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Comment investir dans l’ancien en LMNP (location meublée non professionnelle) ?

La location meublée non professionnelle ne concerne pas uniquement des biens neufs. Il est possible de bénéficier du statut LMNP dans l'ancien. Voici ce qu'il faut savoir pour bien investir en LMNP ancien.

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Qu’est-ce que la LMNP occasion ?

La LMNP ancien ou occasion concerne les biens anciens qui sont destinés à la location meublée. Il s’agit donc tout simplement d’acquérir un bien ancien réhabilité et d’opter pour le statut de loueur en meublés non professionnel (LMNP). Ce régime ouvre droit aux propriétaires-bailleurs à divers avantages fiscaux. Ces derniers sont les mêmes qu’il s’agisse d’un bien ancien ou neuf. Il ne dépend d’aucune zone géographique, ni d’aucun plafond de ressources, contrairement à certains dispositifs de défiscalisation.

Quelles sont les conditions pour investir en LMNP dans l’ancien ?

Le statut LMNP occasion est accessible à tous les investisseurs, à condition que le bien loué respecte les critères suivants :

  • Le bien meublé doit avoir fait l’objet d’une réhabilitation ou rénovation.
  • Pour être considéré comme meublé, le bien doit répondre à la définition fournie par la loi Alur : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.» Le mobilier obligatoire pour remplir cette définition est décrit par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 de manière exhaustive.
  • Le bien ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
  • Les revenus locatifs perçus pour la location doivent être inférieurs à 23 000 €/an et représenter moins que les revenus annuels du foyer fiscal.

Focus sur les avantages et les risques de la LMNP dans l’ancien

Comme tout investissement locatif, la location meublée non professionnelle dans l’ancien n’est pas dénuée de risques, mais elle offre aussi des avantages, comparé à la LMNP dans le neuf.

Les avantages de la LMNP dans l’ancien

  • Le prix d’achat est souvent inférieur à un bien neuf.
  • L’attrait des locataires pour le bien, le rendement locatif et le montant des charges sont déjà connus.
  • Les biens d’occasion sont généralement situés dans les centres-villes, des localisations très recherchées par les locataires.
  • Le bien peut être loué dès son acquisition, contrairement aux biens en VEFA.

Les risques d’un investissement en LMNP d’occasion

  • Un bien d’occasion nécessite des travaux de réhabilitation ou de rénovation. Il ne faut pas négliger cet aspect au moment d’établir son budget.
  • Les biens anciens en LMNP sont souvent plus rares sur le marché de l’immobilier locatif, la concurrence est donc rude.
  • Les frais de notaire à régler au moment de l’acquisition sont plus élevés que pour l’achat d’un bien neuf.
  • Les charges de copropriété sont parfois plus élevées du fait d’éventuels travaux ou réparations nécessaires dans les parties communes.

Focus sur la LMP ancien

À l’instar du statut LMNP, le statut de loueur meublé professionnel (LMP) s’applique aussi bien à l’immobilier neuf qu’à l’ancien. Pour passer au statut LMP ancien, le propriétaire-bailleur doit remplir certaines conditions :

  • Les recettes annuelles (loyers et charges) de l’activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23 000 €.
  • Les recettes annuelles du LMP doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
  • Le bien d’occasion doit respecter les critères à la location meublée dans l’ancien, énoncées plus haut.

Autre point important, issu de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 (LFSS 2021), le loueur meublé professionnel est assujetti aux cotisations sociales. Cet assujettissement est obligatoire pour toute personne exerçant une activité de location meublée à titre professionnel. Les taux envisagés représentent entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés au lieu auparavant de la simple application du taux des prélèvements sociaux fixés à 17,2 %.

Toutefois, le statut LMP ancien présente de nombreux avantages fiscaux comme l’imputation des déficits, l’exonération de la taxation des plus-values en cas de vente, la non-imposition du logement à l’impôt sur la fortune (IFI).

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