Est-il possible de contracter un prêt immobilier sans apport ?

L’apport personnel correspond à la somme d’argent que l’emprunteur investit lui-même dans l’achat d’un bien immobilier, en plus du montant emprunté à la banque. Il peut être constitué, en partie ou en totalité, d’une donation, d’une rente, d’un héritage, du produit de la vente d’un bien ou encore d’économies placées, par exemple, sur un Plan Epargne Logement ou un livret A. Bien que la loi n’exige pas un apport personnel minimum pour obtenir un prêt, les banques demandent souvent aux emprunteurs de disposer d’au moins 20 % du montant total de l’acquisition, voire jusqu’à 35 % dans ce contexte d’inflation auquel nous assistons.

L’apport est une preuve que malgré les dépenses courantes, l’emprunteur est capable d’épargner et de gérer son argent. Cela rassure la banque et réduit considérablement les risques de défaut de paiement. Avec un apport, le montant du prêt sera moins élevé, la durée de remboursement sera plus courte et les mensualités seront moins élevées. De plus, il sert à financer les frais liés à l’acquisition, qui représentent généralement environ 10 % du montant total. Ces frais comprennent les frais de dossier, les frais de notaire et les honoraires de l’agence immobilière.

Il est plus difficile d’emprunter sans apport en 2023. Principalement, parce que les banques ont restreint l’accès au crédit, celui-ci étant devenu moins rentable à cause de la tendance haussière des taux d’emprunt. Face à cette difficulté, il est donc crucial de présenter un dossier qualitatif et l’apport personnel fait partie des critères incontournables. En d’autres termes, il est toujours possible d’emprunter en 2023 sans apport personnel, mais vos chances de réussite seront moindres. Vous pouvez, a minima, prouver votre solvabilité par d’autres critères comme :

• Un emploi stable (CDI ou fonctionnaire) ;
• Des revenus confortables ;
• Une bonne tenue de comptes (qui ne présente ni d’erreurs de gestion ni de découverts bancaires) ;
• Une bonne capacité d’épargne ;
• Un projet d’investissement locatif à haut rendement.

Votre profil financier doit donc impérativement être stable. À noter, en revanche, que l’apport personnel est désormais un critère concurrentiel pour les candidats au prêt immobilier. Selon les données publiées par Century 21, il avoisine les 89 000 €, soit 35 % pour l’acquisition d’un bien d’une valeur de 257 497 €.

Quel que soit votre profil, si vous souhaitez décrocher un prêt immobilier qui financera à 100 %, voir 110 %, votre projet, il s’entend par là que vous n’avez donc pas d’apport. Et bien vous allez devoir user de tous les moyens possibles afin de convaincre l’établissement financier prêteur. En effet, cet avantage est réservé à certaines catégories d’emprunteurs :

• Les primo-accédants, de manière générale, il s’agit de jeunes qui sont entrés il y a peu dans la vie active et l’on considère qu’ils n’ont pas forcément eu le temps d’épargner et donc d’envisager un apport pour leur crédit immobilier.
• Les investisseurs locatifs, lorsque vous avez un projet immobilier dans le but de le louer, les banques ne demandent pas d’apport personnel, car le but des emprunteurs est d’optimiser la fiscalité.
• Les particuliers disposant d’une épargne conséquente, de type portefeuille d’actions ou assurance vie par exemple. Bien souvent, le taux de rendement de ces placements est supérieur au taux du crédit proposé et ainsi l’épargne peut servir de garantie pour l’établissement prêteur.

Toutefois, bénéficier d’un des trois statuts détaillés précédemment peut ne pas s’avérer suffisant pour décrocher un prêt immobilier, c’est pourquoi il est important de présenter un dossier bien ficelé, ce qui prouvera à votre interlocuteur votre implication et votre sérieux.

Pour mettre toutes les chances de votre côté pensez donc à :

• Répertorier et fournir toutes les pièces justificatives demandées (bulletins de salaire, relevés de compte des 3 derniers mois, avis d’imposition, justificatifs divers).
• Préparer votre propre étude de financement, cela montrera que vous vous intéressez au projet et que vous avez déjà bien réfléchi à l’importance de la charge que celui-ci va représenter.
• Jouer la carte de l’honnêteté, cela paie toujours ! N’essayez pas de cacher la vérité sur votre situation, l’étude financière réalisée par les banques est faite pour que vous (autant qu’elle) ne preniez pas le moindre risque de vous mettre dans une situation compliquée.
• Présenter une situation financière saine et une situation stable. Un CDI passera plus facilement qu’un CDD ou un contrat d’intérim, même si ce n’est pas non plus chose impossible.

De plus, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a décidé d’augmenter le taux de dérogation des banques. En d’autres termes, les banques avaient jusque-là le droit de contourner la règle des 35 % de taux d’endettement pour un emprunteur pour seulement 20 % de leurs dossiers d’investissement locatif. En juin dernier, cette variable a été augmentée à 30 %. De quoi faciliter l’accès au crédit immobilier et rendre l’investissement locatif plus flexible. Ainsi, avec un dossier bien ficelé, vous aurez plus de chances de faire partie de cette enveloppe.

