Tout savoir sur le statut fiscal du loueur meublé professionnel (LMP)

La location meublée peut être exercée à titre professionnel, en société ou non. Pour bénéficier du statut de loueur meublé professionnel (LMP) et des avantages fiscaux qui accompagnent ce statut, l’investisseur doit remplir certaines conditions.

Qu’est-ce que le statut LMP ?

Le loueur en meublé professionnel (LMP) est un propriétaire-bailleur qui loue un ou plusieurs biens meublés. Pour bénéficier de ce statut fiscal, le propriétaire doit remplir plusieurs conditions. Le régime fiscal LMP est réservé aux locaux d’habitation comportant le mobilier nécessaire à une occupation normale du locataire.

Contrairement à la LMNP, le statut LMP confère l’exercice d’une activité commerciale. À ce titre, les loyers perçus doivent être déclarés à l’administration fiscale dans la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) si l’activité est exercée via une entreprise. Le loueur en meublé professionnel peut choisir entre trois régimes d’imposition différents : la micro-entreprise, le régime réel d’imposition ou l’impôt sur les sociétés.

LMP : les conditions à connaître

Pour bénéficier du statut LMP, plusieurs conditions doivent être remplies.

Les conditions fiscales

Sur le plan fiscal, le propriétaire-bailleur bénéficie du statut LMP à partir du moment où il perçoit des recettes locatives issues de son activité :

  • supérieures à 23 000 € TTC par an.
  • qui représentent plus de 50 % du revenu total de son foyer fiscal, tout autre type de revenu confondu : traitements et salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux.

Dans le cas où ces deux conditions ne seraient pas remplies, le propriétaire-bailleur ne peut obtenir le statut fiscal LMP. IL peut en revanche se déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP).

À savoir

Depuis le 9 février 2018, l’obligation de s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour obtenir le statut de LMP n’est plus de rigueur.

Les cotisations sociales

Nouveauté de l’année 2021 à ne pas négliger. Les loueurs en meublé professionnels sont désormais obligatoirement assujettis aux cotisations sociales. Cette réforme issue de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 (LFSS 2021) prévoit l’assujettissement des propriétaires-bailleurs possédant le statut LMP au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non-agricoles à compter du 1er janvier 2021. Cette nouveauté implique des cotisations sociales au taux de 35 % à 40 % des bénéfices réalisés au lieu auparavant de la simple application du taux des prélèvements sociaux fixés à 17,2 %.

Les impôts locaux

Les logements meublés professionnels sont soumis aux impôts suivants :

  • La taxe foncière.
  • La cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si la location meublée est incluse dans l’habitation principale du propriétaire.
  • La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) (en cas de chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 500 000 €).

Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée professionnelle ?

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) est souvent privilégié par les propriétaires-bailleurs car il présente de nombreux avantages fiscaux.

Déduction des charges

Au régime réel d’imposition, les charges locatives peuvent être déduites des revenus perçus pour leur montant réel. Les charges déductibles sont :

  • les frais de notaire,
  • les frais d’entretien et de réparation,
  • les frais de gestion et d’assurance,
  • les intérêts d’emprunt,
  • les impôts locaux,
  • l’amortissement du mobilier et des améliorations sur un délai de 5 à 10 ans.

Imputation des déficits

L’avantage principal du statut LMP, par rapport au statut de loueur en meublé non professionnel, est la possibilité de déduire les déficits éventuels du revenu global sans limitation, sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements, non déductibles fiscalement. Si un excédent de déficit apparaît, il peut être reporté sur le revenu des six années suivantes.

À savoir

Les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être déduits par tiers sur le revenu des trois premières années de location (un tiers est déduit chaque année).

Exonération des plus-values professionnelles

Au moment de la revente d’un bien LMP, les plus-values immobilières sont taxées au régime des plus-values professionnelles. Un régime qui permet au propriétaire-bailleur de bénéficier d’une exonération partielle ou totale de l’impôt.

L’exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des deux années civiles précédent la cession et l’activité de location meublée doit être exercée depuis au moins de 5 ans. L’exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.

Non-soumission à l’impôt sur la fortune immobilière

Autre avantage fiscal intéressant pour les contribuables soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les logements en LMP sont considérés comme des biens professionnels. À ce titre, ils ne sont pas soumis à l’IFI, à condition que le bénéfice commercial annuel net dégagé par l’activité de location meublée soit supérieur aux autres revenus du foyer.

Exemple d’un investissement LMP

Monsieur Milto vit dans une région touristique. Afin de diminuer son activité professionnelle sans perdre son niveau de revenus, il décide d’investir dans des logements meublés afin de profiter de l’attractivité saisonnière de sa ville. Il achète deux appartements qu’il meuble et se déclare en statut LMP, car les recettes issues de ces locations seront supérieures à 23 000 €/an et constituent la plus grande partie de ses revenus.

Par cet accroissement patrimonial, rendu possible par la vente de son bien professionnel, Monsieur Milto s’assure des revenus réguliers et fixes. Il profite également des avantages fiscaux du statut qui lui permettent de réduire son impôt malgré son patrimoine. Le statut LMP lui donne également la possibilité de continuer de cotiser à la Sécurité sociale et donc de valider des trimestres pour sa retraite future.

Questions-réponses

Quels sont les plafonds pour accéder au statut LMP ?

Pour pouvoir bénéficier du statut LMP, les recettes annuelles issues des loyers perçus doivent être supérieures à 23 000 €. Les recettes locatives doivent représenter plus de la moitié des revenus perçus.

Est-il possible de récupérer la TVA en LMP ?

La location meublée professionnelle n’est pas soumise à la TVA. En revanche, l’ensemble des services proposés dans le cadre de la location meublée peuvent être soumis à la TVA. Il est, dans ce cas, possible de récupérer la TVA si les conditions suivantes sont respectées : proposer 3 sur 4 des services obligatoires, confier l’exploitation du bien pendant 9 ans, payer la TVA et conserver le bien pendant 20 ans.

Peut-on investir en LMP via une SARL ou une SCI ?

Il n’est pas possible d’investir en LMP via une SCI. En effet, comme l’activité est considérée comme professionnelle, elle est incompatible avec la nature patrimoniale de la SCI.
En revanche, il est possible d’investir dans un bien LMP via une SARL. La SARL est, en principe soumise à l’IS, il est donc tout à fait possible de combiner statut LMP et entreprise.

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