Tout savoir sur le statut fiscal du loueur meublé professionnel (LMP)

La location meublée peut être exercée à titre professionnel, en société ou non. Pour bénéficier du statut de loueur meublé professionnel (LMP) et des avantages fiscaux qui accompagnent ce statut, l’investisseur doit remplir certaines conditions.

Qu’est-ce que le statut LMP ?

Le loueur en meublé professionnel (LMP) est un propriétaire-bailleur qui loue un ou plusieurs biens meublés. Pour bénéficier de ce statut fiscal, le propriétaire doit remplir plusieurs conditions. Le régime fiscal LMP est réservé aux locaux d’habitation comportant le mobilier nécessaire à une occupation normale du locataire.

Contrairement à la LMNP, le statut LMP confère l’exercice d’une activité commerciale. À ce titre, les loyers perçus doivent être déclarés à l’administration fiscale dans la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) si l’activité est exercée via une entreprise. Le loueur en meublé professionnel peut choisir entre trois régimes d’imposition différents : la micro-entreprise, le régime réel d’imposition ou l’impôt sur les sociétés.

LMP : les conditions à connaître

Pour bénéficier du statut LMP, plusieurs conditions, qui englobent le propriétaire lui-même, le bien immobilier et les revenus générés par la location, doivent être remplies. Cette activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée en société, à titre professionnel ou non.

Les conditions fiscales

Sur le plan fiscal, le propriétaire-bailleur bénéficie du statut LMP à partir du moment où il perçoit des recettes locatives issues de son activité :

supérieures à 23 000 € TTC par an,
OU qui excèdent le total des autres revenus d’activité du foyer fiscal, tout autre type de revenu confondu : traitements et salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non-commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux.

Dans le cas où l’une de ces deux conditions ne serait pas remplie, le propriétaire-bailleur ne peut obtenir le statut fiscal LMP. Il peut en revanche se déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP).

À savoir
Depuis le 9 février 2018, l’obligation de s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour obtenir le statut de LMP n’est plus de rigueur.

Les cotisations sociales

Depuis 2021, les loueurs en meublé professionnels sont désormais obligatoirement assujettis aux cotisations sociales. Cette réforme issue de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 (LFSS 2021) prévoit l’assujettissement des propriétaires-bailleurs possédant le statut LMP au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non-agricoles à compter du 1er janvier 2021. Cette nouveauté implique des cotisations sociales au taux de 35 % à 40 % des bénéfices réalisés au lieu, auparavant, de la simple application du taux des prélèvements sociaux fixés à 17,2 %.

Pour rappel, cette règle était déjà en vigueur pour les loueurs pratiquant la location saisonnière dont les revenus dépassaient également 23 000 €. Il existe en revanche une possibilité d’exonération si les loueurs confient la gestion de leur bien meublé à une agence immobilière disposant d’une carte professionnelle. Dans ce cas, les cotisations sociales sont remplacées par des prélèvements sociaux (17,20 % en 2023 au titre de la CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).

Les impôts locaux

Les logements meublés professionnels sont soumis aux impôts suivants :

La taxe foncière,
La cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si la location meublée est incluse dans l’habitation principale du propriétaire,
La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) (en cas de chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 500 000 €).

Les conditions relatives au logement

Seul un logement meublé peut être proposé en LMP et la législation encadre strictement les équipements que celui-ci doit posséder :

Des étagères de rangement,
Les équipements nécessaires pour effectuer régulièrement le ménage,
Des plaques de cuisson,
Un four,
De la vaisselle et des ustensiles de cuisine,
Un lit avec une couverture ou une couette,
Une table et une chaise,
Des volets ou des rideaux,
Un réfrigérateur avec un compartiment congélateur.

En somme, le logement doit contenir tout le mobilier nécessaire à une occupation normale.

Quels sont les avantages de la location meublée professionnelle ?

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) est souvent privilégié par les propriétaires-bailleurs, car il présente de nombreux avantages. Il offre notamment une solution fiscale avantageuse pour préserver la rentabilité de la location meublée, mais pas que !

Déduction des charges

Au régime réel d’imposition, les charges locatives peuvent être déduites des revenus perçus pour leur montant réel. Les charges déductibles sont :

les frais de notaire,
les frais d’entretien et de réparation,
les frais de gestion et d’assurance,
les intérêts d’emprunt,
les impôts locaux,
l’amortissement du mobilier et des améliorations sur un délai de 5 à 10 ans.

