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Loyers impayés : l’inquiétude des propriétaires à l’heure de la crise post-Covid-19

Savoir évaluer le risque d’impayés

Les mesures de confinement liées à l’épidémie de Coronavirus ont provoqué une baisse de revenus pour de nombreux locataires. Certains font déjà face à des difficultés pour payer leurs loyers, d’autres redoutent cette situation étant donné le contexte économique actuel. Conséquence directe, les propriétaires s’inquiètent de devoir faire face à d’éventuels impayés. Un sondage réalisé par l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) pendant et après le confinement, auprès de ses adhérents, les administrateurs de biens attestent de retards de paiements de loyers dans le résidentiel. Toutefois, ce phénomène tend à s’estomper depuis le mois de juin et la reprise de l’activité dans de nombreux secteurs.

38 % des propriétaires

redoutent que leurs locataires ne soient plus en mesure de payer leurs loyers à la fin du mois, selon l’étude réalisée par l’OMI et Seloger entre le 14 mai et le 18 mai 2020.

Cependant, la hausse du chômage et la faillite de nombreuses entreprises, dues à une relance économique en demie-teinte, donnent aux propriétaires-bailleurs de bonnes raisons de s’inquiéter. Si le taux des impayés en France est, en général, estimé à 2 % ou 3 % par an, certains assureurs envisagent une hausse de 40 % du risque d’impayés dans les mois qui viennent. Cependant, ces données sont à prendre avec des pincettes, car il s’agit de projections liées à un contexte inédit.

Assurance loyer impayé, la bonne solution ?

Dans le cadre d’une location résidentielle, le propriétaire dispose de plusieurs options pour se protéger du risque d’impayés. La plus connue est la Garantie Loyer Impayé (GLI). Il s’agit d’une assurance qui couvre le propriétaire en cas de défaut de paiement du locataire. En échange d’une cotisation qui oscille entre 2 % et 5 % du loyer, le propriétaire peut percevoir une indemnisation pouvant atteindre un plafond de 100 000 € pour certains contrats. Bien que peu de propriétaires ont activé la GLI durant la période de confinement pour faire face à des loyers impayés, l’épidémie de Covid-19 n’est, à priori, pas exclue des garanties permettant de débloquer l’assurance loyer impayé.

8 000 €

C’est le coût moyen estimé en cas de loyers impayés, selon le rapport Nogal datant de juin 2019.

Depuis le mois d’avril, le ministère de l’Économie, en étroite relation avec la Fédération Française de l’Assurance (FFA), a d’ailleurs lancé un groupe de travail destiné à créer un nouveau système d’assurance activable en cas d’événements exceptionnels. Si ce projet ne concerne, dans un premier temps, que les entreprises, il pourrait, à terme, avoir une portée plus large, car l’idée est de tirer des leçons de la crise actuelle pour mieux se protéger en cas d’imprévu. Selon Bercy, l’objectif est d’imaginer un système permettant « aux acteurs économiques de faire face à une baisse du chiffre d’affaires et de poursuivre leur activité dans les meilleures conditions à un coût abordable pour les entreprises et maîtrisé pour la collectivité publique ». Des propositions plus concrètes devraient être faites au cours de l’été.

L’épineuse question des loyers commerciaux

Les commerces ont effectivement été les premiers impactés par les conséquences économiques de l’épidémie de Covid-19. Entre le 12 mars et le 10 mai, la moitié des administrateurs de biens ont constaté plus de 50 % d’impayés, avec un très fort taux d’impayés de loyers commerciaux, selon une étude conjointe Les Echos/Unis. Afin de faire face à cette situation exceptionnelle pour le secteur du commerce, le gouvernement avait voté, en avril dernier, une mesure fiscale temporaire relative aux abandons de créances pour inciter les bailleurs à renoncer à toucher leurs loyers. Ce texte, inscrit dans la loi de finances rectificative pour 2020, stipule que la déductibilité fiscale des abandons de créance est, de façon exceptionnelle, élargie aux abandons de loyers. Les charges liées à ces loyers non-perçues sont, elles aussi, déductibles du revenu imposable du bailleur.

Un bailleur commercial peut, au même titre qu’un propriétaire, être couvert par une assurance dédiée aux impayés de loyers. Cette garantie est toutefois différente de la garantie loyer impayé habitation. De plus, la décision du gouvernement de suspendre les baux commerciaux rend l’application de ce système d’assurance complexe. Aussi, les professionnels du droit et les assureurs se voient contraints de faire du cas par cas.

En résumé

• Les mesures liées à l’épidémie de Covid-19 ont augmenté le risque de loyer impayé pour les propriétaires-bailleurs.
• Des solutions afin de protéger des impayés existent pour les propriétaires. Parmi elles, la garantie loyer impayé est une assurance à laquelle peut souscrire le propriétaire.
• Les baux commerciaux ont, quant à eux, fait l’objet d’un traitement spécial durant la crise de Covid-19 afin de limiter les impayés. Afin de mieux faire face à ce type de situation exceptionnelle, le gouvernement travaille à l’élaboration d’un système d’assurance spécifique.