Emprunt immobilier : comment fonctionne le taux d’usure ?

Avant de délivrer un prêt immobilier aux futurs acquéreurs, les banques évaluent le taux maximal auquel elles peuvent prêter leurs fonds, ce taux est appelé taux d’usure. Correspondant au seuil annuel effectif global (TAEG), le seuil de l’usure est appliqué pour protéger les ménages d’un endettement trop élevé en fonction de leur profil. Il existe plusieurs taux d’usure, dépendant du type de crédit plébiscité (crédit à la consommation, crédit immobilier, crédit renouvelable, etc…). Le seuil du taux d’usure est imposé par la Banque de France, dont elle en détermine le plafond. En tant que régulateur, le taux d’usure permet d’éviter les abus et de cloisonner les prêts bancaires contre des procédés abusifs. Cette pratique prénommée taux usuraire, est formellement interdite et passible d’une amende de 300 000 € pour les établissements bancaires dérogeant à la règle.

La Banque de France détermine chaque trimestre un nouveau taux d’usure, dont elle décide du montant après une récolte de données réceptionnées auprès des établissements de crédit et des sociétés de financement. Après avoir relevé le taux moyen pratiqué, la Banque de France augmente celui-ci d’un tiers pour le trimestre suivant. La régulation du taux d’usure trimestriel est publiée sur le Journal officiel à chaque fin de trimestre. Le calcul du taux d’usure change d’un emprunteur à l’autre, déterminé par le montant de son emprunt, sa durée et la catégorie du prêt. Les frais compris dans le calcul du taux d’usure sont nombreux, il s’agit des frais de dossier, des frais de courtage, des garanties emprunteurs obligatoires, du taux nominal (taux d’intérêt de base), ainsi que de la charge financière de l’assurance emprunteur. 

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Étant basé sur un mode de calcul tenant compte de la conjoncture économique, il n’est pas étonnant que le taux d’usure mette en lumière ses failles en période de crise inflationniste. La hausse des taux d’emprunt engendre mécaniquement l’augmentation du taux d’usure, et l’écart de temporalité des données récoltées par la Banque de France ne reflète pas l’application des nouveaux taux à appliquer chaque trimestre. Or, ce n’est pas toujours le cas pour les prêts de longue durée (25 ans), dont le taux d’usure ne suit pas la hausse des taux appliqués pour leur catégorie d’emprunt. Ce phénomène engendre un « effet ciseau » pour les futurs acquéreurs empruntant sur plus de 20 ans, dont le volume est majoritaire en France. Le taux d’usure pour les prêts immobiliers en 2022 n’est jamais descendu aussi bas (2,40 %), face à une hausse conséquente des taux indicatifs du trésors OAT (obligations assimilables au trésor). Le taux d’intérêt OAT servant de base référentielle pour le calcul des taux d’emprunt des établissements bancaires n’est donc plus en adéquation avec le calcul du taux d’usure appliqué actuellement, pénalisant les particuliers d’un côté, tout comme les organismes de prêt de l’autre.

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