Assurance-vie : la nouveauté du recyclage des bureaux en logements

Publié le 04 Mar 2021

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Rédigé par Tommy Pierre Pollet

Thématique : Assurance vie

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Un fonds ISR destiné à transformer des bureaux en logements vient d’être créé et pourrait bien devenir une solution unique à la pénurie de logements et à la vacance croissante des bureaux en France. Le point sur ce nouveau placement qui se veut responsable et solidaire.

Le premier fonds ISR dédié à la transformation de bureaux en logements

Il s’agit d’une petite révolution pour l’assurance-vie. Un fonds ISR dédié au recyclage des bureaux vacants en logements vient de faire son apparition. À l’origine de cette nouveauté, se trouve la société de gestion Novaxia, associée à plusieurs assureurs-vie (AG2R LA MONDIALE, Generali, Suravenir et Spirica). Le 19 janvier dernier, une lettre d’engagement visant à accélérer la production responsable de logements via l’assurance-vie a été signée.

Le projet est novateur : 1 milliard € de logements issus de la transformation de 180 000 m² de bureaux obsolètes et vacants en 4 000 logements. L’idée est de profiter de la généralisation du télétravail liée à l’épidémie de Covid-19 pour démocratiser le recyclage des bâtiments d’entreprise vétustes en logements. Ce n’est pas la première initiative de transformation de bureaux en logements, mais le fonds ISR arrive à point nommé. L’immobilier de bureaux semble, sous sa forme actuelle, en période de mutation du fait de la crise sanitaire et économique. Selon une étude de Natixis, la généralisation du télétravail envisagée sur les dix prochaines années augmenterait le taux de vacance en Ile-de-France de 3 points par rapport au niveau actuel, bien que les tendances sanitaires et de bien-être compenseront à 80 % l’impact du télétravail. Des conclusions que partage l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) dans ses récentes prévisions.

Une innovation soutenue par le gouvernement

La présence lors de l’annonce d’Emmanuelle Wargon, Ministre chargée du Logement et d’Olivia Grégoire, Secrétaire d’Etat à l’économie sociale, solidaire et responsable, ainsi que d’Emmanuel Grégoire, Premier adjoint d’Anne Hidalgo, montre que le gouvernement est favorable à cette initiative. En effet, la création de ce fonds répond à deux problématiques majeures contemporaines : la pénurie de logements et l’artificialisation des sols. Selon Novaxia, « cette initiative privée est la première à être cohérente avec le projet de loi issu de la Convention citoyenne pour le climat visant à diviser par deux l’artificialisation nette des sols d’ici 2030 ». Ce nouveau fonds se présente donc comme une possible solution responsable et durable et pourrait débloquer la transformation de nombreux bâtiments vacants. Emmanuelle Wargon a salué « l’initiative de Novaxia et des assureurs-vie pionniers de s’engager sur la production de logements sans artificialisation des sols ».

La ministre du Logement a également annoncé un recensement des immeubles pouvant faire l’objet de transformation et un travail supplémentaire pour « clarifier le modèle économique » de ces opérations et simplifier la réglementation. Une opportunité nouvelle pourrait donc aussi se présenter aux professionnels de l’immobilier, souvent confrontés à des blocages administratifs des collectivités territoriales.

Entre 150 000 et 250 000 m²

C’est la surface de bureaux transformés en logements chaque année en Ile-de-France, selon l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise.

Une alternative à la pierre-papier classique ?

Accessible à partir de 100 €, le nouveau fonds ISR dédié au recyclage des bureaux utilise le canal d’épargne le plus important en France : l’assurance-vie. Il pourrait, de ce fait, séduire de nombreux investisseurs. L’objectif de performance fixé par ce nouveau support en unités de compte est de 5 % par an. Un rendement similaire aux SCPI de bureaux et résidentielles. En effet, la rentabilité des bureaux converge avec le rendement des logements, mais la résidentiel, étant une classe d’actifs moins risqués, a tendance à plus facilement séduire les investisseurs en quête de sécurité. Il s’agit d’une solution alternative qui se présente aussi comme une réponse au manque de logements dans les grandes métropoles.

Si l’initiative rencontre le succès escompté, elle pourrait être élargie à tous les acteurs de l’épargne. Une première en France et en Europe. La transformation des bureaux en logements ne serait plus uniquement la décision d’organismes publics et pourrait, via cette nouvelle offre, contribuer à diriger l’épargne des Français vers l’économie réelle. Lancement prévu pour le printemps 2021.

En résumé

  • La société de gestion Novaxia et plusieurs assureurs-vie lancent un fonds ISR dédié au recyclage des bureaux en logements, une première en France.
  • Le contexte actuel de généralisation du télétravail et de baisse anticipée de la demande pour l’immobilier d’entreprise est particulièrement favorable et explique le soutien porté à ce projet.
  • Destiné à être logé dans un contrat d’assurance-vie, ce fonds répond à plusieurs problématiques actuelles du logement et du renouvellement urbain. Il pourrait aussi séduire les épargnants par son rendement espéré et son accessibilité.

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Tommy Pierre Pollet

Responsable Pôle Financier

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