Les frais de gestion en SCPI

Les frais de gestion sont à prendre en compte avec la plus grande prudence lors d’un investissement dans des parts de SCPI. Souscription, gestion, revente et montant… Tout savoir sur ces frais qui peuvent atteindre 15 % du montant des loyers perçus.

L’essentiel

Une SCPI peut prélever plusieurs frais : souscription, gestion, acquisition ou cession d’immeubles, travaux et cession ou retrait de parts.

Selon l’AMF, les frais de souscription se situent traditionnellement entre 5 % et 12 %, même si certaines SCPI récentes affichent 0 % de frais d’entrée.

Les frais de gestion sont généralement calculés sur les loyers encaissés ; leur taux et leur assiette varient selon les SCPI.

Une SCPI sans frais d’entrée n’est pas sans frais : d’autres commissions ou pénalités peuvent s’appliquer.

Pour comparer les SCPI, il convient de consulter le Document d’informations clés (DIC) et d’examiner également le rendement, le prix de part, le taux d’occupation, l’endettement et la liquidité.

Définition : que sont les frais de SCPI ?

Souvent jugés trop élevés, les frais de SCPI permettent aux investisseurs d’orienter leur décision d’investissement. Ces frais sont définis par le règlement général de l’AMF et son article 422-224. et sont à prévoir avant de se lancer dans un projet d’investissement dans des parts de SCPI. Ils représentent un budget considérable et sont répartis en trois grandes catégories : les frais de souscription, les frais de gestion et les frais de cession ou revente.

Tout savoir sur la SCPI

Quel est le montant des frais de gestion ?

En moyenne, le montant des commissions de gestion d’une SCPI oscille entre 8 % et 10 % des produits locatifs encaissés. Ces frais rémunèrent directement le savoir-faire de la société de gestion pour l’administration du parc immobilier, la distribution des dividendes et l’information réglementaire des associés. Attention à ne pas confondre cette commission avec les charges directes des immeubles (taxe foncière, assurances, travaux d’entretien) : ces dernières sont déduites en amont pour calculer le résultat net. Il est donc essentiel de prendre en compte ces frais de gestion, directement prélevés sur les loyers par le gestionnaire avant reversement.

À savoir
Les frais de gestion des SCPI ne sont pas prélevés mensuellement, mais directement déduits de la somme que votre investissement vous rapporte chaque trimestre. Les dividendes que vous percevez sont donc déjà nets de frais de gestion.

Quels sont les frais lors d’un investissement en SCPI ?

Lors d’un investissement en SCPI, il est obligatoire de s’acquitter des frais de gestion. Autrement dit, les frais prélevés par la SCPI pour gérer le parc immobilier à votre place. Attention, ce ne sont pas les seuls frais à anticiper lorsque vous souhaitez investir dans des parts de SCPI. Des frais de souscription et de revente sont également à appréhender. Voici tous les détails à connaître.

Les frais de souscription de SCPI

Les frais de souscription permettent de payer les frais de notaire, les intermédiaires qui ont permis l’acquisition, les sociétés qui commercialisent la SCPI ou encore la recherche du bien. Ces frais de souscription correspondent à un pourcentage du prix de souscription de la part, compris entre 7 % et 12 % et sont réglés au moment de la revente des parts selon Meilleurs Taux.

Les frais de gestion SCPI

Les frais de gestion d’une SCPI permettent d’optimiser son parc immobilier. Il s’agit de tous les travaux d’entretien ou de rénovation, des charges et taxes liées à la détention du bien, de la gestion des locataires (recherche, état des lieux, bail, encaissement des loyers). Mais cela ne s’arrête pas là. Il est également question d’engagement vis-à-vis des associés comme l’information sur les performances de la SCPI chaque semestre, l’organisation des Assemblées générales extraordinaires ou encore l’expertise du patrimoine immobilier de la SCPI, une fois par an. Tous ces frais de gestion sont déduits du montant des loyers, avant le versement des dividendes auprès des associés.

Les frais de revente

Un associé est libre de revendre ses parts à tout moment. Une durée de placement de 8 ans est toutefois recommandée pour amortir l’ensemble des frais. La valeur de revente, elle, dépend du type de SCPI choisi. Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, le marché secondaire recense tous les ordres d’achat et de vente. De facto, cette confrontation fixe le prix en fonction de l’offre et de la demande chaque mois. En revanche, pour une SCPI à capital variable, le propriétaire remplit un bulletin de vente. Alors, la valeur de revente est fixée par la société de gestion.

Aucun chiffre ou montant exact n’est toutefois fixé concernant ces frais de cession ou de revente, ni pour la valeur de retrait. Ces données son trop aléatoires et trop nombreuses pour effectuer une moyenne fiable pour les investisseurs.

Quels sont les principaux frais d’une SCPI ?

Type de frais	Quand ?	À quoi correspond-il ?
Souscription	À l’achat des parts	Commercialisation et collecte
Gestion	Pendant la détention	Gestion locative, administrative et financière
Acquisition	Lors de l’achat d’un immeuble	Recherche et réalisation de l’investissement
Cession d’actifs	Lors de la vente d’un immeuble	Gestion de l’arbitrage immobilier
Travaux	Lors de certains travaux	Suivi et pilotage des opérations
Retrait anticipé	En cas de sortie précoce	Commission appliquée par certaines SCPI
Cession de parts	Lors de certaines ventes	Gestion administrative de la transaction
Droits d’enregistrement	Sur certaines cessions	Impôt pouvant notamment atteindre 5 %

À quoi sont liés les frais de gestion d’une SCPI ?

