépend de manière prépondérante des expertises immobilières périodiques.

Les SCPI et les OPCI permettent tous les deux d’investir collectivement dans l’immobilier sans acheter directement un logement ou un local. Les points communs des OPCI et des SCPI sont nombreux. L’objectif de ces placements est identique et leur fonctionnement est proche. Cela en fait deux placements très proches. Nous pouvons notamment citer les points communs suivants :

• Il s’agit de placements soumis à un agrément de l’AMF.
• Ils investissent principalement dans l’immobilier locatif, même si les OPCI comportent également une part d’actifs financiers et de liquidités.
• Les avantages de mutualisation des risques, accessibilité de l’investissement, diversification du patrimoine de l’investisseur, fiscalité, etc.
• SCPI et OPCI peuvent tous deux être souscrits en tant qu’unités de compte au sein d’un contrat d’assurance-vie.
• La gestion est confiée à une société spécialisée.

Aucun des deux placements n’est systématiquement plus rentable : la performance dépend du fonds choisi, de son patrimoine, de sa stratégie et de la période analysée.

Le point majeur de différenciation entre SCPI et OCPI est la liquidité. Les OPCI sont bien plus liquide que les SCPI : un investisseur peut revendre à tout moment ses parts d’OPCI. Le pendant de cette liquidité est un taux de rendement nettement inférieur à celui des SCPI. Le taux de distribution moyen des SCPI s’établit à 4,92 % en 2025, tandis que la performance globale des OPCI s’élève à +0,93 %, après avoir traversé plusieurs années difficiles en territoire négatif

À savoir : La diversification dans les placements autre que l’immobilier augmente l’incertitude d’un investissement en OPCI. Les actifs financiers augmente la liquidité du produit, mais également le risque intrinsèque.

Une SCPI peut davantage correspondre à un investisseur recherchant une exposition immobilière forte et acceptant une liquidité réduite, tandis qu’un OPCI peut convenir à celui qui souhaite associer immobilier, actifs financiers et une poche de liquidités.

Le choix ne doit toutefois pas reposer uniquement sur le rendement historique. L’investisseur doit notamment comparer :

• son horizon de placement ;
• son besoin de liquidité ;
• son niveau de risque acceptable ;
• les frais du produit ;
• la composition du portefeuille ;
• la qualité et la diversification des actifs ;
• les performances sur plusieurs années.

Dans les deux cas, le capital et les performances ne sont pas garantis. L’AMF recommande de considérer ces placements comme des investissements de long terme et de ne pas concentrer l’ensemble de son patrimoine dans l’immobilier.