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Comment calculer votre plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de votre bien immobilier. Cette donnée est importante pour connaître la rentabilité de votre investissement immobilier, mais également pour déterminer la fiscalité sur une opération immobilière. Afin de calculer la plus-value suite à une opération immobilière, il vous faut donc prendre en compte :

  • Le prix de vente du bien ; il s’agit de celui indiqué dans l’acte de vente définitif dont on retire les frais de cession et la TVA si elle est applicable.
  • Le prix d’achat du bien, auquel sont ajoutés les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement) et, le cas échéant, les dépenses pour travaux et les indemnités versées au vendeur.

De ce calcul résulte la plus-value immobilière. Cette plus-value est ensuite utilisée pour déterminer la plus-value imposable une fois les abattements et exonérations appliqués.

À savoir

Dans le cadre d’une donation, le prix d’achat du bien est remplacé par la valeur vénale du bien.

Simulez le montant de votre plus-value immobilière

L’exonération et les abattements

Certaines situations peuvent conférer une exonération d’impôt totale ou partielle sur la plus-value immobilière. En d’autres termes, selon certains critères, la plus-value liée à la vente de votre bien immobilier peut être non-imposable. Ces critères peuvent être : la typologie du bien, la durée de détention ou encore le prix de vente. On retient notamment les situations d’exonération suivantes :

  • Vous bénéficiez d’une exonération totale sur la vente de votre résidence principale.
  • Vous bénéficiez d’une exonération totale si le prix de vente du bien est inférieur ou égal à 15 000 €.
  • Selon la situation de l’acquéreur, vous pouvez bénéficier d’une exonération (personne en situation de handicap, personne âgée, etc.)
  • Vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle selon la durée de détention de votre bien immobilier ou de votre terrain. Elle devient une exonération totale à partir de 30 ans de détention.

L’exonération partielle pour la durée de détention est accessible dès la cinquième année de propriété. Elle concerne l’impôt sur le revenu, avec un abattement de 6 % par an de la 5e à la 21e année puis 4 % pour la 22e année. L’exonération concerne également les prélèvements sociaux avec un abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année et 9 % de la 23e à la 30e année.

Comment fonctionne notre simulateur de plus-value immobilière ?

Grâce à notre simulateur de plus-value immobilière, vous pouvez déterminer la fiscalité qui vous incombe à la suite d’une vente immobilière. Réalisez votre simulation et recevez par e-mail un rapport complet sur votre opération.

Pour utiliser ce simulateur, il vous faut renseigner la durée de détention, le prix de cession et le prix d’achat de votre bien. Afin de déterminer précisément la plus-value immobilière imposable, les frais de cession et les frais de notaire vous seront demandés. Un abattement de 15 % pour travaux sera attribué automatiquement, sauf si vous pouvez justifier du montant réel. En fonction de la durée de détention et du montant de la plus-value brute, les abattements, les exonérations et la taxe sur la plus-value immobilière élevée seront appliqués.

Afin de répondre à vos interrogations suite à la simulation de votre plus-value immobilière, un conseiller en gestion de patrimoine Selexium vous contactera. Vous pourrez ainsi effectuer un bilan de votre simulation de plus-value immobilière.

L’interprétation de votre résultat : anticipez votre fiscalité

Avant d’acter la vente de votre bien, il est important de réaliser une simulation de votre plus-value immobilière. Cela vous donnera un ordre de grandeur de la fiscalité qui s’appliquera sur le gain à la suite de cette opération.

La plus-value immobilière, comme tout gain ou revenu, est imposable sur le revenu. En d’autres termes, le vendeur doit déclarer la plus-value immobilière lors du calcul de son impôt sur le revenu. La plus-value est également concernée par les prélèvements sociaux. Il est ainsi intéressant de mettre en place une stratégie patrimoniale pour vous permettre de réduire le montant de l’impôt à la suite d’une plus-value immobilière.

Exemples de simulation de plus-value immobilière

La plus-value immobilière de Françoise

Françoise est propriétaire d’une maison qu’elle utilise au titre de résidence principale. Elle est propriétaire depuis 20 ans, et envisage de vendre son bien. Quel que soit le montant d’acquisition et le montant de la vente, Françoise bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière, car le bien concerné est sa résidence principale.

La plus-value immobilière d’Éric et Sophie

Éric et Sophie sont en couple, mariés, ayant acquis un appartement pour un investissement locatif pour un prix de 200 000 €. Ils sont propriétaires de ce bien depuis 20 ans et désirent le revendre. Ils se mettent d’accord avec un potentiel acquéreur pour une transaction à 300 000 €. En retranchant l’abattement pour travaux et en corrigeant avec les frais de cession et de mutation, la plus-value immobilière brute est estimée à 67 000 €.

Le bien étant détenu depuis 20 ans, Éric et Sophie sont éligibles à une exonération partielle. L’abattement pour la détention du bien est de 6 % par an à partir de la 6e année de détention. L’exonération de l’impôt sur leur revenu s’élève donc à 6 % * 15 = 90 % de la plus-value brute. Ils sont ainsi imposés sur une plus-value de 67 000 – (67 000 * 90 %) = 6 700 €. Concernant l’abattement sur les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % * 15 = 33 %. Les prélèvements sociaux sont ainsi déterminés sur une plus-value de 67 000 – (67 000* 33 %) = 44 890 €.

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