Investir dans un local commercial

Au même titre que l’achat d’un appartement locatif, l’investissement dans un local commercial est un moyen pérenne d’investir dans la pierre et de se constituer un patrimoine. L’achat de murs de boutiques ou de bureaux a ses propres règles et demande une certaine stratégie de veille, avant de franchir le pas. Toutefois, le jeu en vaut la chandelle, puisque l’investissement dans le local commercial, peut rapporter jusqu’à 8 %, des rendements plus importants que dans la location d’habitation.

investissement dans un local commercial

Comment bien choisir l’emplacement d’un local commercial à acheter ?

Pour réussir son investissement dans les murs commerciaux, la première étape indispensable est de trouver le bon emplacement. Deux options sont à étudier de près pour l’achat d’un local commercial, toutes deux avec des caractéristiques qui leur sont propres :

  • Les rues piétonnes.
  • Les centres commerciaux.

L’engouement pour le commerce en ligne durant les confinements successifs n’a pas signé la fin des boutiques physiques. Les Français et les touristes restent attachés aux sorties shopping, et c’est une bonne nouvelle pour les commerçants mais aussi pour les investisseurs de murs de boutique.

Afin de mettre toutes les chances de son côté dans l’achat d’un local commercial, il est nécessaire de se renseigner en amont sur la situation des rues, et de privilégier les rues passantes avec une forte affluence. Acheter un local commerçant dans une rue piétonne est une stratégie de choix. Fortement plébiscitée par les commerçants, la rue piétonne attire les acheteurs pour son caractère agréable et se situe le plus souvent dans des quartiers historiques, attrayants pour les touristes.

La deuxième option, investir dans un local de magasin dans un centre commercial est encore une fois un bon investissement. Les centres commerciaux ont la cote et ne désemplissent pas. Dans ce cas de figure, c’est l’activité commerçante pratiquée qui demandera une attention particulière avant de faire son choix. En effet, les commerces physiques liés à l’habillement sont de plus en plus boudés par les acheteurs, et les commerces de bouches quant à eux, gagnent du terrain.

Les locaux commerciaux porteurs en centre commercial comme les restaurants, les salons de thé ou encore les salles de sport, promettent un investissement lucratif. C’est pourquoi il est important d’effectuer une étude de marché pour choisir le meilleur emplacement. Cette décision influera sur le prix du loyer qui sera nécessairement plus élevé, et par conséquent, plus rentable pour l’achat d’un local de commerce bien situé. C’est aussi un bon moyen d’assurer ses arrières sur l’occupation du local, et de privilégier des commerces qui ont moins de risque de mettre la clé sous la porte.

5000 €/m²

Choisir d’investir dans un local commercial qualitatif et rentable a un coût. Comptez 5000 € en moyenne du m² pour un bien commercial en région, et 10 000 € en zone parisienne.

Quelles sont les conditions locatives d’un local commercial ?

L’encadrement locatif d’un local commercial se distingue d’une location d’habitation. Afin d’éviter les impairs et les mauvaises surprises, renseignez-vous bien au préalable avant de rédiger le bail et de démarrer l’engagement locatif.

Le bail d’un local commercial

Contrairement au bail d’un logement établi en général pour 3 ans, le bail commercial dure 9 ans pour la plupart des contrats de location. Cette période est reconductible dans le cas où le commerçant souhaiterait continuer son activé à la fin du bail. Avec une durée de bail aussi conséquente, il est fortement recommandé de prêter attention aux modalités de ce dernier. Lorsque le local est inoccupé au moment de la location, il sera demandé au propriétaire de rédiger un nouveau bail. Mais dans la majorité des cas, c’est l’achat d’un local commercial avec un locataire commerçant qui est pratiqué. C’est précisément dans ce cas de figure qu’il faudra faire preuve de vigilance quant aux clauses apposées sur le bail : 

  • Limiter la location à une activité (ex : boulangerie/pâtisserie)
  • Ajouter une clause résolutoire (autoriser l’expulsion du locataire en cas d’impayé)

Bon à savoir

La rédaction de baux de local commercial est une tâche complexe à laquelle il faut porter grand soin pour réussir son investissement dans le local de commerce. Un avocat ou un notaire peuvent être sollicités pour la rédaction et la validation du bail commercial afin d’assurer la bonne conformité du document.

Loyer et charges sur un local commercial

Le montant du loyer d’un local commercial peut être fixé librement si celui-ci est vide. Le propriétaire applique généralement le prix du loyer en fonction du montant du chiffre d’affaires du commerce (environ 10 % du CA).
Lorsque le local commercial est occupé au moment de l’achat des murs, le propriétaire est en droit de faire réévaluer le montant du loyer tous les 3 ans, basé sur l’indice de loyers commerciaux. À la fin du bail des 9 ans, l’augmentation du loyer d’un local commercial ne peut pas dépasser 10 % du montant versé l’année passée.

Concernant les charges des locaux commerciaux, là aussi, la loi encadre strictement les conditions de paiement. Le propriétaire de local commercial doit subvenir à l’entretient général du bien. Entendez par là le financement de mise aux normes électriques et thermiques, les travaux de ravalement de façade, de toiture ou tout gros œuvre relatif à la copropriété du local commercial. Les charges récupérables, y compris la taxe foncière et la taxe des ordures ménagères, peuvent être réglées par le locataire si cette mention est indiquée dans le bail.

Opter pour l’investissement de bureaux

En dépit de l’engouement pour le télétravail depuis le début de la crise sanitaire, le marché de la location de bureau reste un bon investissement immobilier. La encore, il faudra privilégier des secteurs porteurs et stables. En tête de liste, les métiers du médical et du juridique. Un notaire ou un médecin s’installeront pour une longue période d’activité, voir toute leur carrière, dans le même emplacement. L’investissement dans un cabinet de médecine ou d’avocat rassure les propriétaires sur le bon paiement des loyers.

Bon à savoir

Le rendement d’un investissement dans un local de bureau rapporte entre 5 et 6 %, un taux de rentabilité nettement inférieur à celui d’un local commercial, mais qui confère de nombreux avantages de stabilité, comme évoqué plus haut.

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