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En quoi consiste la taxe sur la fortune improductive prévue dans le budget 2026 ?

L’essentiel

• Un impôt sur la fortune improductive, entre ISF et IFI, vient d’être voté à l’Assemblée nationale.
• De nouveaux actifs entrent dans l’assiette comme les œuvres d’art, les crypto-actifs, les bijoux ou encore l’or.
• L’abattement sur la résidence principale est maintenu jusqu’à 1 million € de la valeur du bien avec l’abattement de 30%.
• L’immobilier locatif est finalement retenu dans la nouvelle taxe, considéré comme actif improductif.

Un mélange d’impôt sur la fortune inédit

Parmi la flopée de nouvelles mesures prévues pour diminuer la dette du pays à partir de l’an prochain, un tout nouvel impôt vient d’être voté ce vendredi 31 octobre 2025 lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2026. Il s’agit ni plus ni moins d’une taxe qui viendrait remplacer l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) mais sans pour autant réintégrer tous les principes du feu ISF, disparu en 2018. Considéré comme un texte hybride des deux impôts destinés aux foyers les plus aisés, il concernerait précisément les patrimoines supérieurs à 1 million €. Ce nouvel impôt sur la fortune improductive est dans les tuyaux des propositions de lois à l’Assemblée nationale depuis plusieurs mois maintenant, dont les grands principes ont été portés à l’origine par le camp du Modem et plus particulièrement sous le nom de Jean-Paul Matteï.

Remanié dans sa version d’origine, l’impôt sur la fortune improductive a été modifié par plusieurs sous-amendements, déposés par le parti socialiste et plus particulièrement Philippe Brun. 160 voix contre 150 ont permis à cette version du texte de s’imposer dans l’hémicycle et d’élargir l’assiette imposable :

• Imposition des actifs considérés comme non productifs, dont les actifs immobiliers ;
• Taxe sur les objets précieux, les bijoux, l’or, la cryptomonnaie, les yachts, les voitures de luxe, mais aussi les œuvres d’art et le mobilier ;
• Les assurances-vie n’étant pas destinées à un investissement productif ;
• L’impôt sur la résidence principale est appliqué sur les biens d’une valeur minimale de 1 million € et conserve l‘abattement de 30 % déjà existant.

À savoir

Les assurances-vie en unité de comptes ne sont pas comprises dans l’assiette imposable de la taxe sur la fortune improductive, si on se réfère à l’article L. 131-1 du code des assurances

L’immobilier locatif réintégré par un sous-amendement

Au départ écartée de l’impôt sur les actifs improductifs, la location longue durée sera finalement prise en compte dans cette nouvelle version. En effet, dans sa proposition de loi initiale, Jean-Paul Matteï étiquetait l’immobilier longue durée (location en tant que résidence principale durant au moins un an) comme actif productif et de ce fait exclu de cette nouvelle assiette fiscale. Pour être considéré en tant que tel, les logements en question devaient également répondre aux critères suivants :

• Respecter une note décente au DPE (diagnostic de performance énergétique), comprise entre A et D ;
• Appliquer le plafonnement de loyers.

« L’assiette de l’IFI apparaît incohérente économiquement. Elle inclut les actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire qui, dans bien des situations, contribuent pourtant au dynamisme de l’économie française »

Propos tenus par Jean-Paul Matteï

Mais en votant le sous-amendement 3915 du député Philippe Brun, l’Assemblée nationale tire donc un trait sur cette proposition et confirme l’intégration de l’immobilier locatif dans le périmètre du nouvel impôt prévu. Ainsi, comme c’est le cas dans l’assiette fiscale de l’IFI actuellement en place, les biens immobiliers locatifs seront bien pris en compte dans le nouvel impôt sur la fortune improductive. À noter : malgré ce recul fiscal, l’immobilier locatif reste une stratégie viable pour se constituer un patrimoine tangible et générer des revenus réguliers, un argument qui renforce sa pertinence à long terme.

Quel est l’objectif de cette nouvelle taxe sur les actifs improductifs ?

Dans ce nouveau budget pour 2026, le Gouvernement cherche à réorienter le type d’investissement des contribuables les plus riches. Si ce nouvel amendement anime le débat et divise les opinions, il a pour but selon ses défenseurs de privilégier les placements considérés comme « productifs » pour la nation. Les actifs d’investissement réels, comme l’innovation ou encore les entreprises sont donc poussés par cette nouvelle réforme fiscale, qui selon le parti socialiste pourrait rapporter 4 millions € aux caisses de l’État. Une projection financière qui n’obtient pas l’unanimité, qui pour beaucoup demeure encore floue et pour d’autres largement trop utopique. À cette heure, aucune publication officielle budgétaire ne permet de détailler l’efficacité que pourrait avoir l’impôt sur la fortune improductive.

Ce mardi 4 novembre, l’examen du projet de loi de Finances pour 2026 permettra de statuer sur l’avenir du texte.