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Comment réussir son investissement dans une passoire thermique en 2023 ?

Publié le 26 Mai 2023

horloge Lecture de 5 min.

Thématique : Actualités

Rédigé par Elodie Fuentes

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Ils pullulent sur le marché immobilier depuis presque un an, les logements énergivores font partie intégrante d’une nouvelle stratégie d’investissement permettant de tirer les prix vers le bas. Mais les travaux de rénovation énergétique ont un coût et leurs propres codes. Découvrez quels sont les véritables montants à anticiper avant d’acheter une passoire énergétique.

Pourquoi les logements énergivores ont-ils la côte ?

La nouvelle réglementation sur les passoires thermiques en France rebat les cartes du marché immobilier ancien. Mis sur le banc de touche, les logements énergivores classés G et F perdent de leur valeur marchande, mais en contrepartie, ils attirent les investisseurs immobiliers, qui y voient de nouvelles opportunités pour réaliser de belles opérations commerciales. Un appartement au mauvais DPE (diagnostic de performances énergétiques), est désormais devenu le leader des bonnes affaires immobilières.

Incontournable dans une vente, le DPE est un moyen d’évaluer les déperditions énergétiques d’un bien et par conséquent, permet aux acquéreurs de se projeter dans les travaux à prévoir pour améliorer ses performances. Le coût des travaux, le temps alloué et le risque encouru dans la réalisation du projet, donnent du grain à moudre aux acheteurs pour négocier le prix d’achat immobilier. Cerise sur le gâteau, la TVA à 5,5 % sur les travaux permet de baisser le coût de l’opération. Mais encore faut-il connaître le prix d’une passoire thermique. Que valent désormais ces biens dont les annonces affluent depuis quelques mois sur le marché immobilier hexagonal ?

5,5 %

La TVA pour des travaux de rénovation

Comment s’y prendre pour acheter une passoire énergétique ?

Si la loi Climat et Résilience fait le malheur des uns, elle profite également à d’autres. Et pour cause, les biens à la vente classés G, F ou E, constituent désormais un pouvoir de négociation incontournable pour les acheteurs immobiliers. Disparu des radars pendant plusieurs années, l’argument de négociation revient à la charge et permet à de nombreux acquéreurs de profiter d’un prix au rabais très intéressant sur les passoires thermiques.

Attention toutefois, si la décote des logements aux mauvais DPE peut être alléchante, elle ne suffit pas toujours à financer l’intégralité du coût de la rénovation. Il est primordial d’évaluer l’ampleur des travaux avant de foncer bille en tête. C’est pourquoi des experts en immobilier et en investissent locatif se sont lancés dans l’accompagnement clé en main, tirant parti du potentiel des passoires thermiques. De la recherche du bien, en passant par la négociation et la réalisation des travaux, des entreprises expertes en investissement locatif à rénover, comme Uptown Immo, permettent aux particuliers de saisir de véritables opportunités d’investissement, avec le moins de contraintes possibles à leur charge. 

+7 points (18 %)

La part du nombre de ventes de logements énergivores à la hausse depuis deux ans.

Combien coûtent les travaux énergétiques ?

L’augmentation du coût des matériaux et le manque de main d’œuvre en France font partie des arguments mis en avant pour la négociation des passoires énergétiques. Pour connaître le prix d’un bien classé F ou G, une étude effectuée par Flatlooker détaille différents scénarios permettant d’y voir plus clair. L’étiquette énergétique, la superficie, mais également l’étage du bien feront fluctuer le prix des travaux et le résultat à la sortie. Comment et à quel prix atteindre le Graal de l’étique D, en rénovant une passoire thermique ?

