La création d’une Société civile de placement immobilier (SCPI)

Les avantages de la SCPI sont nombreux et attirent de plus en plus d’investisseurs chaque année. Vous pourriez toutefois être intéressé pour créer votre propre société civile de placement immobilier (SCPI). Pour ce faire, il est nécessaire de suivre scrupuleusement des étapes, notamment administratives. Focus sur la création d’une SCPI.

Pourquoi créer une SCPI ?

La Société civile de placement immobilier a pour objectif principal de permettre à des investisseurs de diversifier leurs opérations, en investissant dans la pierre, mais avec un apport bien moindre qu’en acquérant un bien immobilier. Au-delà d’un placement intéressant en termes de rendement, la SCPI peut également donner lieu à une réduction d’impôt pour les SCPI fiscales, ou d’effectuer un déficit foncier.

Tout d’abord, si vous désirez investir dans un immeuble, il sera alors préférable de le détenir par l’intermédiaire d’une société. En effet, si la détention d’un immeuble de rapport peut se faire sans société civile, cette dernière vous offrira des garanties, notamment en cas de litige. Attention : une SCPI est une société civile. À l’égard des tiers, les associés répondent des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital (responsabilité indéfinie et conjointe), les créanciers devant d’abord poursuivre la société. La détention via une société n’implique donc pas une responsabilité limitée au sens des sociétés commerciales.

L’un des avantages majeurs de la SCPI est le ticket d’entrée limité. Créer sa SCPI ne permettra donc pas de bénéficier d’un ticket d’entrée réduit, l’une des conditions étant un apport initial conséquent. Il convient donc de s’interroger sur les raisons de créer sa propre société civile de placement immobilier alors que créer une SCI (société civile immobilière) pourrait être tout aussi intéressant et conférer les mêmes avantages. La raison est la suivante : avoir la possibilité de faire appel à d’autres épargnants. La SCPI vous permettra de faire l’acquisition d’immeubles jusqu’alors inaccessibles et donc de viser une rentabilité plus importante.

Tout savoir sur la SCPI

Les étapes pour créer une SCPI

La création d’une SCPI est un processus complexe et qui réclame de fortes connaissances administratives. Nous vous recommandons de faire appel à un professionnel du patrimoine et de la création de ce type de structures, voire de le faire en corrélation avec une société de gestion de SCPI, car en plus de créer une SCPI, il vous faudra également soit créer une société de gestion, soit faire appel à une société de gestion déjà créée.

1/ La préparation de la création

Avant de vous lancer dans les démarches administratives, il convient de vérifier votre éligibilité à la création d’une SCPI. Les conditions à respecter pour créer une SCPI sont les suivantes :

Le contrat de société doit être conclu entre, au minimum, 2 associés (Code Civil, Article 1832) et son contenu licite et certain ;
Les associés doivent échanger un consentement « de manière libre et éclairée » (Code Civil, Article 1128) ;
Le capital social minimum de la SCPI ne peut pas être inférieur à 760 000 €.

Une fois ces conditions réunies, il est possible de monter la SCPI. Il vous faudra alors immatriculer votre société au Registre du commerce et des sociétés et rédiger les statuts de la société, de manière manuscrite.

2/ Le montage du dossier administratif

Pour pouvoir créer votre SCPI, il vous faut effectuer plusieurs démarches afin d’obtenir des documents administratifs qui confirmeront la création de la société et vous donneront le droit d’effectuer des opérations en son nom par la suite. Il vous faut donc les documents suivants :

Un agrément de l’AMF, l’Autorité des marchés financiers ;
Une garantie bancaire, préalablement approuvée par l’AMF ;
Les statuts de la société écrit et signés par les associés, support papier ou électronique ;
L’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
L’annonce légale publiée au journal d’annonces légales (JAL) ou à un service de presse en ligne (SPEL) habilité dans le département du siège social.

Le processus de demande d’agrément auprès de l’AMF, l’autorité qui veille sur les produits et marchés financiers, est simple. Le projet doit être présenté et déposé auprès de l’institution par l’intermédiaire des modèles de dossiers présents sur leur site internet amf-france.org. La décision sera donnée dans un délai de 3 mois, prolongeable jusqu’à 3 mois supplémentaires.

