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IR ou IS : quelle fiscalité pour votre SCI ?

SCI à l’IR (Impôt sur le revenu) : le principe de la transparence

Lorsque la société civile immobilière dépend de l’impôt sur le revenu, les règles sont identiques à celles de la détention directe. L’associé sera directement imposé sur ses revenus fonciers et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux, eux, s’élèvent à 17,2 %. Tout compris, le taux global d’imposition peut atteindre jusqu’à 62,2 % des gains, contribution exceptionnelle des hauts revenus non-comprise. Les contribuables imposés dans la tranche marginale à 45 % peuvent compter 3 à 4 % supplémentaires.

L’imposition à l’IR repose sur le principe de la transparence. La SCI est dite « transparente » car le mécanisme d’imposition ne fait pas supporter l’impôt par la SCI, mais par ses associés. En d’autres termes, les bénéfices réalisés par la société sont reversés aux associés qui doivent alors déclarer leurs revenus fonciers. Les bénéfices sont répartis en fonction de la quote-part de chaque associé. Ils sont alors taxés de manière équitable.

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SCI : l’option à l’IS

L’imposition d’une SCI est par défaut à l’IR. Toutefois, il est possible d’opter pour l’option à l’IS afin de mettre fin au principe de transparence. L’imposition sur les bénéfices est alors supportée par la SCI et non plus par ses associés.

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne répond pas à un barème progressif. Un taux forfaitaire directement payé par la société est en place. Le tableau ci-dessous fait état de la valeur du pourcentage d’imposition en fonction du bénéfice imposable à partir du 1er janvier 2024.

Bénéfice imposable	Taux d’imposition appliqué
< 38 120	15 %
38 120 < bénéfice imposable < 500 000 €	25 %

Le principal avantage d’opter pour l’impôt sur la société concerne la possibilité de déduire l’amortissement du bien ainsi que les frais d’acquisition. Attention toutefois à bien étudier votre situation avant de définir quel impôt convient le mieux à votre société civile immobilière. En effet, si l’associé a besoin de recevoir des salaires provenant des loyers perçus par la SCI pour subvenir à ses besoins et couvrir ses dépenses quotidiennes, il sera doublement imposé. D’une part, la SCI devra l’impôt sur les sociétés, et d’autres parts, l’associé devra déclarer ses revenus fonciers en tant que particulier et sera ainsi soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

IR ou IS : lequel choisir ?

Dans la grande majorité des cas, les SCI revêtent un objectif de simplification de la transmission du patrimoine. Ainsi, dans le cas de SCI familiales, qui n’ont pas pour objectif la réalisation de beaucoup de bénéfices, opter pour l’IS n’est pas très intéressant. Cela n’aura pas d’intérêt significatif sur le plan fiscal. De plus, l’option à l’IS implique de plus importantes démarches administratives.

Opter pour l’IR est d’autant plus intéressant si le taux d’imposition des associés est inférieur à 30 %. En effet, l’imposition à l’IS des bénéfices s’effectue au maximum à un taux de 25 %. Opter pour l’IS n’a donc d’intérêt fiscal seulement que si les associés sont majoritairement concernés par une tranche marginale d’imposition de plus de 30 %. Même si l’imposition à l’IS peut sembler plus intéressante, il convient de la réserver seulement pour des SCI réalisant des bénéfices importants ou lorsque les associés sont déjà concernés par une forte imposition.

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Plus-value immobilière : quelle fiscalité ?

C’est en cas de revente des biens que la situation se complique. Et l’avantageux impôt sur les sociétés perd son intérêt. En effet, le calcul de la plus-value devient beaucoup plus complexe et moins intéressant pour le revendeur. L’amortissement effectué durant la détention du bien est compris dans le calcul. Plus le propriétaire conserve son bien longtemps, plus l’achat est amorti est donc la plus-value, élevée.

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : plus-value = prix de vente – valeur nette comptable du bien

Le solde du prix de vente, après ponction de l’impôt sur les sociétés, est soumis à la flat tax (taux global de 30 %), s’il est reversé au vendeur sous forme de dividendes.

En cas d’imposition au titre de l’impôt sur le revenu, le fonctionnement est le même que pour les particuliers. Le taux forfaitaire de 19% s’applique en supplément des 17,2 % de prélèvements sociaux.

SCI soumise à l’impôt sur le revenu : plus-value = prix de vente – prix d’acquisition

Dans le calcul ci-dessus, la valeur du prix d’acquisition peut être majorée de 7,5 % afin de prendre en compte les frais d’acquisition. Si le propriétaire détient son bien depuis plus de 15 ans, il peut ajouter 15 % à ce total au titre des travaux d’entretien.

Bon à savoir

La plus-value de la vente d’un bien ou de titres de plus de 15 ans bénéficie d’un abattement pour durée de détention, à hauteur de 6 % par année de détention à partir de la sixième année, jusqu’à la 21ème, puis 4 % au-delà de 22 ans de détention.

En résumé

• L’impôt sur les sociétés est généralement plus intéressant que l’impôt sur le revenu pour les SCI
• En cas de cession, mieux vaut être soumis à l’impôt sur le revenu
• En cas de salaire versé régulièrement aux associés, ces derniers peuvent être imposés deux fois sur leurs revenus selon l’impôt dont dépend la SCI