Peut-on acheter sa résidence principale en SCI ?

Créer une SCI pour l’achat de sa résidence principale est une protection intéressante pour les couples et la transmission de patrimoine. En SCI à l’IR, l’exonération pour une résidence principale peut s’appliquer uniquement au prorata des parts de l’associé occupant si le logement est mis gratuitement à sa disposition. Dans le cas contraire, la plus-value est imposée (19% + 17,2% + surtaxe éventuelle). En SCI à l’IS, la cession relève du résultat taxable à l’IS (pas du régime des plus-values des particuliers / pas de mécanisme d’exonération “résidence principale”).. Dans le cadre d’un couple marié, cette stratégie d’acquisition permet de choisir la répartition des parts des époux dans laSCI de résidence principale. C’est le nombre de parts sociales de chacun qui déterminera si les époux sont engagés à 40 contre 60 % par exemple dans leur résidence principale, contrairement à un régime matrimonial qui définit la part de moitié des époux. En cas de couple non marié, l’achat d’une résidence principale en SCI est une protection lors du décès de l’un des conjoints. Les héritiers reçoivent la nue-propriété du bien, et le conjoint survivant obtient l’usufruit de ses parts et de la pleine jouissance du bien acquit en SCI.

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Les formalités juridiques d’une SCI de résidence principale sont probablement le plus gros inconvénient de l’opération. Au caractère fastidieux administratif d’une SCI s’ajoutent les frais à payer, entre autres sur la rédaction des statuts d’une SCI pour une propriété principale qui peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros. Le coût de création d’une SCI est donc à prendre à compte avant d’opter pour cette formule juridique pour acheter sa résidence principale. De plus, dans certains cas, l’administration fiscale peut considérer l’achat de sa résidence principale en SCI comme un abus de droit. Enfin, des inconvénients à créer une SCI pour sa propriété principale sont constatés sur les personnes redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (l’IFI). L’abattement vise la résidence principale occupée par son propriétaire et ne s’applique pas aux parts d’une SCI classique (gestion/location). Une exception est prévue pour certaines sociétés visées par l’article. 1655 ter CGI (sociétés d’attribution), pour lesquelles l’abattement peut concerner les parts. 

Quand faut-il créer une SCI pour sa résidence principale ? Faut-il être déjà propriétaire de son logement, ou vaut-il mieux créer une SCI puis acheter le bien immobilier ? En réalité, la création de la SCI peut être réalisée avant ou après l’acquisition de la résidence principale, tout dépend de la situation dans laquelle se trouve l’acquéreur. Si le projet c’est de monter une SCI pour acheter une résidence principale, et de bénéficier des avantages que cette opération procure, elle pourra être ouverte avant l’achat du bien. Mais il est tout à fait possible de décider, à postériori, de monter une SCI pour y apporter sa résidence principale acquise il y ‘a plusieurs mois, ou plusieurs années auparavant. Dans tous les cas, deux options sont envisageables pour vivre dans sa résidence principale en SCI ; la déduction des intérêts/charges en revenus fonciers suppose en principe un immeuble donné en location et générateur de revenus. Louer à l’associé crée au contraire des revenus fonciers imposables chez les associés.

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