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Immobilier : les passoires thermiques bientôt de retour sur le marché locatif

L’essentiel

• Les logements classés F et G au DPE pourront à nouveau être loués sous conditions.
• Les bailleurs devront s’engager par contrat à réaliser des travaux sous 3 à 5 ans.
• Entre 650 000 et 700 000 logements seraient concernés d’ici 2028.
• Le projet de loi sera examiné à l’Assemblée nationale avant l’été 2026.

En quoi consiste cette réforme sur la location des passoires énergétiques ?

Adoptée le 22 août 2021, la loi Climat et Résilience prévoyait l’interdiction progressive de la location des passoires thermiques en France, rabattant complètement les cartes du paysage locatif. Depuis, les logements classés G+ au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023 et ceux étiquetés G, le sont depuis le 1er janvier 2025. Les logements notés F doivent également suivre à partir de 2028. Mais dans un contexte particulièrement tendu, dans lequel trouver un logement en location n’a jamais été aussi fastidieux, le gouvernement Lecornu fait marche arrière et propose un projet de loi qui pourrait permettre aux passoires énergétiques de revenir sur le marché de la location.

Le texte présenté par Vincent Jeanbrun en cette fin avril devrait permettre aux propriétaires de logements énergivores de gagner du temps. Dans cette nouvelle version, les propriétaires de logements F et G pourront à nouveau mettre leur bien en location, à condition de s’engager formellement à réaliser des travaux d’amélioration énergétique dans un délai imparti. L’objectif minimal fixé est d’atteindre la classe E sur le DPE. Le texte doit faire ses preuves au Sénat fin juin lors de sa première lecture. Pour l’heure, il sera présenté en Conseil des ministres dans les prochaines semaines.

Quelles sont les conditions pour les propriétaires bailleurs concernés ?

Pour pouvoir bénéficier de cette dérogation et louer une passoire thermique malgré une mauvaise appréciation du DPE, il faudra impérativement signer un contrat qui engage le propriétaire à réaliser des travaux. Selon le type de logement, deux échéances de rénovation sont prévues par cette nouvelle proposition de loi :

• 3 ans pour les maisons individuelles ;
• 5 ans pour les appartements situés en copropriété.

Cette nuance doit offrir plus de latitude aux logements situés dans des immeubles collectifs, pour qui la validation des travaux est une étape plus complexe et plus longue, puisqu’elle doit obligatoirement être votée en assemblée générale. Le Premier ministre a justifié cette adaptation en évoquant la nécessité d’être « pragmatique et raisonnable », sans pour autant « changer l’ambition » écologique.

Cette mesure devrait permettre de maintenir ou de remettre sur le marché locatif 650 000 à 700 000 logements d’ici 2028.

Propos tenus par Vincent Jeanbrun.

Pourquoi ce revirement de situation pour les logements énergivores ?

Face à une crise immobilière qui s’installe, l’offre locative s’amenuise. Malgré l’objectif de construction de 2 millions de logements, les Français peinent à se loger et le retrait des passoires thermiques participe à l’appauvrissement de l’offre. C’est dans ce contexte que le projet de loi « relance logement » va voir le jour. Il prévoit également de transférer aux maires le pouvoir d’attribution des logements sociaux, jusqu’ici détenu par les préfets et de renforcer le dispositif fiscal favorisant l’investissement locatif. Cette refonte d’ampleur est par ailleurs saluée par la Fédération française du bâtiment (FFB), qui réclame toutefois « un budget adapté et des concertations opérationnelles avec le secteur ».

En revanche, du côté des associations de défense du logement, la mesure inquiète. La Fondation Abbé Pierre, par la voix de son directeur des études Manuel Domergue, appelle à des « compensations » pour les locataires qui continueront de subir les coûts de chauffage liés à une isolation défaillante.

Quant aux particuliers désireux d’investir dans l’immobilier ancien, cette nouvelle mesure pourrait bien permettre de saisir de nouvelles opportunités et d’augmenter la rentabilité locative grâce au délai proposé pour la réalisation des travaux.