À savoir
Pour commercialiser une SCPI auprès du public, la documentation réglementaire (notamment la note d’information et le DIC) doit être visée par l’AMF. Le visa de l’AMF n’est pas une recommandation : il atteste que l’information fournie est suffisamment complète et compréhensible pour permettre d’investir en connaissance de cause. La SCPI doit justifier d’une garantie bancaire approuvée par l’AMF, destinée à rembourser les premiers souscripteurs en cas de souscription insuffisante du public (dans les conditions prévues par la réglementation).

3/ La publication de l’annonce légale

Une fois l’agrément de l’AMF obtenu, les associés doivent procéder à la rédaction et à la publication d’un avis de création, également nommé annonce légale. Cette étape est obligatoire lors de la création de votre SCPI, l’attestation de publication de l’annonce légale vous étant, par la suite, demandée lors de vos démarches d’immatriculation.

L’annonce légale doit être publiée dans un Journal officiel et spécialisé et vous sera facturée à hauteur de 222 € HT. Sa publication peut être effectuée en ligne. L’objectif de cette étape est d’informer les tiers de la création de votre société civile de placement immobilier.

4/ Le dépôt du dossier sur le guichet unique

Depuis le 1er janvier 2023, les formalités de création se font en ligne via le guichet unique des formalités des entreprises, qui remplace les CFE. Le greffe reste l’interlocuteur du RCS, mais le dépôt se fait via ce guichet. Vous y renseignez les informations équivalentes à une déclaration d’immatriculation et vous joignez les pièces justificatives demandées :

Statuts datés et signés (ou acte notarié si apport d’immeuble),
Acte de nomination du gérant (si non prévu dans les statuts),
Pouvoir du mandataire (si quelqu’un dépose/signe à la place des associés),
Justificatif d’occupation du siège social,
Attestation de parution de l’avis de constitution,
Pièce d’identité du gérant,
Déclaration sur l’honneur de non-condamnation et filiation,
Extrait Kbis de moins de 3 mois du gérant personne morale (ou document officiel équivalent),
Pièce d’identité et non-condamnation, filiation du représentant permanent,
Déclaration des bénéficiaires effectifs (RBE) (via le guichet unique),
Lettre d’acceptation du commissaire aux comptes et preuve d’inscription (si CAC désigné),
Autorisation, titre, diplôme si l’activité déclarée est réglementée.

À savoir
L’enregistrement des statuts auprès de l’administration fiscale n’est plus obligatoire dans la plupart des cas depuis le 1er juillet 2015, sauf situations particulières (par exemple certaines opérations ou actes soumis à formalité).

Quel type de SCPI créer ?

Il existe plusieurs formes de SCPI, généralement réparties en trois catégories principales : les SCPI fiscales, les SCPI de plus-value et les SCPI de rendement. Chacune a ses particularités qui peuvent vous intéresser lors de la création de votre société.

La SCPI de rendement : type de SCPI la plus répandue, la SCPI de rendement est spécialisée dans l’acquisition de biens immobiliers à fort potentiel locatif. Une SCPI de rendement peut être spécialisée dans certains types de biens : SCPI de bureaux, SCPI de commerces, SCPI de logistique, etc. Elle peut également être diversifiée et acquérir des biens immobiliers de tous les secteurs.
La SCPI fiscale : la principale raison de souscrire à une SCPI fiscale est l’avantage fiscal auquel elle donne accès. Créer une SCPI fiscale, peut vous conférer une réduction d’impôt au prorata de vos parts dans la SCPI.
La SCPI de déficit foncier : spécialisée dans l’acquisition de biens nécessitant des travaux de rénovation, ce type de SCPI génère donc des charges supérieures aux revenus fonciers perçus, créant et permettant aux investisseurs de bénéficier d’un déficit foncier. La création d’une SCPI de déficit foncier est particulièrement avantageuse si vous recherchez à réduire votre imposition.

Il existe d’autres types de SCPI encore plus spécialisées, telles que les SCPI de développement durable dont les biens immobiliers sont plus respectueux de l’environnement, ou encore les SCPI de logement (ou SCPI résidentielle) acquérant des logements à usage de résidence principale.