Rénovation d’un T1 classé F

Pour un logement classé F au DPE, dont la superficie de départ est évaluée à 25 m², il faudra investir la somme de 16 225 € pour l’ensemble des travaux thermiques en 2023. 649 € du m², c’est le prix à payer pour gagner deux classes énergétiques sur ce type de logement. En revanche, la note s’emballe pour les T1 classés G. En toute logique, la facture sera plus douloureuse pour améliorer la classe énergétique du bien, pour lequel le montant des travaux s’élèvera en moyenne à 828 € du m², soit un billet de 20 700 € pour la superficie globale.

Amélioration d’un T2 classé F en note D

Un appartement de 40 m² dont le diagnostic énergétique présente la note F devra faire supporter à son propriétaire des travaux évalués à hauteur moyenne de 25 600 €, une fois le projet terminé. Le prix au m² des travaux de rénovation d’un T2 sera plus ou moins équivalent à celui d’un T1. En revanche, pour monter en classe énergétique, si celui-ci est au départ tributaire du plus mauvais DPE, en classe G donc, il faudra débourser 33 160 € pour une rénovation globale visant le passage en classe D.

Le cas d’un T3 à rénover

Enfin, en investissant dans un T3 classé F, un acquéreur devra anticiper la dépense d’un montant de 36 985 € pour basculer en classe D, pour une superficie de 65 m². Si le même type de bien détient la note G au DPE, la charge des travaux sera beaucoup plus conséquente. Il faudra prévoir de dépenser 48 685 € en moyenne pour sortir de la catégorie des passoires thermiques.

Quelle est la différence de DPE après rénovation ?

Effectuer des travaux de rénovation pour améliorer les performances thermiques d’un logement permet de rendre le bien beaucoup plus vertueux. D’une part, les travaux d’isolation permettent de réaliser des économies d’énergie et de gagner en confort de vie, d’autre part, ils élèvent la valeur du bien en cas de revente.

Selon l’étude en question, les T1 sélectionnés auraient réalisé une économie moyenne de 1 340 € par an pour un logement classé G avant les travaux et de 1 031 € pour ceux initialement classés F. Les T2 bénéficieraient d’un facture allégée de 2 144 € par an pour la classe G et de 1 650 € pour les F. Enfin, les plus avantagés seraient les biens rénovés de type 3, dont l’économie d’énergie s’élèverait à 3 485 € pour la classe G et à 2 681 € pour les DPE en F.

Toutefois, le projet de rénovation énergétique comporte quelques inconvénients dont il faut avoir conscience au moment de l’achat du bien. Les matériaux d’isolation plus ou moins épais ; notamment pour la pose d’isolant en intérieur ; réduisent la superficie globale de l’habitation. Pour un T1 de 25 m² par exemple, la perte de surface après travaux d’isolation sur une classe G est d’environ -2,5 m². Une estimation non-négligeable, plus particulièrement dans les métropoles où le m² est très élevé, ce qui fera baisser le prix métrique du bien à la revente.

Enfin, les travaux énergétiques ne garantissent pas à 100 % les résultats escomptés en matière d’économie d’énergie et de classe du DPE. C’est pourquoi il est conseillé de se faire accompagner par des professionnels avant de faire une offre sur un appartement énergivores ou une maison mal classée au DPE.

Bon à savoir

Un rez-de-chaussée ou un appartement au dernier étage sera plus énergivore et par conséquent, demandera probablement des travaux de rénovation plus importants. Le coût d’une rénovation de passoire thermique peut varier en fonction de l’orientation et du niveau d’étage du bien, nécessitant des matériaux d’isolation plus performants et plus épais.

En résumé

  • Depuis la mise en place des réglementations thermiques pour les logements en location, les passoires énergétiques attirent les investisseurs à la recherche d’opportunités immobilières ;
  • Selon la superficie, l’emplacement, l’exposition et la classe de départ du bien, les travaux de rénovation peuvent avoisiner les 50 000 € pour un T3 ;
  • Attention à la perte de superficie après travaux, qui peut avoir un impact sur le prix de vente à la sortie.

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Elodie Fuentes

Rédactrice web, spécialisée en économie, finance et gestion de patrimoine

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