Rachat de crédit immobilier

Calcul de capital restant dû à rembourser, période de vie du crédit ou encore frais de banque, sont des paramètres à évaluer avant de se lancer dans le rachat de crédit immobilier. Pour réussir son opération financière, découvrez les conditions de rachat de crédit à prendre en compte.

Les conditions du rachat

Pour réaliser des économies sur un prêt immobilier, il est courant de demander un rachat de crédit dans son établissement bancaire ou dans une autre banque. Lorsque les taux d’intérêts sont bas, comme on a pu le constater ces derniers mois, il est tout à fait légitime de vouloir en profiter. Pour bénéficier d’une opération intéressante financièrement, et obtenir des taux d’intérêts inférieurs à ceux souscrits par son contrat actuel, il faut remplir plusieurs conditions.

Les étapes du rachat de crédit immobilier

Avant de faire racheter un prêt immobilier, vérifiez l’état d’avancée de votre remboursement, le capital restant dû, la durée du crédit restante et les frais occasionnés par l’opération. Si vous remplissez toutes les conditions pour renégocier un crédit immobilier, il faudra en premier lieu demander un rendez-vous auprès de votre conseiller bancaire, puis faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux.

Déterminer le capital restant dû

Pour commencer, reportez-vous à votre échéancier de prêt, fourni par votre banque lors de la souscription du contrat. Grâce à ce document, vous serez en mesure de connaître le capital restant dû de votre crédit immobilier, mois après mois. Pour qu’un rachat de prêt soit intéressant, le capital restant à rembourser doit être d’au moins 50 000 euros au moment de l’opération. De plus, pour sortir gagnant d’un rachat de crédit, il faudra que l’échéance de prêt actuelle soit située dans la première phase de remboursement (le 1er tiers). En effet, un emprunteur rembourse la plus grande partie de ses intérêts durant les premières années de vie du crédit. C’est pourquoi, si vous renégociez le taux d’intérêt d’un prêt immobilier, cette stratégie n’aura quasi pas, voir aucun impact, si vous avez déjà remboursé la majorité de ces frais bancaires.

Sur le même sujet : est-il possible de faire un rachat de crédit avec un PTZ ?

Déterminer la durée avec et sans rachat

Un facteur important qui peut faire pencher la balance dans les économies engendrées par un rachat de crédit immobilier, c’est la durée du remboursement. Si votre niveau de vie vous le permet, profitez de la réduction du nouveau taux proposé, pour réduire le temps de remboursement du crédit. Certes, les mensualités seront plus conséquentes, mais le différentiel avec les intérêts réduits peut parvenir à une opération nulle. Vous rembourserez ainsi les mêmes mensualités, mais sur une durée plus courte. 

Raccourcir la durée de son crédit est une bonne pratique pour économiser sur son prêt immobilier. Ce cas de figure peut être envisagé durant la renégociation d’un crédit, et ce, même sans le rachat du prêt. Lorsque les revenus de l’emprunteur ont augmenté et qu’il est suffisamment à l’aise financièrement pour se permettre de rembourser de plus grandes mensualités, il est fortement conseillé de raccourcir la durée du prêt. D’une part, vous aurez remboursé plus rapidement votre bien, et d’autre part, vous serez gagnant financièrement, en diminuant le coût total du crédit.

Négocier avec une nouvelle banque

Lorsque toutes les cases sont cochées plus haut, le rachat de crédit doit s’effectuer auprès des établissements bancaires. Commencez par négocier le rachat d’un prêt immobilier auprès de votre propre banque. Votre conseiller établira une proposition par écrit, probablement avantageuse s’il souhaite vous garder en tant que client. Toutefois, et même si les taux proposés par votre banque semblent corrects, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence. Cette pratique, très largement usitée par les clients, est une habitude des établissements bancaires. Si vous obtenez un contrat plus intéressant chez un concurrent, vous pourrez retourner voir votre banquier pour lui demander de s’aligner sur les taux inférieurs de ses confrères. 

Quels sont les frais attendus ?

Un rachat de crédit immobilier à un coût et c’est bien pour ça qu’il est important de remplir toutes les conditions évoquées plus haut. Le but étant de réaliser des économies sur les intérêts engendrés par un crédit, les frais ne doivent pas dépasser le gain généré par le rachat de crédit.
Voici les frais d’un rachat de prêt immobilier à prendre en compte pour calculer si la renégociation de prêt est rentable :

  • Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : elles représentent 3 % maximum du capital restant dû au moment du rachat de crédit. L’emprunteur devra régler les 6 prochains mois d’intérêts prévus avant le rachat du crédit. La somme des intérêts à rembourser sera incluse dans les mensualités du nouveau crédit.
  • Les frais de dossier pour l’ouverture d’un nouveau compte dans une autre banque : si vous avez changé de banque pour le rachat de votre prêt immobilier, celle-ci peut facturer des frais de banque d’un rachat de crédit pour les différentes opérations effectuées. Comptez entre 0,5 et 1 % du montant du prêt pour les frais de dossier.
  • Les garanties d’hypothèque : le rachat de crédit hypothécaire peut avoir lieu lorsque le montant du rachat de crédit est élevé. Frais de notaire, taxe de publicité foncière ainsi que les frais d’hypothèque sont à prendre en compte dans le coût global des garanties.
  • Le prix de la caution à un organisme de cautionnement : entièrement gratuite par le biais de particuliers, lorsque la caution de prêt est délivrée par un organisme, elle avoisine les 2 % du prix total de l’emprunt immobilier.
  • L’assurance emprunteur : le coût de l’assurance de prêt immobilier est variable, mais elle est surtout définie en fonction de l’âge de l’emprunteur. En règle générale, elle se situe entre 0,18 et 0,7 % du montant emprunté.

Pour approfondir le sujet : racheter son crédit immobilier avec une hypothèque

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