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Loi Monuments Historiques : fonctionnement et fiscalité

Il s’agit de l’un des plus anciens dispositifs de défiscalisation. Promulguée en 1913, la loi Monuments Historiques a aujourd’hui plus de 100 ans et continue d’offrir une réduction fiscale aux investisseurs qui s’engagent à sauvegarder le patrimoine français.

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Qu’est-ce que la loi Monuments Historiques ?

Le dispositif Monuments Historiques permet aux investisseurs qui achètent un bien immobilier classé « Monuments Historiques » ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, en vue de le restaurer et de le préserver, de profiter d’une réduction fiscale. Cet outil de défiscalisation est particulièrement adapté aux ménages fortement imposés.

Qu’est-ce qu’un Monument Historique ? arrow

Selon la loi du 31 décembre 1913, sont considérés comme Monuments Historiques « les immeubles dont la conservation présente, du point de vue de l’histoire ou de l’art, un intérêt public ». Outre les bâtiments qui entrent dans cette définition, d’autres immeubles sont susceptibles d’être classés, aux termes de la présente loi :

  • Les monuments mégalithiques
  • Les terrains qui renferment des stations ou gisements préhistoriques
  • Les immeubles dont le classement est nécessaire pour isoler, dégager ou assainir un immeuble classé ou proposé pour le classement

Les immeubles classés sont alors soumis à des règles strictes et ne peuvent être déplacés ou détruits.

Zoom sur l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques arrow

L’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) vient compléter le dispositif de 1913 sur les monuments historiques. Cet inventaire concerne les biens meubles et les biens immeubles inscrits au titre des monuments historiques. Cette appellation était utilisée de 1927 à 2005 en France.

L’inscription à l’inventaire est intéressante pour les immeubles présentant un intérêt à l’échelle régionale. En effet, le « classement aux Monuments Historiques » ne concerne que l’immobilier ayant un intérêt national. Avec l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, les petits châteaux et autres bâtiments constituant le patrimoine régional français peuvent bénéficier de la loi Monuments Historiques.

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Pourquoi investir en loi Monuments Historiques ?

Ce dispositif permet au contribuable de participer à la conservation du patrimoine français en rénovant ou réhabilitant des biens qui ont joué un rôle dans l’histoire.

Bien qu’il s’agisse souvent d’un gros investissement, les biens classés « Monuments Historiques » se situent dans des zones touristiques, ou parfois même des centres-villes, ce qui assure au propriétaire un intérêt certain du public pour son bien et donc une retombée économique non-négligeable.

Quels sont les avantages de la loi Monuments Historiques ?

La loi Monuments Historiques concerne essentiellement les contribuables fortement imposés et les amoureux du patrimoine disposant d’un gros capital à investir, mais elle présente dans tous les cas de nombreux avantages.

Une fiscalité propre… arrow

Grâce au dispositif de défiscalisation Monuments Historiques, le propriétaire d’un bien classé peut :

  • imputer les charges et le déficit foncier sur le revenu global.
  • déduire les primes d’assurance.
  • être exonéré des droits de succession.

…libre d’obligations. arrow

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, la loi Monuments Historiques pose peu de contraintes.

  • Le propriétaire est libre d’occuper son bien à titre de résidence principale ou de le louer.
  • Aucun plafond de loyer n’est fixé par la loi.
  • L’éventuel locataire du bien n’est soumis à aucun plafond de ressources.
  • Les investissements Monuments Historiques n’entrent pas dans le plafonnement des niches fiscales.
  • Il est possible d’obtenir des subventions de l’Etat pour les travaux de rénovation, jusqu’à 35 % pour un bâtiment classé monument historique et 15 % pour un bien classé à l’inventaire.

Si acquérir un monument historique demande un budget important, les avantages fiscaux sont toutefois à la hauteur de l’investissement.

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LA DÉFISCALISATION EN MONUMENTS HISTORIQUES

Avec la loi Monuments Historiques, certaines charges sont déductibles des revenus fonciers et d’autres du revenu global du propriétaire.

Ainsi, sont déductibles des revenus fonciers :

  • Les intérêts d’emprunt liés à l’achat du bien.
  • Les charges de restauration et d’entretien.
  • Les travaux (sauf les dépenses liées à des travaux de construction, d’agrandissement ou de restructuration).

Le déficit foncier est, lui, imputable au revenu global.

les bénéfices fiscaux

La loi prévoit d’autres bénéfices fiscaux selon l’utilisation qui est faite du bâtiment. L’avantage fiscal diffère selon que le bien immobilier soit ouvert ou non au public et qu’il génère ou non des recettes. Voici les cas possibles :

Le bien ne génère aucune recette. arrow

Le propriétaire peut alors imputer :

  • 100 % des dépenses liées aux travaux.
  • 50 % des charges si le bien n’est pas ouvert au public.
  • 100 % des charges si le bien est ouvert au public en partie ou dans son intégralité.