Le principe du prêt à 110 % consiste à financer la totalité du montant d’achat d’un bien immobilier, ainsi que 10 % supplémentaires destinés à couvrir les frais liés à la mise en place du financement. Cette approche permet de bénéficier du financement nécessaire pour réaliser son projet d’acquisition immobilière. Le candidat doit, en revanche, disposer des capacités d’endettement requises par les banques, car en l’absence d’apport, son profil emprunteur doit être rassurant. L’analyse de solvabilité prend en compte les différents éléments cités précédemment pour évaluer cette capacité.

À noter que les banques intègrent systématiquement un ratio de 10 % du montant emprunté pour couvrir des frais, tels que :

• Les frais de dossier ;
• Les frais d »agence immobilière ;
• Les frais de courtage ;
• Les frais de notaire liés à la rédaction de l’acte authentique ;
• Ou encore les frais de garantie, que ce soit par hypothèque ou par cautionnement.

Tous ces éléments sont inclus dans le montage financier réalisé par l’expert analyste, d’où l’importance de préciser l’absence d’apport dès la demande de prêt immobilier.

La courbe des taux d’intérêt ne fait que grimper depuis plusieurs semaines et le scénario de la poursuite de cette tendance haussière est partagé par de nombreux acteurs du secteur. Il apparaît, en revanche, qu’un retour à un taux proche de 4 %, tel que nous le connaissons aujourd’hui, ne serait qu’un simple retour à un marché normatif. En d’autres termes, le taux intéressant d’hier ne correspond plus à l’état actuel du marché.

Malgré tout, vous avez toujours une carte à jouer pour obtenir le meilleur taux : faites jouer la concurrence ! Si vous présentez un dossier solide, vous optimisez vos chances d’obtenir l’accord de votre banque. Ne vous arrêtez pas seulement à la banque qui vous gère, faites le tour des banques ou encore mieux, faites appel à un courtier. Son but : vous permettre d’avoir les meilleures conditions possibles sur le marché. C’est lui qui fera donc tout le travail à votre place et en tant que professionnel vous apportera son expérience et ses conseils, si précieux lorsqu’il s’agit de votre portefeuille !

Toujours dans l’optique de rassurer les banques, il est recommandé de souscrire un contrat d’assurance offrant une couverture maximale. Cela concerne spécifiquement la quotité choisie dans le cadre de l’assurance. Pour rappel, l’assurance fonctionne de la manière suivante : lorsqu’on contracte un prêt immobilier, les banques demandent que la quotité de l’assurance emprunteur soit élevée, c’est-à-dire qu’elle couvre une part significative du montant du prêt.

Emprunter seul ou avoir un co-emprunteur : les différences de garanties

Lorsqu’un emprunteur est seul, il bénéficie d’une assurance totale pour toutes les garanties souscrites. En cas de décès hypothétique, la totalité du capital emprunté sera remboursée à la banque, sans impacter les héritiers.

En revanche, lorsque plusieurs co-emprunteurs sont impliqués, la banque exige toujours une couverture à 100 % pour l’ensemble du prêt, même si la somme des quotités des co-emprunteurs atteint 200 %. L’assurance de prêt immobilier liée au crédit est considérée comme divisible. Cela signifie que les co-emprunteurs doivent s’assurer individuellement pour une quotité comprise entre 100 et 200 %.

Pour garantir la confiance de la banque, il est préférable que chaque co-emprunteur opte pour une assurance à 100 %. Ainsi, en cas de problème touchant l’un ou l’autre des co-emprunteurs, l’assurance pourra prendre en charge le remboursement du prêt, assurant ainsi la préservation du bien immobilier.

Les hypothèques

Que vous souscriviez un prêt avec ou sans apport ne changera en aucun cas la donne en ce qui concerne certaines assurances appliquées à votre emprunt immobilier. Il n’en est, par contre, pas de même avec la garantie du prêt en lui-même par exemple. En effet, dans le cadre d’une souscription de prêts financés à 100 %, bon nombre de contrats sont garantis via une hypothèque, car les sociétés de caution sont plus regardantes lorsqu’il s’agit de prêts financés en totalité. Il faut donc bien calculer, car cette garantie représente un coût plus élevé que le cautionnement.

Les assurances complémentaires

Concernant l’assurance ITT et perte d’emploi, il en est de même. Les établissements bancaires peuvent se montrer plus exigeants si un jeune couple primo-accédant souscrit un emprunt à 100 % sur 25 ou 30 ans. Il se peut par exemple que certains établissements l’imposent.

Pour ce qui est de l’assurance décès-invalidité, cela n’aura aucun impact d’avoir ou non un apport. Il s’agit là de barèmes figés qui ne prennent pas en compte ce type de critère. Les conditions vont plutôt dépendre de la condition physique de l’emprunteur et de son âge.

Si aujourd’hui le contexte économique et la tendance haussière des taux complexifient l’accès au crédit sans apport, il est aujourd’hui essentiel d’être accompagné par des experts financiers et immobiliers. Il s’agit du meilleur moyen de maximiser vos chances d’obtenir votre prêt, mais surtout de bénéficier des conditions d’emprunt les plus avantageuses.