Imputation des déficits

L’avantage principal du statut LMP, par rapport au statut de loueur en meublé non professionnel, est la possibilité de déduire les déficits éventuels du revenu global sans limitation, sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements, non déductibles fiscalement. Si un excédent de déficit apparaît, il peut être reporté sur le revenu des six années suivantes.

À savoir
Les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être déduits par tiers sur le revenu des trois premières années de location (un tiers est déduit chaque année).

Exonération des plus-values professionnelles

Au moment de la revente d’un bien LMP, les plus-values immobilières sont taxées au régime des plus-values professionnelles. Un régime qui permet au propriétaire-bailleur de bénéficier d’une exonération partielle ou totale de l’impôt.

L’exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des deux années civiles précédant la cession et l’activité de location meublée doit être exercée depuis au moins 5 ans. L’exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.

Non-soumission à l’impôt sur la fortune immobilière

Autre avantage fiscal intéressant pour les contribuables soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les logements en LMP sont considérés comme des biens professionnels. À ce titre, ils ne sont pas soumis à l’IFI, à condition que le bénéfice commercial annuel net dégagé par l’activité de location meublée soit supérieur aux autres revenus du foyer.

Statut professionnel et cotisations sociales

Le LMP implique d’être affilié au régime social des indépendants ou assimilé, ce qui permet de cotiser et de valider des trimestres de retraite. Par le versement de cotisations, le Loueur Meublé Professionnel bénéficie également d’une protection sociale similaire à celle d’un travailleur indépendant, avec une couverture maladie et une assurance vieillesse.

Revenus potentiellement élevés

En louant meublé, il est possible de choisir entre la location saisonnière (touristique), la location de courte durée ou la location meublée à l’année, selon la situation et la demande locative. De plus, les loyers en meublé sont souvent plus élevés que ceux en location nue, ce qui peut améliorer la rentabilité, surtout dans les zones à forte demande ou les secteurs touristiques attractifs.

Possibilité de diversification

Compléter ses revenus professionnels par des revenus locatifs permet de diversifier ses sources de revenus et d’atténuer les effets d’une baisse d’activité ou d’une conjoncture économique difficile. Le bail meublé peut être plus court que le bail nu, offrant la possibilité d’adapter la durée de location et les conditions de sortie du locataire.

Comment passer de la LMNP à la LMP ?

Il n’est pas possible pour un loueur de choisir librement entre le statut LMNP ou LMP. Ce choix dépend uniquement du montant des revenus locatifs et de la part qu’ils représentent dans les revenus totaux d’un foyer fiscal. Par conséquent, il n’est pas possible de passer du statut de LMP à LMNP ou vice versa.

Cependant, il est possible d’ajuster volontairement les périodes de location afin de réduire ou d’augmenter le montant des revenus locatifs. Par exemple, si un loueur souhaite être sous le statut de LMNP, il peut réduire intentionnellement son activité de location pour revenir en dessous du seuil des 23 000 € de revenus locatifs annuels.

Inversement, il est plus difficile d’augmenter les revenus locatifs pour passer du statut de LMNP à LMP. Cela dépend en grande partie de la demande de locations meublées et peut être plus complexe à réaliser.

Quelles sont les conséquences de passer du statut LMNP au statut LMP ?

Le passage du statut LMNP à celui de LMP offre plusieurs avantages fiscaux, bien que cela implique des démarches administratives supplémentaires et une comptabilité plus complexe. Voici les principaux avantages de passer du meublé non professionnel au meublé professionnel :

Les déficits générés par l’activité de location meublée peuvent être imputés sur les autres revenus du foyer fiscal, ce qui peut réduire l’impôt à payer ;
En cas de cession d’un bien immobilier, si l’activité de LMP est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes annuelles de cette activité n’excèdent pas 90 000 € HT au cours des 2 dernières années, il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières ;
Le patrimoine immobilier affecté à l’activité de LMP est exonéré de l’IFI qui est un impôt sur la fortune immobilière.

Certains inconvénients liés au passage de LMNP à LMP sont en revanche à considérer :

Pour continuer à bénéficier du statut de LMNP, il est nécessaire de générer au moins 23 000 € de revenus locatifs annuels, ce qui peut constituer un seuil contraignant.
Le statut de LMP implique la tenue d’une comptabilité détaillée des charges locatives, des charges déductibles et des amortissements, ce qui peut demander une gestion plus rigoureuse et plus complexe.

