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Est-il possible de contracter un prêt immobilier sans apport ?

Si jusqu’à présent l’apport personnel était une condition sine qua non à l’acceptation de votre crédit par les établissements bancaires, le contexte économique actuel a largement changé la donne. La réponse est : oui, il est tout à fait possible de réaliser un emprunt pour un projet immobilier sans avoir nécessairement besoin d’un apport. Attention toutefois, cette largesse est réservée à certains profils d’emprunteurs. Découvrez votre profil emprunteur via notre simulateur de prêt immobilier.

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Un dossier en béton pour un financement à 110 %

Quel que soit votre profil, si vous souhaitez décrocher un prêt immobilier qui financera à 100 %, voir 110 %, votre projet, il s’entend par là que vous n’avez donc pas d’apport. Et bien vous allez devoir user de tous les moyens possibles afin de convaincre l’établissement financier prêteur
En effet, cet avantage est réservé à certaines catégories d’emprunteurs :

  • les primo-accédants, de manière générale, il s’agit de jeunes qui sont entrés il y a peu dans la vie active et l’on considère qu’ils n’ont pas forcément eu le temps d’épargner et donc d’envisager un apport pour leur crédit immobilier.
  • les investisseurs locatifs, lorsque vous avez un projet immobilier dans le but de le louer, les banques ne demandent pas d’apport personnel car le but des emprunteurs et d’optimiser la fiscalité.
  • les particuliers disposant d’une épargne conséquente, de type portefeuille d’actions ou assurance vie par exemple. Bien souvent, le taux de rendement de ces placements et supérieur au taux du crédit proposé et ainsi l’épargne peut servir de garantie pour l’établissement prêteur.

Toutefois, bénéficier d’un de ces trois statuts peut ne pas s’avérer suffisant, c’est pourquoi il est important de présenter un dossier bien ficelé, ce qui prouvera à votre interlocuteur votre implication et votre sérieux.
Pour mettre toutes les chances de votre côté pensez donc à :

  • répertorier et fournir toutes les pièces justificatives demandées (bulletins de salaire, relevés de compte des 3 derniers mois, avis d’imposition, justificatifs divers).
  • préparer votre propre étude de financement, montrera que vous vous intéressez au projet et que vous avez déjà bien réfléchi à l’importance de la charge que celui-ci va représenter.
  • jouer la carte de l’honnêteté, cela paie toujours ! N’essayez pas de cacher la vérité sur votre situation, l’étude financière réalisée par les banques est faite pour que vous (autant qu’elle) ne preniez pas le moindre risque de vous mettre dans une situation compliquée.
  • présenter une situation financière saine et une situation stable. Un CDI passera plus facilement qu’un CDD ou un contrat d’intérim, même si ce n’est pas non plus chose impossible…

Un crédit sans apport peut aussi rimer avec taux intéressant

Ce n’est pas parce que vous empruntez sans apport que vous ne pourrez pas bénéficier de taux intéressants, surtout vu la conjoncture ! Même si, en effet, les banques réservent leurs meilleurs taux aux profils les plus favorables, ce n’est pas pour autant que vous allez écoper d’un taux plus haut.
En effet, si vous présentez un dossier complet et bien ficelé comme expliqué au-dessus, les établissements bancaires pourront vous obtenir des taux plus intéressants que les taux officiels présentés. Il n’y a pas vraiment de règle en la matière, c’est à l’appréciation des établissements bancaires. Toutefois, ils ont tous, ou presque, le même mode opératoire.
Par exemple, souscrire une assurance habitation au sein de la banque où vous faites le prêt, peut vous permettre d’accéder à un taux préférentiel.

Autre carte que vous pouvez abattre : faites jouer la concurrence ! Si vous présentez un dossier solide, aucune raison que les banques ne vous suivent pas… Ne vous arrêtez pas seulement à la banque qui vous gère, faites le tour des banques ou encore mieux, faites appel à un courtier. Son but : vous permettre d’avoir les meilleures conditions possibles sur le marché. C’est lui qui fera donc tout le travail à votre place et en tant que professionnel vous apportera son expérience et ses conseils, si précieux lorsqu’il s’agit de votre portefeuille !

Prêt sans apport : zoom sur les garanties

Que vous souscriviez un prêt avec ou sans apport ne changera en aucun cas la donne en ce qui concerne certaines assurances appliquées à votre emprunt immobilier. Il n’en est par contre pas de même avec la garantie du prêt en lui-même par exemple.
En effet, dans le cadre d’une souscription de prêts financés à 100 %, bon nombre de contrats sont garantis via une hypothèque car les sociétés de caution sont plus regardantes lorsqu’il s’agit de prêts financés en totalité. Il faut donc bien calculer car cette garantie représente un coût plus élevé que le cautionnement…
Concernant l’assurance ITT et perte d’emploi, il en est de même. Les établissements bancaires peuvent se montrer plus exigeants si un jeune couple primo-accédant souscrit un emprunt à 100% sur 25 ou 30 ans…il se peut par exemple que certains établissements l’imposent.
Pour ce qui est de l’assurance décès-invalidité, cela n’aura aucun impact d’avoir ou non un apport. Il s’agit là de barèmes figés qui ne prennent pas en compte ce type de critère. Les conditions vont plutôt dépendre de la condition physique de l’emprunteur et de son âge.

Si aujourd’hui le contexte économique et la tendance aux taux bas permettent aux emprunteurs de réaliser des crédits immobiliers sans apport, de manière plus globale, les banques préfèrent tout de même que les futurs emprunteurs présentent un apport à minima de 10 % de la valeur du bien, ce qui permettra de couvrir les frais de notaire.

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