Acheter pour louer : comment réaliser un investissement immobilier locatif ?

L’immobilier est une valeur-refuge lorsqu’il s’agit de placer son argent. Et, pour s’assurer des revenus complémentaires, se construire un patrimoine ou réduire ses impôts, l’investissement locatif est la solution idéale. Voici quelques conseils pour réussir votre investissement immobilier locatif.

Comment faire un investissement locatif ?

Un projet d’investissement locatif doit se préparer et répondre à des objectifs. Réaliser un achat immobilier dans le but de le mettre en location est une bonne façon de se construire un patrimoine. Pour ce faire, il est conseillé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine qui vous aidera, en fonction de votre bilan patrimonial, à fixer votre objectif, définir votre budget et préparer votre dossier de financement pour l’acquisition d’un logement destiné à être loué.

Une fois, le bien trouvé, la question de la location se pose. En fonction des objectifs fixés, votre conseiller en gestion de patrimoine vous proposera de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation immobilière et pourra également vous suggérer de vous décharger de la gestion du bien en mettant ce dernier en gestion locative. Ainsi vous vous construirez un patrimoine en bénéficiant des avantages de votre investissement locatif sans en avoir les inconvénients. Le compromis idéal pour de nombreux investisseurs.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Dans certains cas, investissement immobilier locatif est synonyme d’avantage fiscal. En effet, si vous êtes soumis à l’ISF, de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière créés par l’Etat sont destinés à développer l’offre locative sur le territoire français en contrepartie d’une réduction d’impôt sur le montant de l’investissement.

Bénéficier d’une réduction d’impôt

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, vous pouvez, en respectant certaines conditions, bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette dernière correspond à un pourcentage qui est souvent relatif à la durée de mise en location du bien. Durant toute la période de location, vous pouvez donc profiter d’un avantage fiscal qui varie selon le dispositif choisi.

EXEMPLE

Un particulier fait l’acquisition d’un deux-pièces à rénover, dans le centre-ville de Bayonne, pour 190 000 €. Il envisage de réaliser pour 80 000 € de travaux d’isolation et d’aménagement. Le montant total du projet s’élève donc à 270 000 €. Étant éligible au dispositif de défiscalisation Denormandie, le particulier s’engage donc, une fois les travaux terminés, à louer son bien pendant 9 ans. Il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 18 % sur le montant global de son projet, soit 48 600 €.

Les autres avantages patrimoniaux

Investir dans l’immobilier locatif est un projet sur une durée moyenne, voire longue. Il ne faut donc pas s’engager à la légère uniquement pour diminuer le montant de son impôt. Si la réduction d’impôt offerte par les dispositifs en vigueur est intéressante, il vous faut voir dans l’investissement locatif d’autres avantages tout aussi importants. Acheter un bien immobilier pour le louer vous permet également de compléter vos revenus grâce aux loyers perçus, de vous constituer un patrimoine, d’anticiper l’hébergement futur d’un proche (enfant étudiant ou parent en perte d’autonomie). Le champ des possibles est vaste avec l’investissement immobilier locatif, ce qui en fait une valeur sure.

Comment financer un investissement locatif ?

Autre avantage non-négligeable d’acquérir un bien immobilier dans l’optique de le louer : le financement. En effet, il est possible de faire un investissement locatif avec un minimum d’apport. Les loyers perçus étant pour les établissements bancaires un gage de remboursement du crédit, il est plus facile d’obtenir un prêt que pour une résidence principale. En outre, les taux maintenus très bas, par la Banque centrale européenne, permettent de profiter de l’effet levier du crédit et de vous constituer un patrimoine sans trop toucher à votre épargne.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Le calcul du rendement brut d’un investissement locatif permet de savoir si un investissement est intéressant, c’est-à-dire s’il vous rapporte plus qu’un autre. La rentabilité prend en compte le prix du bien immobilier et le montant du loyer. Pour avoir une idée précise du taux de rendement, il faut ajouter au prix d’acquisition les frais de notaire et le coût des éventuels travaux prévus avant la mise en location du logement.

Formule de calcul du taux de rendement brut d’un investissement locatif

(Montant du loyer x 12 mois ) x 100 / par le prix d’achat (incluant les frais d’acquisition)

Quels sont les trois meilleurs investissements locatifs en 2021 ?

Trois dispositifs de défiscalisation immobilière sont connus pour combiner avantage fiscal et taux de rentabilité élevé. Ils obtiennent la faveur des investisseurs, car ils restent accessibles à tous les portefeuilles et sont peu contraignants.

1-La loi Pinel

Probablement, le plus connu de tous, le dispositif de défiscalisation Pinel permet de booster le marché du logement. Il offre une réduction d’impôt pour les investisseurs qui acquièrent un bien immobilier neuf ou en VEFA pour le louer durant plusieurs années : 12 % du montant de l’investissement durant 6 ans, 18 % pendant 9 ans et 21 % pendant 12 ans. Grâce à la loi Pinel, vous pouvez réduire vos impôts de 6 000 € par an ! L’investissement locatif doit respecter plusieurs critères de construction et de localisation. La location est aussi soumise à des règles précises comme le calcul du montant du loyer. Malgré les conditions à respecter, les logements Pinel, souvent situés dans des métropoles, affichent d’excellents taux de rendement locatif, ce qui explique le succès du dispositif.

2- Le dispositif Censi-Bouvard

Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard jusqu’en 2021, c’est donc le moment de profiter des avantages qu’il offre : réduction d’impôt de 11 % du montant total du bien sur 9 ans et récupération de la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) sous certaines conditions. Pour profiter du dispositif Censi-Bouvard, l’investissement locatif doit porter sur un bien neuf situé dans une résidence de services (résidences étudiants, résidences seniors ou EHPAD).

3- Le statut LMNP

L’investisseur qui opte pour le statut de location meublé non-professionnelle (LMNP) peut bénéficier de certains avantages s’il respecte certaines conditions. Il doit louer son bien meublé et respecter un plafond de revenus locatifs pour ne pas être considéré comme professionnel. Suivant le régime fiscal choisi, il peut obtenir différents avantages fiscaux (abattement ou déduction sur les recettes, amortissement du bien, etc). Un investissement locatif meublé est souvent plus rentable qu’un logement loué nu, c’est une des raisons pour lesquelles le statut LMNP est tant apprécié des investisseurs.

Questions-réponses

Est-ce vraiment rentable d’acheter un appartement neuf pour le louer ?

Oui. Miser sur un appartement neuf pour le louer est une bonne stratégie. L’immobilier neuf répond aux dernières normes en vigueur, il est donc plus économique et écologique que l’immobilier ancien. De plus, l’investisseur n’a, généralement, pas besoin de réaliser de travaux et peut donc le mettre en location dès réception des clefs.

Quel est le bon taux de rendement locatif ?

S’il est possible d’usage de dire qu’un bon taux de rendement locatif brut doit être proche de 10 %, cela ne peut pas s’appliquer à tous les investissements locatifs. Suivant le type de bien et la localisation, le taux de rendement peut varier fortement. Pour se faire une idée, il est plutôt conseillé de mettre en perspective le taux de rendement locatif avec le taux de vacance locative.

Quelles sont les villes en France au meilleur rendement locatif ?

Parmi les villes françaises les plus prisées par les investisseurs, on retrouve sans grande surprise les métropoles où la demande en logement est forte. Dans ces zones, le rendement locatif est bon et la vacance locative est nulle. En tête du classement, on peut donc citer Paris, Lyon, Toulouse, Marseille et Lille.

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