Comment déclarer sa LMNP ?

Les loueurs de meublés non-professionnels (LMNP) doivent déclarer leurs revenus fonciers au même titre que les locations vides. Selon leur situation et le montant de leurs revenus, ils ont le choix entre plusieurs régimes fiscaux. Selon le régime fiscal choisi, les démarches de déclaration seront différentes.

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Régime micro-bic

Le régime fiscal micro est le plus simple pour les propriétaires de locations meublées non-professionnels. Il est réservé aux contribuables ne générant pas plus de 70 000 € de revenus de leurs locations (170 000 € pour les meublés de tourisme ou chambres d’hôtes). Le fonctionnement n’est pas complexe : le régime micro apporte un abattement de 50 % (71 % pour la catégorie tourisme), automatiquement appliqué sur les revenus déclarés.

Bon à savoir

La déclaration de ce type de revenus fonciers se fait dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Aucune charge ne peut être déduite. L’abattement fait partie d’un forfait. La totalité des loyers perçus doivent donc être déclarés par le bailleur à l’administration fiscale, charges assumées par le propriétaire comprises. L’imposition se fera ensuite sur le montant des BIC déclarés diminué de l’abattement de 50 % grâce au régime micro. Celui-ci est directement calculé par les impôts et ajouté aux autres revenus du foyer afin de l’inclure dans le barème progressif de l’impôt sur les revenus.
Le bailleur sera soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP (correspondant environ à 17,32%) uniquement s’il n’est pas déjà prélevé par des organismes sociaux.

Cas particulier

Depuis 2017, les activités liées à la location touristique ponctuelle dont les recettes excèdent 23 000 € par an doivent verser des cotisations sociales et des contributions sociales au titre des revenus d’activité par les organismes sociaux.

Régime réel

Le régime réel peut s’appliquer dans deux cas : si les recettes sont au-dessus du plafond pour accéder au régime forfaitaire micro-BIC, ou sur demande du contribuable. Il est plus complexe que le régime forfaitaire et nécessite la tenue d’une comptabilité. Bien qu’il soit conseillé de faire appel à un professionnel, vous pouvez tout à fait décider de la tenir vous-même. Pour ce faire, vous devez détenir et remplir la déclaration de résultat numéro 2031 ainsi que ses annexes.

Déduire ses charges

Le statut de LMNP permet au contribuable soumis au régime réel de déduire certaines charges des sommes perçus au titre des loyers. La déduction ne suit pas les mêmes règles que pour le déficit foncier. Si ce dernier bénéficie d’une liste exhaustive de charges déductibles, il faudra, pour les LMNP, que les charges correspondent à plusieurs critères pour avoir la possibilité de les déduire. Elles doivent être rattachées de manière directe à la gestion de l’activité, correspondre à une charge effective pouvant être justifiée et être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Le cas de l’amortissement

Autre avantage lié au statut de LMNP : l’amortissement du prix d’achat des différents biens. Cela permet au propriétaire de récupérer la perte de la valeur de son bien due à l’usage des mobiliers et de l’immobilier. En ce qui concerne les locations meublées, les possibilités d’amortissement sont limitées. Notamment le fait que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.

calcul du montant maximum

total des loyers perçus – total des charges = montant maximal autorisé de l’amortissement

Il est possible de reporter l’amortissement non déduit sur les années suivantes, et ce, sans limitation dans le temps. Attention, cette autorisation n’est plus valable à partir du moment où le logement est vendu ou que la mise en location cesse.

Déclarer ses revenus

Une fois le régime choisi en fonction de votre situation, la méthode à suivre pour déclarer ses revenus est simple.

Régime micro-BIC

Les revenus tirés de locations meublés en non-professionnel sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, il faut déclarer les loyers perçus (dans leur totalité, charges comprises) sur la déclaration des revenus complémentaire, le document numéro 2042 C PRO.

Régime réel

Votre décision d’imposition doit être signalée sur la déclaration P0i et remise au greffe du tribunal de commerce. En cas d’oubli, le dépôt de votre déclaration de résultat numéro 2031 et ses annexes fera foi de votre choix. Le document doit être reporté de manière dématérialisée au plus tard le 2ème jour ouvré du mois de mai.
En cas de changement de régime en cours d’activité, il est possible d’en faire la demande avant le 1er février de l’année N pour une déclaration qui sera déposée en N+1. L’option choisie est valable pour deux ans et est automatiquement renouvelée.

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