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200 villes reclassées au zonage ABC : enfin une bonne nouvelle pour le logement ?

Publié le 13 Oct 2023

horloge Lecture de 3 min.

Thématique : Actualités

Rédigé par Elodie Fuentes

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L’ensemble du secteur immobilier attendait en vain que le Gouvernement propose une mesure permettant de dénouer la situation. Le passage de 154 communes en zone tendue grâce à un récent arrêté ministériel va permettre aux acquéreurs, comme aux locataires, de souffler de nouveau. Analyse.

154 communes passent en zone tendue

Après des mois d’attente, à se languir d’une réforme coup de poing qui permettrait de réoxygéner le marché immobilier suffocant, le Gouvernement semble ranger les mesurettes au placard. Un arrêté du 3 octobre 2023 publié au Journal Officiel redonne de l’espoir à un écosystème en souffrance. Afin de rééquilibrer le marché immobilier suite à la flambée des prix de ces 5 dernières années et à la remontée soudaine des taux d’intérêt depuis un an, le reclassement des zones communales vient d’être décidé. Cette « mesure d’urgence » va permettre à plus de 150 villes de basculer en zone tendue, en attendant une réorganisation de la politique du logement en profondeur, annoncée pour 2024.

Tous les types de communes sont concernés par le nouveau zonage immobilier, notamment utilisé pour les zones de la loi Pinel. Qu’il s’agisse de grandes métropoles ou de villes moyennes en pleine expansion, le Gouvernement a repensé la cartographie des zones ABC avec l’aide des élus locaux et en concertation avec les préfets de différents départements du territoire. Ainsi, des villes situées sur le littoral ou dans des zones de montagne sont tout autant concernées par le passage en zone tendue que des citadines comme Toulouse, Bordeaux ou encore La Rochelle.

Passent désormais de la zone B1 à A, des villes côtières ultra touristiques comme Biarritz, Arcachon, Seignosse ou encore Anglet, pour ne citer qu’elles parmi les 154 villes reclassées en zone tendue grâce à cet arrêté ministériel. 

Le nouveau zonage change la donne pour les propriétaires et les locataires


L’objectif étant de réguler à la fois la tension locative qui s’étend à de nombreuses communes suite à l’évolution du marché immobilier, mais également de répondre aux difficultés rencontrées par les acquéreurs pour l‘achat de leur résidence principale. En effet, reclasser les villes de la zone B2 à B1 ou de la zone B1 à A, ouvre le champ des possibles pour les candidats à l’accession à la propriété. 

Victimes collatérales des restrictions bancaires et du contexte immobilier en difficulté, les primo-accédants sont pris à la gorge depuis plusieurs mois. Pour une grande partie d’entre eux, devenir propriétaire de sa résidence principale pour la première fois était devenu mission impossible. Or, en bougeant les lignes du classement des villes, le Gouvernement rallume la lumière au bout du tunnel pour cette catégorie d’acheteurs. Car les villes qui passent désormais en zone tendue, permettent aux acheteurs immobiliers d’accéder plus facilement au PTZ (prêt à taux zéro). 

Encadré par des plafonds de ressources maximales à ne pas dépasser en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement, le PTZ permet, par exemple, à un couple avec deux enfants (avec des ressources de 50 000 €/an) de bénéficier d’un prêt à taux zéro jusqu’à 80 000 €, avec 10 ans de différé sur 22 ans en zone A. Ces mêmes candidats à l’accession autrefois situés en zone B1, ne pouvaient prétendre qu’à 40 000 € de PTZ. Le coût du financement de leur achat immobilier baisse ainsi grâce au nouveau zonage. Ce mécanisme va permettre aux primo-accédants étranglés par la hausse des taux, faisant chuter leur reste à vivre, de rehausser leur capacité d’emprunt et de revenir sur le marché de l’accession dès la fin de l’année.

13,56 €/m²

Le montant plafonné du loyer en zone A.

Du côté des investisseurs bailleurs, le reclassement des communes permettra d’augmenter le plafond des loyers jusqu’alors appliqué, et ce, uniquement pour les nouvelles acquisitions. Le passage en zone tendue pour les propriétaires de biens en location est l’occasion de faire grimper la rentabilité de son investissement, surtout avec des taux plus élevés. C’est aussi l’opportunité d’élargir le spectre des candidats à la location puisque le classement A, B et C impose aux bailleurs un plafond maximal des revenus de leurs locataires. Le loyer, anciennement en zone B1 à 10,93 € passe désormais à 13,56 €/m² en zone A pour les nouveaux investissements.

Enfin, si le reclassement des zonages des communes est de bon augure pour le marché immobilier, c’est aussi parce qu’il va permettre de redynamiser le secteur de la construction, mis à mal depuis plusieurs mois maintenant, en attendant la refonte globale prévue pour 2024.

En résumé

  • Publié au Journal Officiel le 3 octobre dernier, un arrêté ministériel surclasse 204 villes au zonage ABC ;
  • Cette mesure d’urgence intervient avant une refonte totale de la politique du logement prévue l’année prochaine ;
  • 154 villes tous territoires confondus, passent désormais en zone tendue ;
  • Les nouveaux propriétaires bailleurs vont pouvoir appliquer des loyers plus élevés et les logements concernés pourront toucher un plus grand nombre de candidats à la location grâce à la hausse du plafond des revenus ;
  • Le nouveau classement des villes va permettre aux primo-accédants d’augmenter leur capacité d’emprunt et d’obtenir plus facilement un financement pour l’acquisition de leur première résidence principale.

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Elodie Fuentes

Rédactrice web, spécialisée en économie, finance et gestion de patrimoine

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