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Comment déclarer sa LMNP (location meublée non-professionnelle) ?

Les loueurs de meublés non-professionnels (LMNP) doivent déclarer leurs revenus fonciers au même titre que les locations vides. Selon leur situation et le montant de leurs revenus, ils ont le choix entre plusieurs régimes fiscaux. Selon le régime fiscal choisi, les démarches de déclaration seront différentes.

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COMMENT FONCTIONNE LE RÉGIME FISCAL MICRO-BIC EN LMNP ?

Le statut LMNP donne la possibilité au propriétaire-bailleur de choisir entre deux régimes fiscaux. Le régime fiscal micro est le plus simple pour les propriétaires de locations meublées non-professionnels. Il est réservé aux contribuables ne générant pas plus de 72 600 € HT de revenus de leurs locations (176 200 € HT pour les meublés de tourisme ou chambres d’hôtes). Le fonctionnement n’est pas complexe : le régime micro-BIC apporte un abattement de 50 % (71 % pour la catégorie tourisme), automatiquement appliqué sur les revenus déclarés.

Bon à savoir

La déclaration de ce type de revenus fonciers se fait dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il s’agit de bénéfices réalisés par des personnes physiques qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Les gains issus de la location meublée, bien qu’elle soit considérée comme une activité non-professionnelle, entre dans ce champ.

Au régime micro-BIC, aucune charge ne peut être déduite. L’abattement fait partie d’un forfait qui est appliqué quel que soit le montant total des charges locatives supportées. La totalité des loyers perçus doivent donc être déclarés par le bailleur à l’administration fiscale, charges assumées par le propriétaire comprises. L’imposition se fera ensuite sur le montant des BIC déclarés diminué de l’abattement de 50 % grâce au régime micro. Celui-ci est directement calculé par les impôts et ajouté aux autres revenus du foyer afin de l’inclure dans le barème progressif de l’impôt sur les revenus.
Le bailleur sera soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP (correspondant environ à 17,32%) uniquement s’il n’est pas déjà prélevé par des organismes sociaux.

Cas particulier

Depuis 2017, les activités liées à la location touristique ponctuelle dont les recettes excèdent 23 000 € par an doivent verser des cotisations sociales et des contributions sociales au titre des revenus d’activité par les organismes sociaux.

COMMENT FONCTIONNE LE RÉGIME RÉEL SIMPLIFIÉ EN LMNP ?

Le régime réel peut s’appliquer dans deux cas qui excluent nécessairement le propriétaire-bailleur du régime micro-BIC :

  • si les recettes sont au-dessus du plafond pour accéder au régime forfaitaire micro-BIC, soit plus de 72 600 € HT, et dont le chiffre d’affaires n’excède pas 247 000 € HT entre 2020 et 2022.
  • ou sur demande du contribuable.

Le régime réel est plus complexe que le régime forfaitaire et nécessite la tenue d’une comptabilité. Bien qu’il soit conseillé de faire appel à un professionnel, vous pouvez tout à fait décider de la tenir vous-même. Pour ce faire, vous devez détenir et remplir la déclaration de résultat numéro 2031 ainsi que ses annexes.

Jusque là, les délais d’option ou de renonciation au régime réel se terminaient au 1er février de l’année concernée. Ce ne sera désormais plus le cas. L’article 4 du PLF 2022 entend allonger ces délais de 3 mois (mois de mai de l’année N), et même d’une année pour les options au régime réel formulées.

Attention

Il existe deux types de régime réel : le simplifié et le normal. Le rattachement à l’un ou l’autre dépend du montant des recettes locatives. Le montant des recettes locatives pris en compte pour le calcul de l’imposition sera le bénéfice imposable. Celui-ci représente la différence entre les loyers perçus sur l’année d’exercice et les différentes charges liées à l’activité.

Déduire ses charges

Le statut de LMNP permet au contribuable soumis au régime réel de déduire certaines charges des sommes perçus au titre des loyers. La déduction ne suit pas les mêmes règles que pour le déficit foncier. Si ce dernier bénéficie d’une liste exhaustive de charges déductibles, il faudra, pour les LMNP, que les charges correspondent à plusieurs critères pour avoir la possibilité de les déduire. Elles doivent être rattachées de manière directe à la gestion de l’activité, correspondre à une charge effective pouvant être justifiée et être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées. Contrairement au régime micro-BIC, la déduction des charges s’appliquent sur les montants exacts supportés, et non de manière forfaitaire, d’où l’importance de bien tenir sa comptabilité.

Le cas de l’amortissement

Autre avantage lié au statut de LMNP : l’amortissement du prix d’achat des différents biens. Cela permet au propriétaire de récupérer la perte de valeur de son bien due à l’usage des mobiliers et de l’immobilier. En ce qui concerne les locations meublées, les possibilités d’amortissement sont limitées. Notamment le fait que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.

calcul du montant maximum

total des loyers perçus – total des charges = montant maximal autorisé de l’amortissement

Il est possible de reporter l’amortissement non déduit sur les années suivantes, et ce, sans limitation dans le temps. Attention, cette autorisation n’est plus valable à partir du moment où le logement est vendu ou que la mise en location cesse.

COMMENT DÉCLARER SES REVENUS EN LMNP ?

Une fois le régime fiscal choisi en fonction de votre situation, la méthode à suivre pour déclarer ses revenus est simple.

Régime micro-BIC

Les revenus tirés de locations meublés en non-professionnel sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, il faut déclarer les loyers perçus (dans leur totalité, charges comprises) sur la déclaration des revenus complémentaire, le formulaire numéro 2042 C PRO. Le montant des recettes brutes doit être porté directement lignes 5NO à 5PO ou 5NP à 5PP, selon la nature de l’activité. L’abattement ne doit pas être déduit, c’est l’administration fiscale qui se chargera de ce calcul.

Quel que soit le régime d’imposition appliqué (micro-BIC ou réel), le loueur en meublés, professionnels comme non-professionnels, sont soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cet impôt local instauré par la loi de finances 2010 est composé de la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), la Contribution Économique Territoriale (CET).

Régime réel

Votre décision d’imposition doit être signalée sur le formulaire P0i et remise au Greffe du tribunal de commerce. Par la suite, l’administration vous retournera un numéro SIRET nécessaire à la déclaration au régime réel. Pour être affilié, il est ensuite important d’adresser un courrier de levée d’option joint à la première déclaration de revenus locatifs au réel, ou de l’adresser par lettre recommandée au centre des impôts des entreprises. La déclaration au régime réel s’effectue grâce aux formulaires 2031 et CERFA 11085 accompagnés de ses annexes 2033.

En cas de changement de régime en cours d’activité, il est possible d’en faire la demande avant le 1er février de l’année N pour une déclaration qui sera déposée en N+1. L’option choisie est valable pour deux ans et est automatiquement renouvelée.

Le loueur en meublé non professionnel peut également adhérer à un centre de gestion agréé (CGA). Il s’agit d’une association œuvrant pour la prévention fiscale. A ce titre, l’adhésion permet au LMNP de bénéficier de certains avantages comme la non-majoration de 25 % du résultat imposé ou encore une réduction d’impôt des 2/3 des frais de comptabilité.

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