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Immobilier : la France n’est plus un pays de propriétaires ?

L’évolution du paysage immobilier français

Depuis de nombreuses semaines, plusieurs sujets sont sur toutes les lèvres : la chute du nombre de transactions immobilières, la hausse du prix de la pierre, l’explosion des taux d’intérêt et de l’apport personnel pour un prêt immobilier. Or, un autre sujet, tout aussi important, commence tout doucement à se faire entendre : la diminution de la part des propriétaires de résidences principales dans le paysage immobilier.

En 2014, cette statistique représentait 57,8 % des acquisitions, selon l’INSEE. En 2022, elle atteignait 57,4 %, taux le plus faible de l’Union européenne. Cette baisse, aussi minime soit elle, est une grande première en 40 ans. 

En parallèle, la part des locataires est, quant à elle, en progression. Loin d’être inédite, cette tendance était déjà présente en 2011, car la part locative représentait alors 42 % des ménages français selon l’UFC-Que Choisir, soit un taux largement supérieur à la moyenne des pays de l’UE (35 %). Le scénario est identique aujourd’hui, car ce taux a atteint les 40 % en 2022, toujours selon l’INSEE. Il y a dix ans, l’incapacité à accéder à la propriété expliquait déjà cette proportion et cet argument est toujours aussi vrai aujourd’hui. 

40 %

Part des locataires en 2022 selon l’INSEE

Trouver une alternative pour ne pas subir la crise immobilière

Deux solutions s’offrent aujourd’hui aux porteurs de projets immobiliers : 

• Rester locataires et investir dans un logement plus petit pour générer de nouveaux revenus ; 
• Mettre en location sa résidence principale et louer un logement plus grand.

Cette dernière option est une solution choisie par de plus en plus de propriétaires. Elle apparaît comme étant le meilleur compromis pour ne pas subir la stagnation des prix immobiliers et la hausse des taux d’intérêt. Ces alternatives démontrent toutefois que, malgré la crise, l’accession à la propriété reste bien ancrée dans l’ADN français.

L’accession à la propriété : synonyme de sécurité

Pour autant, force est de constater qu’avec la hausse des taux d’usure, l’accès aux prêts immobiliers se complexifie et les primo-accédants sont les premiers à se heurter à cette difficulté. Ils sont nombreux à être confrontés à des conditions bancaires inflexibles et surtout à des règles du jeu devenues inadaptées, qui ne savent pas intégrer, par exemple, le statut de freelance ou les nouveaux métiers du web.

Malgré tout, l’achat reste un objectif à atteindre pour une grande majorité de ménages et pas seulement parce que la pierre est, depuis toujours, l’investissement le plus fiable. En effet, être propriétaire offre souvent un sentiment de sécurité et surtout la possibilité de transmettre son patrimoine. Face à la propriété, la location, considérée souvent comme un échec, tente de redorer son blason. En effet, elle se transforme peu à peu en un choix de vie pour certains ménages qui partagent une vision différente de la réussite sociale.

« La propriété n’est plus forcément le signe d’une forme de réussite économique et sociale, ce qui peut s’expliquer en partie par un facteur générationnel, avec un rapport à la matérialité un peu différent. »

Jean-Philippe Dugoin-Clément, vice-président chargé du Logement, de l’Aménagement durable du territoire et du SDRIFE de la région Île-de-France

• Tout savoir sur devenir propriétaire

Une France de locataires, un scénario impossible en l’état

S’il y a de plus en plus de locataires, le nombre de biens à louer, quant à lui, diminue. Une des explications à cette tendance : la suppression à la location des logements énergivores. La conséquence de cette tendance est d’ores et déjà visible. Les propriétaires choisissent de vendre leurs biens, faute de pouvoir les rénover. 

En effet, selon une enquête menée par Hellio, société spécialisée dans le confort thermique, 60 % des 376 copropriétaires interrogés ne prévoient pas de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Avec un parc locatif qui peine à absorber la demande, certaines mesures viennent soulager quelque peu les locataires et les propriétaires comme le dispositif DossierFacile qui permet d’automatiser les candidatures des locataires pour chaque annonce correspondant à leurs critères. Dans ce contexte de tension où les annonces locatives se raréfient, une telle réactivité s’avère être un atout de taille pour les prétendants à la location. 

L’investissement locatif privé, un sujet délaissé par les pouvoirs publics

Les acteurs du marché immobilier sont tous unanimes : un rééquilibrage s’impose. Les mesures mises en place par le Gouvernement sont pour certains contre-productives. La loi « Climat » stoppe toute ambition d’investissement locatif et la réglementation fiscale et juridique actuelle décourage les bailleurs. 

« 80 % des propriétaires bailleurs ne comprennent pas pourquoi, en échange de ces travaux [de rénovations énergétiques], il leur est impossible de déroger à l’encadrement des loyers.»

Nicolas de Brem, dirigeant associé du groupe France Ermitage

La France, pays de locataires, peut-être pas, mais le marché immobilier reste toujours dans l’attente que la propriété redevienne l’un des sujets privilégiés des décideurs politiques. 

En résumé

• La part des locataires représentait 40 % du parc immobilier français en 2022 selon l’INSEE ;
• Les prétendants à l’accession font face à deux solutions pour éviter de subir la crise immobilière : rester locataire et investir dans un logement plus petit ou mettre en location leur résidence principale et acheter un logement plus grand pour y vivre ;
• Malgré la difficulté croissante pour obtenir des prêts bancaires, la pierre est toujours synonyme de sécurité et de transmission pour les ménages français ;
• En l’état, le marché locatif ne peut pas absorber la forte augmentation de la demande locative ;
• Une France de locataires n’apparaît pas comme un scénario possible pour le moment, mais la question de la propriété doit urgemment revenir au cœur du débat politique.