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Comment calculer une plus-value immobilière ?

Lors de la vente d'un bien immobilier, le vendeur a tout intérêt à réaliser une plus-value, soit gagner de l'argent sur le bien vendu. La plus-value immobilière est la différence entre la valeur du bien à la revente par rapport à la valeur d'achat. Il est important de bien calculer son montant, car la plus-value est soumise à l'impôt.

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Plus-value immobilière : définition

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente, diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée, et le prix d’achat, majoré des frais d’enregistrement. Dans le cadre d’une donation ou d’une succession, elle correspond à la valeur déclarée à l’administration fiscale.

Pour calculer le montant exact de la plus-value d’une transaction, certaines dépenses peuvent être prises en compte. Elles doivent concerner des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration dès lors qu’elles ont été prises en charge par le vendeur et réalisées par une entreprise. Les dépenses d’entretien et de réparation ne font pas partie des dépenses prises en compte pour le calcul de la plus-value immobilière. Il est indispensable de conserver toutes les factures, car elles peuvent vous être demandées par l’administration fiscale en cas de contrôle. Il est important de connaître également la différence entre réduction et déduction fiscale.

Si le bien immobilier est détenu depuis plus de 5 ans, le propriétaire peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition de manière forfaitaire sans avoir à établir le coût réel des travaux. Attention, le forfait de 15 % est un moyen de simplifier le calcul pour les particuliers. Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire.

Les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu dans les cas suivants :

  • Vente d’un bien immobilier
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier
  • Vente d’une Société Civile Immobilière (SCI)
  • Vente d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI)
  • Echange de biens, partage ou apport en société

Fiscalité de la plus-value immobilière

La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. Elle est également soumise aux prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire est appliquée pour les plus-values de plus de 50 000 €, à un taux compris entre 2 % et 6 %.

Pour calculer la plus-value, il suffit de faire la différence entre la valeur de vente du bien immobilier et la valeur d’achat. Dans le cadre d’un bien reçu via une donation ou une succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue afin de calculer les frais de donation ou de succession.

Lors de l’acte de vente devant un notaire, ce dernier se charge de certaines formalités administratives, comme le calcul de la plus-value imposable, la déclaration auprès de l’administration fiscale, le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien. Lorsque vous déclarez vos revenus, vous devez tout de même indiquer le montant de la plus-value calculée par votre notaire.

La durée de détention du bien immobilier peut donner droit à un abattement. Le taux et la cadence de l’abattement sont différents selon qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.

Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier
Durée de détention Taux d’abattement applicable
Impôts sur le revenu Prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 %
De la 6e à la 21e année 6 % 1.65 %
22e année révolue 4 % 1.6 %
Au de là de la 22e année Exonération 9 % (jusqu’à la 30e année)
exonération (au-delà de la 30e année

Un abattement exceptionnel s’applique aux transactions sur des biens immobiliers situés dans des zones tendues, à savoir la zone A et A bis, lorsque l’acquéreur s’engage à détruire les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sous certaines conditions.

Les plus-values exonérées d’impôt

Certaines cessions échappent à l’impôt sur les plus-values immobilières. Voici les cessions pour lesquelles le vendeur peut bénéficier d’une exonération :

  • La vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément.
  • La vente d’un droit de surélévation.
  • La vente d’un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions.
  • Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15 000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple.
  • Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.
  • La vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions.
  • La vente par des retraités ou invalides de condition modeste.

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