Les frais de gestion sont destinés à financer des dépenses comme la taxe foncière, les assurances ou encore les travaux de rénovation. Ces frais sont à prendre avec un certain recul, car ce n’est pas réellement leur montant qui compte, mais bien ce que l’on va vous servir net de frais de gestion. Ces frais de gestion permettent en réalité de payer l’ensemble des frais liés à l’exploitation du bien immobilier.

Que contiennent-ils ?

Les frais de gestion sont liés à plusieurs charges relatives à la détention du bien que l’investisseur est obligé de régler. Ces charges permettent d’optimiser le parc immobilier et, de facto, valoriser le taux de rendement versé aux investisseurs. Cela concerne :

Les travaux d’entretien ou de rénovation ;
Les charges et taxes liées à la détention du bien ;
La gestion des locataires ;
La recherche du locataire ;
L’état des lieux et l’édition du bail ;
Les encaissements des loyers ;
Les relances pour loyers impayés ;
L’information semestrielle, voire trimestrielle sur les performances de la SCPI pour les associés ;
L’organisation des assemblées générales ;
L’expertise du patrimoine immobilier de la SCPI une fois par an.

Ces frais de gestion permettent de financer :

La société de gestion pour son savoir-faire ;
Les frais de fonctionnement ;
La gestion et l’exploitation des actifs ;
Les coûts que génère la gestion du portefeuille SCPI.

Le classement des SCPI par frais de souscription et frais de gestion

Voici le classement des SCPI par frais de souscription et de gestion :

SCPI	Société de gestion	Commission de souscription	Commission de gestion principale
Allianz Pierre	Immovalor Gestion	Jusqu’à 12 % TTC	Jusqu’à 12 % TTC
CORUM XL	CORUM Asset Management	12 % TTC	13,20 % TTC en zone euro / 16,80 % TTC hors zone euro
CORUM Eurion	CORUM Asset Management	12 % TTC	13,20 % TTC
Ficommerce Proximité	FIDUCIAL Gérance	12 % TTC	9,5 % HT depuis juillet 2025
Eurovalys	Advenis REIM	11,40 % TTI	12 % TTI
Atream Hôtels	Atream	12 % TTC	10 % HT
Cristal Life	Inter Gestion REIM	12 % TTI	13,20 % TTC
Iroko Zen	Iroko	0 %	14,40 % TTC
Remake Live	Remake Asset Management	0 %	18 % TTC

Peut-on investir en SCPI sans frais ?

Des SCPI sans frais d’entrée existent, mais cette technique d’investissement peut être intéressante uniquement à court terme. En supprimant ces commissions de souscription, les SCPI sans frais permettent d’investir rapidement car il n’y a pas à amortir les frais d’entrée dans le temps. Le prix de vente devient alors égal au prix de souscription.

Attention, le revers de la médaille se situe au niveau des frais cachés. Ce sont les frais de gestion qui sont facturés au prix fort pour compenser les frais de souscription inexistants. Ils atteignent généralement 18 %, contre 12 % pour la majorité des SCPI traditionnelles. Les frais d’acquisition, eux peuvent atteindre jusqu’à 9 %, alors qu’ils ne dépassent pas les 3 % dans une SCPI classique. Même chose pour les frais de travaux, qui atteignent les 6 % contre 3 % au maximum dans une SCPI traditionnelle.

Ces frais sont retenus sur les loyers perçus par la SCPI et avant le versement des dividendes, ce qui rogne le rendement des différents associés. Aussi, sachez que les conditions de sortie sont assez restrictives, autour de 6 % pendant les trois premières années d’investissement.

Questions réponses

Une SCPI à 0 % de frais de souscription est-elle réellement gratuite ?

Non. L’absence de commission de souscription signifie uniquement qu’aucune commission de cette nature n’est appliquée. Une SCPI peut toujours facturer une commission de gestion, d’acquisition, de cession, de travaux ou de retrait anticipé.

Quand les frais de souscription d’une SCPI sont-ils prélevés ?

La commission de souscription est intégrée dans le mécanisme de souscription. Dans une SCPI à capital variable traditionnelle, son impact se retrouve notamment dans l’écart entre le prix de souscription et la valeur de retrait. Elle ne doit donc pas être présentée comme une commission nouvellement facturée au moment de la revente.

Les frais de gestion d’une SCPI impactent-ils directement mon rendement ?

Non, car les rendements (ou taux de distribution) affichés par les SCPI sont toujours communiqués nets de frais de gestion. Ces frais sont directement prélevés par la société de gestion sur les loyers bruts encaissés avant de vous reverser vos dividendes trimestriels. Vous n’avez donc aucun chèque à faire ni aucun prélèvement bancaire à craindre sur votre compte courant. En revanche, gardez en tête que ces frais de gestion ne couvrent pas les frais de souscription (payés à la revente) ni les charges réelles d’entretien des immeubles, qui sont quant à elles déduites en amont du calcul de la performance de la SCPI.