Réalisez une simulation de votre plus-value immobilière
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond au profit réalisé lors de la vente d’un bien immobilier. Elle concerne différentes situations :
- La vente d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, etc.
- La vente de droits sur un bien immobilier (usufruit, nue-propriété, etc.),
- La vente de biens ou de droits sur une SCI (si celle-ci est non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement immobilier,
- L’échange de biens, le partage ou l’apport en société.
À noter que dans ces situations, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Comment calculer votre plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de votre bien immobilier. Cette donnée est importante pour connaître la rentabilité de votre investissement immobilier, mais également pour déterminer la fiscalité sur une opération immobilière. Afin de calculer la plus-value suite à une opération immobilière, il vous faut donc prendre en compte :
- Le prix de vente du bien ; il s’agit de celui indiqué dans l’acte de vente définitif dont on retire les frais de cession et la TVA si elle est applicable.
- Le prix d’achat du bien, auquel sont ajoutés les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement) et, le cas échéant, les dépenses pour travaux et les indemnités versées au vendeur.
De ce calcul résulte la plus-value immobilière. Cette plus-value est ensuite utilisée pour déterminer la plus-value imposable une fois les abattements et exonérations appliqués.
À savoir
Dans le cadre d’une donation, le prix d’achat du bien est remplacé par la valeur vénale du bien.
L’exonération et les abattements
Certaines situations peuvent conférer une exonération d’impôt totale ou partielle sur la plus-value immobilière. En d’autres termes, selon certains critères, la plus-value liée à la vente de votre bien immobilier peut être non-imposable. Ces critères peuvent être : la typologie du bien, la durée de détention ou encore le prix de vente. On retient notamment les situations d’exonération suivantes :
- Vous bénéficiez d’une exonération totale sur la vente de votre résidence principale.
- Vous bénéficiez d’une exonération totale si le prix de vente du bien est inférieur ou égal à 15 000 €.
- Selon la situation de l’acquéreur, vous pouvez bénéficier d’une exonération (personne en situation de handicap, personne âgée, etc.)
- Vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle selon la durée de détention de votre bien immobilier ou de votre terrain. Elle devient une exonération totale à partir de 30 ans de détention.
L’exonération partielle pour la durée de détention est accessible dès la cinquième année de propriété. Elle concerne l’impôt sur le revenu, avec un abattement de 6 % par an de la 5e à la 21e année puis 4 % pour la 22e année. L’exonération concerne également les prélèvements sociaux avec un abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année et 9 % de la 23e à la 30e année.
Quels sont les frais déductibles ?
Comme expliqué précédemment, la plus-value immobilière s’obtient en soustrayant le prix de vente d’un bien de son prix d’acquisition.
Le prix de vente correspond à celui indiqué dans l’acte de vente lors du transfert de propriété du logement. Ce montant peut être ajusté en déduisant, sur présentation de justificatifs, les dépenses encourues lors de la cession et notamment les frais liés aux diagnostics obligatoires ou encore la TVA acquittée.
En parallèle, le prix de vente peut également être augmenté des sommes versées au bénéfice du vendeur, comme des indemnités d’éviction.
Comment déclarer et payer sa plus-value immobilière ?
Si la déclaration de plus-value immobilière concerne la vente d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, celle-ci passe obligatoirement par un notaire. Dans un premier temps, ce sera donc à lui de s’occuper des étapes suivantes :
- Effectuer les démarches auprès de l’administration fiscale.
- Calculer la plus-value imposable et déterminer le montant de l’impôt à payer.
- Rédiger la déclaration de plus-value n° 2048-TAB ou 2048-IMM.
- S’acquitter du règlement auprès des services compétents.
Si le notaire prend en charge la plupart des démarches administratives lors de la vente, une autre procédure est, en revanche, à entreprendre par le contribuable l’année suivante. La déclaration des plus-values immobilières aux autorités fiscales se fait, en effet, lors de la déclaration de revenus.
Ainsi, le contribuable devra remplir le formulaire de déclaration complémentaire 2042-C, à l’aide des informations fournies par le notaire au moment de la vente. Ce document devra être annexé au formulaire 2042, formulaire qui constitue sa déclaration principale.
Comment fonctionne notre simulateur de plus-value immobilière ?
Grâce à notre simulateur de plus-value immobilière, vous pouvez déterminer la fiscalité qui vous incombe à la suite d’une vente immobilière. Réalisez votre simulation et recevez par e-mail un rapport complet sur votre opération.
Pour utiliser ce simulateur, il vous faut renseigner la durée de détention, le prix de cession et le prix d’achat de votre bien. Afin de déterminer précisément la plus-value immobilière imposable, les frais de cession et les frais de notaire vous seront demandés. Un abattement de 15 % pour travaux sera attribué automatiquement, sauf si vous pouvez justifier du montant réel. En fonction de la durée de détention et du montant de la plus-value brute, les abattements, les exonérations et la taxe sur la plus-value immobilière élevée seront appliqués.
Afin de répondre à vos interrogations suite à la simulation de votre plus-value immobilière, un conseiller en gestion de patrimoine Selexium vous contactera. Vous pourrez ainsi effectuer un bilan de votre simulation de plus-value immobilière.
L’interprétation de votre résultat : anticipez votre fiscalité
Avant d’acter la vente de votre bien, il est important de réaliser une simulation de votre plus-value immobilière. Cela vous donnera un ordre de grandeur de la fiscalité qui s’appliquera sur le gain à la suite de cette opération.
La plus-value immobilière, comme tout gain ou revenu, est imposable sur le revenu. En d’autres termes, le vendeur doit déclarer la plus-value immobilière lors du calcul de son impôt sur le revenu. La plus-value est également concernée par les prélèvements sociaux. Il est ainsi intéressant de mettre en place une stratégie patrimoniale pour vous permettre de réduire le montant de l’impôt à la suite d’une plus-value immobilière.
Exemples de simulation de plus-value immobilière
La plus-value immobilière de Françoise
Françoise est propriétaire d’une maison qu’elle utilise au titre de résidence principale. Elle est propriétaire depuis 20 ans, et envisage de vendre son bien. Quel que soit le montant d’acquisition et le montant de la vente, Françoise bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière, car le bien concerné est sa résidence principale.
La plus-value immobilière d’Éric et Sophie
Éric et Sophie sont en couple, mariés, ayant acquis un appartement pour un investissement locatif pour un prix de 200 000 €. Ils sont propriétaires de ce bien depuis 20 ans et désirent le revendre. Ils se mettent d’accord avec un potentiel acquéreur pour une transaction à 300 000 €. En retranchant l’abattement pour travaux et en corrigeant avec les frais de cession et de mutation, la plus-value immobilière brute est estimée à 67 000 €.
Le bien étant détenu depuis 20 ans, Éric et Sophie sont éligibles à une exonération partielle. L’abattement pour la détention du bien est de 6 % par an à partir de la 6e année de détention. L’exonération de l’impôt sur leur revenu s’élève donc à 6 % * 15 = 90 % de la plus-value brute. Ils sont ainsi imposés sur une plus-value de 67 000 – (67 000 * 90 %) = 6 700 €. Concernant l’abattement sur les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % * 15 = 33 %. Les prélèvements sociaux sont ainsi déterminés sur une plus-value de 67 000 – (67 000* 33 %) = 44 890 €.