Le passage de LMNP à LMP comporte donc des avantages et des inconvénients. Il convient ainsi de considérer la meilleure stratégie à adopter selon votre profil d’investisseur.

Quelle est la fiscalité des revenus perçus en LMP ?

Le statut LMP propose deux options fiscales :

Le régime micro-BIC qui s’applique aux recettes locatives jusqu’à 77 700 €. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % et concerne les loueurs dont le total des charges déductibles est inférieur à la moitié des recettes.
Le régime réel qui permet la déduction des charges locatives réelles. Cette option s’applique lorsque le montant total des charges dépasse la moitié des recettes.

Que ce soit sous le régime micro-BIC ou le régime réel, le statut LMP permet une diminution significative des recettes imposables. Cela se traduit par une baisse d’imposition considérable par rapport à la déclaration classique des revenus fonciers.

Exemple d’un investissement LMP

Afin de diversifier ses revenus et préparer sa retraite, madame Lereau décide d’investir en Location Meublée Professionnelle dans une ville attractive à la fois pour les étudiants et les touristes. Elle acquiert donc un appartement pour 180 000 €, qu’elle meuble intégralement pour 6 000 € supplémentaires (ameublement, électroménager, décorations, etc.).

Elle loue ce bien 650 €/mois, générant ainsi 7 800 € de recettes locatives annuelles. Pour financer son projet, elle souscrit un prêt immobilier de 160 000 € sur 15 ans, au taux de 2,87 %. En tant que Loueuse Meublée Professionnelle, Madame Lereau peut déduire de ses loyers plusieurs charges importantes :

Frais de notaire : environ 14 400 € (8 % de 180 000 €).
Assurances : 200 € (assurance emprunteur et assurance propriétaire non occupant).
Frais de gestion : 400 € (gestion locative par une agence ou conciergerie).
Impôts locaux : 700 € (taxe foncière, etc.).
Charges liées au fonctionnement : 600 € (entretien courant, ménage, réparations mineures).
Charges sociales : 150 € (affiliation à la Sécurité sociale des indépendants en tant que LMP).

Au total, ces charges peuvent s’élever à 16 450 € (en tenant compte des frais de notaire amortis sur plusieurs années et des autres dépenses annuelles), dépassant aisément les 7 800 € de revenus locatifs.

À savoir
Cet exemple ne prend pas en compte le coût des intérêts d’emprunt. Ceux-ci sont en effet calculés par le calcul d’amortissement de prêt et ce calcul nécessite de connaître notamment le mode de calcul des échéances.

Ce déficit de plusieurs milliers d’euros peut alors être imputé sur le revenu global de Madame Lereau, ce qui permet de diminuer significativement son impôt sur le revenu. En parallèle, grâce à son statut professionnel, elle cotise pour sa retraite à la Sécurité sociale des indépendants, validant ainsi des trimestres et bénéficiant d’une protection sociale adaptée.

Un déficit utile pour réduire l’impôt

Dans la première année, les frais de notaire et les intérêts d’emprunt, additionnés aux amortissements, peuvent créer un déficit comptable. Par exemple, si Monsieur Milto génère 25 000 € de recettes locatives, mais cumule 28 000 € de charges et amortissements, il aura un déficit de 3 000 € à imputer sur son revenu global. Cela lui permet de réduire sensiblement son impôt, tout en continuant à se constituer un patrimoine.

Questions-réponses

Quels sont les plafonds pour accéder au statut LMP ?

Pour pouvoir bénéficier du statut LMP, les recettes annuelles issues des loyers perçus doivent être supérieures à 23 000 € et les recettes locatives doivent représenter plus de la moitié des revenus perçus.

Est-il possible de récupérer la TVA en LMP ?

La location meublée professionnelle n’est pas soumise à la TVA. En revanche, l’ensemble des services proposés dans le cadre de la location meublée peut être soumis à la TVA. Il est, dans ce cas, possible de récupérer la TVA si les conditions suivantes sont respectées : proposer 3 sur 4 des services obligatoires, confier l’exploitation du bien pendant 9 ans, payer la TVA et conserver le bien pendant 20 ans.

Peut-on investir en LMP via une SARL ou une SCI ?

Il n’est pas possible d’investir en LMP via une SCI. En effet, comme l’activité est considérée comme professionnelle, elle est incompatible avec la nature patrimoniale de la SCI. En revanche, il est possible d’investir dans un bien LMP via une SARL. La SARL est, en principe soumise à l’IS, il est donc tout à fait possible de combiner statut LMP et entreprise.