Quel bail choisir pour la location de son bien en LMNP ?

Comme son nom l’indique, le bail de résidence principale désigne un contrat de location qui est exclusivement utilisé si le logement est désigné comme étant la résidence principale du locataire ou des colocataires. Il peut s’appliquer aussi bien à une location non meublée qu’à une location meublée. Toutefois, certaines modalités ne seront pas les mêmes :

• Pour la location vide, la durée du bail sera de 3 ans minimum pour une personne physique, de 6 ans minimum pour une personne morale sauf si le contrat fait mention d’une raison précise d’écouter ce délai et sa résiliation implique obligatoirement un délai de prévenance ;
• Pour la location meublée, la durée du contrat sera, en revanche, d’un an, renouvelable par tacite reconduction et pourra être réduite à 9 mois pour les logements étudiants.

Le bail de résidence principale n’est en revanche pas strictement réservé à un usage résidentiel, l’usage mixte étant, en effet, autorisé.

• En savoir plus sur la LMNP

Le bail commercial est un contrat établi entre un propriétaire-bailleur et un exploitant d’une résidence de services. Ici, le locataire exploite son activité commerciale pour son propre compte pendant une durée minimale de 9 ans. Cette responsabilité englobe la mise en location, la gestion et l’entretien de la propriété. En contrepartie, le preneur verse un loyer régulier au propriétaire-bailleur, désigné comme étant le détenteur des murs. Le montant du loyer est défini à l’avance dans le bail et est payé selon une fréquence préétablie, pouvant être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

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Lorsqu’il est spécifiquement utilisé pour des activités saisonnières, le bail commercial est appelé bail saisonnier ou dérogatoire. Comme son nom l’indique, il se limite à la période touristique. De plus, sa durée doit être comprise entre 3 et 6 mois maximum. Ce bail porte sur des logements meublés et le propriétaire ne peut l’utiliser pour louer sa résidence principale. Ce contrat de location concerne un public :

• En formation professionnelle ;
• En études supérieures ;
• En contrat d’apprentissage ;
• En stage ;
• Dans le cadre d’un service civique ;
• En mutation professionnelle ;
• Ou en mission temporaire, intérimaires et travailleurs saisonniers inclus.

Le bail saisonnier est donc conclu pour une durée prédéterminée et ne requiert pas de préavis de la part du locataire. Il est encadré par les articles 1713 et suivants du Code civil.

À savoir

Le bail de location saisonnière ne requiert aucun dépôt de garantie.

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Le bail mobilité est un contrat dont la durée est comprise entre 1 et 10 mois. Il ne peut être renouvelé ou reconduit. Il peut, en revanche, être modifié par un avenant, à condition que la durée totale ne dépasse pas 10 mois. À la fin du bail, le locataire doit obligatoirement libérer les lieux. Néanmoins, les deux parties peuvent conclure un nouveau bail, mais celui-ci sera forcément soumis aux règles de la location meublée classique. Le locataire peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis d’un mois, par le biais :

• D’une lettre recommandée avec accusé de réception ;
• D’un acte de commissaire de justice ;
• Ou en remettant le congé en main propre avec un récépissé ou un émargement.

En utilisant ce contrat de location, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail avant son échéance, sauf en cas de non-respect des obligations par le locataire. Le montant du loyer est généralement fixé librement, sauf si le logement se trouve dans une zone tendue. Dans ce cas, le loyer est établi conformément aux règles établies par le décret annuel d’encadrement des loyers. De plus, pour les logements classés F ou G, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer par rapport au précédent locataire si le bail a été conclu après le 24 août 2022 (ou après le 1er juillet 2024 pour les départements d’outre-mer).

À savoir

Dans le cadre d’un contrat de mobilité pour une courte durée, le loyer ne peut pas être révisé en fonction de l’indice de référence des loyers pendant toute la durée du bail. De plus, les charges locatives sont généralement versées sous forme de forfait.

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Le contrat de location meublée doit obligatoirement être rédigé par écrit et doit être produit en autant d’exemplaires que de parties impliquées dans la transaction. Il doit contenir certaines informations essentielles et notamment :

• Les identités des parties signataires du contrat,
• Les détails concernant le logement loué,
• La durée du bail meublé et la date de début de contrat,
• Les modalités de paiement du loyer et des charges,
• Les modalités du dépôt de garantie,
• Les éventuels travaux réalisés dans le logement,
• Les frais d’agence, le cas échéant.

Il doit également lister l’ensemble des meubles et des appareils électroménagers présents dans le logement. Ce type de contrat permet aussi d’insérer des clauses particulières au contrat, que ce soit à l’initiative du propriétaire ou du locataire, à condition que ces clauses ne soient pas considérées comme abusives.

Quels documents sont à fournir en annexes ?

En plus du bail, des documents annexes doivent être remis au locataire :

• Un dossier de diagnostic technique ;
• Une notice d’information ;
• L’état des lieux d’entrée réalisé lors de la remise des clés ;
• Une attestation d’assurance contre les risques locatifs ;
• Un extrait du règlement de copropriété ;
• Une autorisation de mise en location si la situation l’exige ;
• Un acte de cautionnement, si besoin.

La particularité du contrat de location en LMNP est qu’il doit obligatoirement faire état du mobilier et des appareils électroménagers présents dans le logement. Un listing a été établi dans le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981). D’ailleurs, le respect de cette liste conditionne l’obtention du statut fiscal de « meublé ».

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Différents scénarios peuvent se présenter en fonction du type de bail utilisé :

• Lorsqu’il s’agit d’un contrat de location meublée à durée déterminée, la résiliation a lieu automatiquement à la fin du terme fixé sans qu’un congé ne soit nécessaire. La reconduction tacite est en revanche possible. La résiliation anticipée peut être prévue dans le contrat, sinon elle nécessite un accord mutuel.
• Lorsqu’il s’agit d’un contrat de location meublée à durée indéterminée et que le logement n’est pas la résidence principale du locataire, aucune disposition légale n’est à suivre. Cependant, il est essentiel d’inclure dans le contrat de location meublée les détails du préavis et la méthode de notification du congé afin d’éviter toute confusion ou litige.
• Si l’appartement est le logement principal du locataire et que le contrat est à durée indéterminée, il est impératif de respecter les dispositions de l’Art. L 632-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Le bail n’est pas vraiment comme étant à durée indéterminée, mais plutôt comme un bail à périodes. Il est obligatoirement conclu pour une année, tacitement reconductible par période d’un an.

À noter que si les locataires sont mariés et que le logement constitue leur résidence principale, le congé doit être donné individuellement par chacun des époux. De même, en cas de colocation, il est nécessaire que chaque colocataire notifie son congé.