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Comment optimiser ses revenus grâce à l’amortissement LMNP ?

Le mécanisme de l'amortissement est l'un des grands atouts du statut LMNP. Toutefois, pour bien défiscaliser en LMNP, il faut bien comprendre les règles qui régissent l'amortissement. Explications.

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Définition de l’amortissement LMNP

L’amortissement est un terme comptable qui détermine la perte de valeur d’un bien immobilier subie par l’usure et le temps. Ce mécanisme permet d’étaler le coût du bien sur sa durée d’utilisation. Le calcul de l’amortissement du bien commence à partir de sa mise en location.

Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, l’amortissement est différé et considéré comme une charge qui vient s’ajouter aux autres charges supportées par le propriétaire-bailleur. C’est pourquoi, en LMNP, il est possible de défiscaliser grâce à l’amortissement.

Les charges déductibles

L’amortissement représente donc une charge fictive qui vient s’imputer aux revenus fonciers. L’amortissement permet donc de ne pas créer de revenu positif imposable. En effet, généralement les premières années d’activité LMNP, la déduction des charges locatives réelles et des intérêts d’emprunt suffisent à neutraliser le montant des revenus locatifs. C’est, par la suite, que l’amortissement devient un véritable outil de défiscalisation pour le loueur en meublé non professionnel. On parle alors d’amortissement différé.

Concrètement, le loueur en meublé non professionnel peut amortir 100 % des éléments suivants :

  • l’achat de mobilier pour le logement,
  • les divers travaux effectués au sein de la résidence,
  • l’achat du bâtiment et les frais d’acquisition.

Calculer l’amortissement de son bien LMNP

À savoir

Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit foncier. Si le montant cumulé des amortissements et des charges déductibles sont supérieures aux loyers, alors l’amortissement peut être imputé sur les revenus locatifs de l’année suivante. Ce mécanisme permet d’étaler la défiscalisation liée à l’amortissement sur plusieurs années.

Pour pouvoir amortir les dépenses citées ci-dessus, elles doivent être réalisées après le début de l’activité de location en meublé non professionnel. Une durée d’amortissement spécifique est attribuée à chaque poste. On évalue l’amortissement du bien immobilier à environ 2 à 4 % par an pendant 20 à 40 ans. On compte 5 à 10 ans maximum pour le mobilier, soit 10 à 20 % par an.

Important

L’amortissement n’est possible que si le bien en LMNP est imposé au régime réel. Le régime d’imposition micro-BIC ne permet pas de bénéficier de ce mécanisme.

Les modalités de calcul de l’amortissement LMNP répondent à certaines règles fiscales et comptables. Le calcul de l’amortissement comptable en LMNP implique de faire la liste des composants amortissables avec leur durée d’amortissement ainsi que leur valeur pour ensuite calculer le montant total des amortissements pour un bien immobilier sur une année. Pour éviter toute erreur de calcul, il est recommandé de se faire accompagner dans cette démarche par un expert-comptable.

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