Immobilier : comment envisager le marché de demain ?

Publié le 17 Sep 2020

horloge Lecture de 4 min.

Rédigé par Augustin Bertucat

Thématique : Loi Pinel

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Le marché de l’immobilier joue aux montagnes russes depuis le début de l’année, à tel point que même les experts ne savent plus sur quel pied danser. Chute des transactions, hausse ou baisse des prix, mesures de soutien à l’immobilier ancien ou au neuf, le point sur le marché immobilier de demain.

Un relâchement de la tension immobilière

Les deux mois de confinement imposé en raison de l’épidémie de Covid-19 ont entraîné une chute des transactions qui a plombé les pronostics pourtant prometteurs de l’année 2020. En effet, selon les chiffres publiés par le site Meilleursagents.com, 270 000 ventes n’ont pas été réalisées du fait du confinement. En revanche, le déconfinement a été synonyme de renouveau pour le marché de l’immobilier avec un rebond mécanique et prévisible des ventes. Ainsi, Meilleursagents.com a enregistré 90 000 ventes supplémentaires entre mai et août, par rapport aux projections prévues pour cette année. Mais, avec la rentrée, ce rebond semble s’apaiser. Les transactions restées en attente ou différées par le confinement ont été bouclées. Le marché retrouve un rythme de croisière. Rien d’alarmant en somme.

Environ 918 000 ventes immobilières

devraient être signées à la fin décembre 2020, selon les estimations de Meilleursagents.com pour l’année 2020, communiqué de presse de septembre 2020.

Cette estimation reste bien en-dessous du chiffre de l’année passée, 1,065 millions enregistrés, mais rivalise avec les résultats de l’année 2017, 3ème meilleure année en termes de volumes de transactions. Le marché de l’immobilier semble donc se relever plutôt bien de cette épreuve inédite. Dans ce contexte et à la faveur des taux d’intérêt toujours aussi bas, le pouvoir d’achat des Français est au beau fixe. Petit bémol dans ce beau tableau post-confinement, le durcissement des critères d’octroi de crédit appliqué par les établissements bancaires qui tend déjà à exclure de l’emprunt une partie des acheteurs considérés parmi les plus fragiles (ayant un taux d’effort supérieur à 35 %, sans apport). Conséquence, une baisse de la demande est envisagée pour l’année à venir. Les premiers signes de relâchement de la tension immobilière entre acquéreurs et vendeurs au profit d’un rapport plus équilibré. On compte 11 % d’acheteurs de plus que de vendeurs à Paris et 12 % à Nantes contre 26 % en mars.

Pas d’effondrement des prix en vue

Les experts redoutaient un effondrement du marché lié à la crise économique, venue se superposer à la crise sanitaire. La perte de revenus de nombreux ménages français et l’inquiétude face à l’incertitude quant à l’évolution de la situation ont été autant d’arguments qui faisaient pencher la balance vers un scénario pessimiste : une chute de la demande entraînant mécaniquement une baisse des prix de l’immobilier. Or, ce scénario ne s’est jamais concrétisé. La mise en place par le gouvernement de toute une série de filets de sécurité destinés à soutenir l’économie, couplé à la politique monétaire accommodante de la Banque Centrale Européenne (BCE) laisse penser que le marché de l’immobilier est dans une phase de stabilisation.

Côté prix, on assiste plutôt à une accalmie de la tendance haussière qui avait marqué le début de l’année. Les grandes métropoles sont les premières touchées par ce phénomène. Ainsi, Paris qui aurait dû voir son mètre carré passer la barre des 11 000 € avant la fin de l’année, voit actuellement ses prix en légère baisse (-0,4 %). D’autres, comme Nantes, Rennes ou Lille, connaissent une légère hausse. Le scénario d’un possible effondrement tarifaire reste donc peu probable puisque la demande reste soutenue grâce aux taux bas attractifs. Les acquéreurs qui parviennent à sécuriser leur financement bénéficient de conditions idéales : des prix au beau fixe, une concurrence moins forte, une offre de biens immobiliers large et variée.

– 1 %

C’est la baisse que projette le site internet Meilleursagents.com pour les prix en France d’ici septembre prochain avec un volume de transactions de 850 000 à 900 000 pour l’année 2021 – communiqué de presse de septembre 2020.

Un coup de boost pour le neuf

Ces estimations qui dessinent le marché de l’immobilier de demain ne tiennent toutefois pas compte des conséquences des dernières annonces gouvernementales destinées à relancer le marché de l’immobilier. Si les aides financières à la rénovation énergétique ne vont pas véritablement impacter la configuration du marché, les mesures à venir en faveur du marché de l’immobilier neuf pourraient, elles, changer la donne. Après la déception causée par le plan de relance chez les promoteurs immobiliers, le gouvernement semble vouloir revoir sa copie. Le ministère du Logement travaillerait à des améliorations de certains dispositifs déjà en place afin de permettre au marché du neuf de repartir. « Le dispositif d’investissement Pinel et le PTZ vont faire l’objet d’améliorations, tout en restant les plus stables possibles pour ne pas perturber les projets en cours de commercialisation ». Ces deux outils incitatifs, la loi Pinel et le prêt à taux zéro, seraient donc améliorés et prolongés. Objectif : booster, grâce à la défiscalisation et aux prêts aidés, l’investissement des Français dans le neuf pour « accompagner la relance ».

Si rien, n’est, pour le moment, officiellement acté, ces décisions peuvent impacter durablement le marché de l’immobilier des prochaines années. Les modifications des dispositifs prendraient effet en 2022, mais seraient inscrites dès la loi de finances 2021, laissant ainsi au secteur le temps de s’organiser. Suite aux conséquences de l’épidémie de Covid-19, le marché de l’immobilier français est en pleine mutation. À l’image d’un pendule qui oscille, frôlant parfois les extrêmes, il tente de se rapprocher progressivement de son point d’équilibre.

En résumé

  • Malgré les deux mois de mise à l’arrêt du marché de l’immobilier en raison de l’épidémie de Coronavirus, le volume des transactions estimé pour l’année 2020 est loin d’être catastrophique.
  • Déjouant les pronostics, le marché ne s’est pas effondré. Bien que la tendance haussière se soit estompée, les prix ne semblent pas baisser. La tension immobilière est donc moins forte avec une demande et une offre qui s’équilibre.
  • Si les estimations pour 2021 et 2022 sont un peu moins optimistes, les nouvelles annonces gouvernementales pourraient contribuer à un nouveau revirement de situation qui viendrait, une fois de plus, contredire les avis des spécialistes.

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Augustin Bertucat

Conseiller en gestion de patrimoine dans la Région du Sud-Est

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