À savoir : on considère qu’un immeuble est ouvert au public si les visiteurs sont admis au moins 50 jours par an (dont 25 jours non-ouvrables) entre avril et septembre.

Le bien procure des recettes. arrow

Si le bien classé « Monuments Historiques » génère des recettes, deux cas de figure sont possibles :

Le bien est ouvert au public, mais n’est pas occupé par le propriétaire.

Le propriétaire peut alors déduire des recettes générées par les visites les frais et charges liés à la rémunération du personnel (gardien, guides, agents d’accueil,…) permettant l’accès au public. Il peut également préférer déduire sans justificatif une somme forfaitaire de 1 525 € (2 290 € si le parc est aussi ouvert au public). De la même manière, dans le cadre de la location du lieu, les charges liées à la location sont imputables des loyers.

Le bien est ouvert au public et occupé par son propriétaire.

Le propriétaire peut alors déduire 75 % de la totalité des charges foncières des recettes liées à l’ouverture du bien au public. La part de charges restantes, soit 25 %, est imputable au revenu global du propriétaire.

À savoir : le pourcentage de réduction dépend de votre taux marginal d’imposition (TMI). Pour ce dispositif de défiscalisation, l’impact fiscal est optimisé pour les tranches d’imposition supérieures, notamment celles situées entre 41 % et 45 %.

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Quelles sont les conditions du dispositif de défiscalisation Monuments Historiques ?

Pour pouvoir bénéficier des avantages de la défiscalisation en loi Monuments Historiques, l’investisseur est tenu de respecter certaines conditions :

  • Acquérir un immeuble classé « Monuments Historiques » ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.
  • Conserver le bien pendant 15 ans minimum.
  • Le bien ne doit pas être détenu par une société (sauf pour une SCI familiale).
  • Ne pas mettre le bien en copropriété.
  • Faire réaliser les travaux par des artisans agréés pour les rénovations de monuments historiques et superviser par un architecte des Bâtiments de France.

Malraux vs. Monuments Historiques : quelles différences ?

Bien que les deux lois soient destinées à sauvegarder le patrimoine en favorisant la restauration de bâtiments à caractère historique, les dispositifs Monuments Historiques et Malraux ne doivent pas être confondus.

En effet, la loi Malraux concerne les bâtiments anciens à caractère historique sans distinction particulière, mais situés dans des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, ou des secteurs sauvegardés. De plus, l’avantage fiscal Malraux est plafonné et conditionné à la mise en location du bien une fois les travaux de rénovation terminés.

La loi Monuments Historiques est, quant à elle, plus flexible et ne concerne que les bâtiments faisant l’objet d’un agrément ministériel « Monuments Historiques ».

Loi Monuments Historiques et succession

Les immeubles classés « Monuments Historiques » ou inscrit à l’ISMH sont exonérés de droits de donation et de succession.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, les bénéficiaires de la donation ou de la succession doivent signer, avec les ministères de la Culture et du Budget, une convention à durée indéterminée précisant les modalités d’entretien du bien, les conditions d’accès au public et le maintien des meubles.

Si l’une des conditions prévues par la convention n’est pas respectée, la transmission du patrimoine est soumise aux droits de donation ou succession sur la base de la valeur des biens.

Loi Monuments Historiques : les pièges à éviter

Avant d’investir dans un immeuble classé, le futur acquéreur doit se poser les bonnes questions et surtout avoir conscience des conséquences de son engagement. Car, pour profiter des avantages de la loi Monuments Historiques, il est tenu de conserver son bien 15 ans. Acheter un monument historique ne se fait donc pas sur un coup de tête. La personne intéressée par ce type d’investissement doit pouvoir justifier d’une situation financière solide, qui lui permet de bloquer un capital conséquent durant 15 ans.

De plus, l’investisseur n’est pas simplement propriétaire d’un monument historique, il est responsable de sa conservation. Il doit donc être un véritable acteur de la préservation du patrimoine, notamment en se montrant proactif dans la recherche de subventions.

Si investir dans un petit château ou un couvent n’est pas à la portée de toutes les bourses, il est possible de dénicher des Monuments Historiques réhabilités et divisés en appartements. Il s’agit, certes, d’une perle rare, mais qui constitue un bon placement, car le prix à la vente est moins élevé qu’un immeuble complet et l’investisseur peut bénéficier des avantages de la loi Monuments Historiques.

Avant d’acheter, il est indispensable de vérifier l’inscription du bien au classement des Monuments Historiques ou à l’Inventaire supplémentaire des Monuments Historiques. Pour mener à bien un tel projet et ne pas tomber dans les pièges de la défiscalisation, il est important de se faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine.

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